Che cos’è un contratto di locazione turistica
Il contratto di locazione turistica è un accordo scritto con cui un proprietario (locatore) concede temporaneamente un immobile a un inquilino (conduttore) per finalità turistiche o ricreative, senza offrire servizi alberghieri o para-alberghieri.
A differenza delle locazioni ordinarie, la durata è limitata a 30 giorni consecutivi e non richiede registrazione all’Agenzia delle Entrate se non supera tale soglia, in base al D.L. 50/2017.
Questa formula consente di gestire affitti brevi in modo sicuro, mantenendo il controllo sulla proprietà e garantendo la conformità fiscale, soprattutto se si applica il regime della cedolare secca, che prevede una tassazione agevolata sui canoni percepiti.
Consiglio dell’esperto:
Specifica sempre nel contratto la finalità turistica del soggiorno. Se questa indicazione manca, l’accordo potrebbe essere considerato una locazione abitativa ordinaria, con obblighi fiscali e durate differenti.
Quando serve un contratto di locazione turistica
1. Affitti brevi tramite piattaforme online
Se affitti casa su Airbnb, Booking o altre piattaforme, usa il contratto per integrare i Termini della piattaforma con regole specifiche: importi, modalità di pagamento, deposito cauzionale, penali per check-out tardivo e politiche sulla cancellazione (con eventuale caparra confirmatoria distinta dal deposito).
Prevedi un inventario degli arredi con foto, limiti chiari su numero e identità degli ospiti, orari di quiete e divieti (feste, fumo). Indica responsabilità su smarrimento chiavi e danni a parti comuni, disciplina il consumo di utenze (con soglie e conguagli) e l’obbligo di rispettare il regolamento condominiale. Inserisci l’obbligo di comunicare i dati ospiti via Alloggiati Web e di assolvere imposta di soggiorno; se applicabile, riporta CIN/CIR nell’intestazione del contratto e negli annunci. Chiudi con foro competente, legge applicabile e procedura di risoluzione rapida in caso di inadempimenti.
Consiglio dell’esperto:
Anche se la piattaforma genera ricevute automatiche, conserva sempre un contratto firmato: tutela da danni, contestazioni o sanzioni fiscali. Inoltre, verifica se il tuo Comune richiede l’iscrizione al portale per la riscossione dell’imposta di soggiorno.
2. Locazioni stagionali
Per seconde case al mare, in montagna o in città d’arte, il contratto stagionale deve gestire periodi più lunghi di picco (ad es. festività, alta stagione) con clausole su prezzi a fascia, pulizie intermedie e manutenzioni ordinarie.
Specifica con precisione periodi, check-in/out e regole di uso prolungato (cambio biancheria, smaltimento rifiuti, cura di giardino/terrazzi). Inserisci limiti su sublocazione e ospiti aggiuntivi, oltre a una clausola meteo/forza maggiore per eventi che impediscano l’uso dell’immobile. Prevedi depositi più strutturati (anche con trattenute parziali), assicurazione consigliata per responsabilità civile dell’ospite e meccanismi di revisione del canone per estensioni di soggiorno. Indica chiaramente la ripartizione delle piccole manutenzioni e i tempi per segnalare vizi/danni.
3. Scambi o prestiti temporanei di immobili
Anche senza canone, formalizza lo scambio/prestito: indica che il godimento è a titolo gratuito e circoscritto a finalità turistiche, con divieto di uso professionale o residenza anagrafica.
Definisci responsabilità su spese vive (utenze, pulizia finale), cauzione simbolica a copertura danni, inventario degli arredi, regole di sicurezza (uso elettrodomestici, chiusura gas) e obbligo di segnalare guasti immediatamente. Inserisci una clausola di reciprocità (se scambio) su standard minimi dell’alloggio e trattamento dei dati personali per lo scambio di documenti. Mantieni gli adempimenti obbligatori (Alloggiati Web, imposta di soggiorno ove richiesta) e prevede una procedura accelerata per la restituzione delle chiavi e la verifica finale, con tempi certi per l’eventuale trattenuta della cauzione.
Come redigere un contratto di locazione turistica
1. Identifica le parti
Indica i dati completi di locatore e conduttore (nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale; per società: denominazione, sede legale, P.IVA e rappresentante). Aggiungi recapiti per le comunicazioni ufficiali (indirizzo, e-mail, PEC se disponibile) e il documento di identità.
Specificare il domicilio eletto per le notifiche e l’eventuale presenza di più conduttori (co-obbligati in solido) permette di evitare contestazioni su comunicazioni, ritardi e responsabilità.
2. Descrivi l’immobile
Riporta indirizzo completo, piano, interno, eventuale pertinenza (box, cantina, posto auto) e lo stato manutentivo al check-in. Allegare inventario arredi e dotazioni (elettrodomestici, biancheria, Wi-Fi, dispositivi di sicurezza) con foto datate riduce le dispute sui danni.
Inserisci letture iniziali dei contatori, certificazioni disponibili (APE, conformità impianti) e regole condominiali rilevanti: chiarisce gli standard di qualità e l’uso consentito degli spazi comuni.
3. Definisci la durata
Indica con precisione date e orari di check-in e check-out, oltre alla durata complessiva. Prevedi una clausola per estensioni o riduzioni (con preavviso minimo e conguaglio) e per la risoluzione anticipata in caso di inadempimento.
Ricorda che oltre i 30 giorni scatta l’obbligo di registrazione; specifica eventuali periodi non frazionabili (alta stagione) e le condizioni per il recesso dell’ospite.
Consiglio dell’esperto:
Se l’affitto supera i 30 giorni, la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria. Puoi effettuare la registrazione online tramite il servizio RLI web entro 30 giorni dalla stipula.
4. Indica canone e cauzione
Indica importo, valuta, calendario dei pagamenti (caparra, saldo, eventuale acconto) e metodo ammesso (bonifico, piattaforma, carta). Distingui chiaramente caparra confirmatoria (a garanzia della prenotazione) e deposito cauzionale (a copertura danni), con criteri di trattenuta e tempi di restituzione.
Se prevedi soglie per utenze o pulizie extra, indica modalità di calcolo del conguaglio e documentazione probatoria: aiuta a prevenire contestazioni al check-out.
5. Inserisci eventuali opzioni fiscali
Prevedi una clausola in cui il locatore dichiara l’eventuale opzione fiscale applicabile (es. cedolare secca) e gli adempimenti connessi, nonché l’eventuale ritenuta operata dagli intermediari. Specifica come saranno gestite l’imposta di soggiorno e le ricevute/fatture per i pagamenti.
Una dicitura chiara su regime fiscale e responsabilità evita malintesi su importi “tutto incluso” e facilita la corretta rendicontazione dei corrispettivi.
Consiglio dell’esperto:
Valuta la cedolare secca solo se l’immobile è intestato a persone fisiche. Le società o le attività ricettive non possono usufruirne. Prima di applicarla, verifica con il tuo commercialista le eventuali imposte comunali o regionali collegate.
6. Firma e consegna
Prevedi la firma delle parti (autografa o digitale) e la consegna di una copia integrale del contratto e degli allegati (inventario, regolamento, istruzioni d’uso). Indica la data di efficacia, il foro competente e la legge applicabile, oltre al consenso privacy per lo scambio di documenti degli ospiti.
Con Legally.io puoi compilare, far firmare digitalmente e archiviare il contratto in modo tracciabile, aggiungendo checklist di check-in/check-out e timestamp utili in caso di contestazioni.
Cosa deve contenere un contratto di locazione turistica
Un contratto valido e completo deve includere almeno i seguenti elementi:
- Dati delle parti: locatore e conduttore.
- Descrizione dell’immobile: indirizzo, metratura, dotazioni.
- Durata e date precise: periodo di utilizzo.
- Importo del canone e modalità di pagamento.
- Cauzione e spese accessorie, se previste.
- Obblighi e divieti: uso corretto, numero massimo di ospiti, divieto di subaffitto.
- Eventuali clausole aggiuntive: pulizia finale, check-in, animali domestici, penali.
- Foro competente: città di riferimento per eventuali controversie.
Consigli pratici per scrivere un contratto di locazione turistica
- Sii specifico: indica tutto ciò che riguarda l’alloggio e il soggiorno.
- Usa modelli aggiornati: le norme cambiano, quindi è essenziale un documento conforme alla legge.
- Valuta la cedolare secca: può semplificare la tassazione e aumentare il rendimento netto.
- Definisci responsabilità e cauzioni per eventuali danni.
- Controlla la durata: oltre i 30 giorni scatta l’obbligo di registrazione.
- Affidati a strumenti professionali: con Legally.io puoi creare e firmare online un contratto su misura, evitando errori o omissioni.
Conclusioni
Il contratto di locazione turistica è un documento essenziale per chi affitta immobili a fini turistici in modo sicuro e conforme alla legge.
Stabilisce regole precise, protegge entrambe le parti e previene problemi legali o fiscali.
Grazie a piattaforme come Legally.io, è possibile creare modelli personalizzati in pochi passaggi, pronti per l’uso e aggiornati alla normativa italiana.
Un contratto redatto con cura è la base per una locazione breve serena, trasparente e ben gestita.
