Contrat de location d’un logement vide : guide complet

Qu’est-ce qu’un contrat de location d’un logement vide ?

Il s’agit du bail portant sur un logement dépourvu du mobilier permettant d’y vivre immédiatement, loué à titre de résidence principale. La résidence principale s’entend du logement occupé au moins huit mois par an par le locataire, son conjoint ou une personne à sa charge.

Ce contrat est régi par le premier titre de la loi du 6 juillet 1989 et doit reprendre le contrat type de location ou de colocation de logement vide fixé par le décret du 29 mai 2015. Ce texte détermine la structure du bail et les mentions qui doivent y figurer, de l’identité des parties à la surface habitable en passant par les modalités de révision du loyer.

Trois différences majeures le séparent du bail meublé. La durée est de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, portée à six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale, contre un an en meublé. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, contre deux mois. Et le préavis du locataire est de trois mois, réduit à un mois dans certains cas, contre un mois systématiquement en meublé.

Quand utiliser un bail de location vide ?

1. Pour une résidence principale non meublée

C’est le cas de figure de droit commun. Dès lors que le logement n’est pas équipé du mobilier imposé par décret pour la location meublée et qu’il constitue la résidence principale du locataire, le bail de location vide s’impose sans alternative.

Attention à la tentation inverse. Un logement partiellement équipé mais ne comportant pas l’intégralité des onze éléments requis en meublé ne peut pas être loué sous le régime du meublé : le locataire pourrait obtenir la requalification en location vide, avec un bail de trois ans à la clé.

2. Pour une colocation d’un logement vide

La colocation se définit comme la location d’un même logement par plusieurs locataires en faisant leur résidence principale, formalisée par un contrat unique ou par plusieurs contrats. Le contrat type couvre expressément cette hypothèse.

Deux points appellent une attention particulière. La clause de solidarité entre colocataires ne peut produire effet que dans une limite de temps après le congé du colocataire sortant, ce qui protège celui qui part. Et la conclusion de contrats distincts avec chaque colocataire constitue une division du logement, soumise à des règles spécifiques.

3. Lors du renouvellement d’un bail existant

À son échéance, le bail se reconduit tacitement pour la même durée si aucune des parties n’a donné congé. Aucun nouveau contrat n’est nécessaire, mais le bailleur peut proposer un renouvellement à un loyer réévalué lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué, dans les conditions et les délais prévus par la loi.

La reconduction tacite n’efface pas les obligations documentaires. Certains diagnostics ont une durée de validité limitée et doivent être renouvelés, en particulier le diagnostic de performance énergétique, dont les conséquences se sont considérablement durcies.

4. En cas de changement de propriétaire ou de locataire

La vente du logement occupé ne met pas fin au bail : l’acquéreur est substitué au vendeur et reprend le contrat aux conditions en cours. Aucun nouveau bail n’a à être signé, mais le locataire doit être informé de l’identité et des coordonnées du nouveau bailleur.

À l’inverse, l’arrivée d’un nouveau locataire impose un nouveau contrat complet, avec l’ensemble des annexes à jour. Reprendre le bail du précédent occupant en modifiant simplement les noms est une pratique répandue et risquée, notamment au regard des diagnostics périmés.

Comment bien rédiger le bail de logement vide ?

Étape 1 : Reprends le contrat type réglementaire

Le décret du 29 mai 2015 fixe un contrat type distinct pour la location vide et pour la location meublée. Il détermine la structure du bail et impose plusieurs dizaines de mentions, de l’identité des parties à la description des équipements en passant par la surface habitable.

La surface habitable mérite une vigilance particulière. Lorsqu’elle est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée au contrat, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Conseil d’expert : Fais figurer le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire lorsqu’il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature. Cette mention est obligatoire et son omission est régulièrement sanctionnée, alors qu’elle ne coûte qu’une ligne.

Étape 2 : Fixe la durée de trois ans et le loyer

Le bail est conclu pour trois ans au minimum lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, et pour six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale. Il se reconduit tacitement à son échéance.

Le loyer est fixé librement à la première mise en location, sauf dans les communes appliquant l’encadrement des loyers, où le bail doit mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et justifier tout complément de loyer par des caractéristiques exceptionnelles du logement.

Conseil d’expert : Rédige avec soin la clause de révision annuelle : elle doit mentionner la date de révision et l’indice de référence des loyers retenu. En l’absence de clause de révision, le loyer ne peut tout simplement pas être augmenté pendant toute la durée du bail, ni rattrapé ensuite.

Étape 3 : Encadre le dépôt de garantie et les charges

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide. Il est restitué dans le mois suivant la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, dans les deux mois en cas de dégradations constatées.

Les charges sont appelées sous forme de provisions mensuelles régularisées au moins une fois par an, sur la base des dépenses réelles et de la liste limitative des charges récupérables fixée par décret. Le bailleur doit communiquer le décompte par nature de charges un mois avant la régularisation et tenir les justificatifs à disposition pendant six mois.

Étape 4 : Vérifie la performance énergétique du logement

Le diagnostic de performance énergétique conditionne désormais la possibilité même de louer. Les logements les plus énergivores sont progressivement exclus du marché locatif, selon un calendrier échelonné qui a déjà écarté la classe la plus basse.

Un logement ne respectant pas le seuil de décence énergétique applicable ne peut pas faire l’objet d’une nouvelle mise en location. Vérifie la classe du logement et le calendrier en vigueur avant toute signature, car les conséquences dépassent la simple sanction documentaire.

Étape 5 : Rassemble les annexes et signer

Le bail s’accompagne du dossier de diagnostic technique, de la notice d’information sur les droits et obligations des parties, de l’état des lieux d’entrée et, en copropriété, des extraits du règlement relatifs à la destination de l’immeuble et à l’usage des parties privatives et communes.

Chaque partie conserve un exemplaire original signé, annexes comprises. La signature électronique est admise dès lors que le procédé garantit l’identification des signataires et l’intégrité du document.

Que doit contenir le contrat de location vide ?

• L’identité des parties et la surface habitable : Nom et domicile du bailleur ou dénomination et siège de la société propriétaire, identité du ou des locataires, adresse du logement, surface habitable en mètres carrés, nombre de pièces principales et description des locaux accessoires et équipements à usage privatif ou commun.
• La durée du bail et sa date de prise d’effet : Trois ans au minimum pour un bailleur qui est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, six ans pour une personne morale, avec la date de départ, les conditions de reconduction tacite et les modalités de congé de chaque partie.
• Le montant du loyer et ses modalités de révision : Loyer hors charges, périodicité et date de paiement, clause de révision annuelle avec la date de révision et l’indice de référence retenu, mentions liées à l’encadrement des loyers dans les communes concernées, et dernier loyer acquitté par le précédent locataire lorsque cette information est requise.
• Le dépôt de garantie et les charges : Montant du dépôt, plafonné à un mois de loyer hors charges, conditions et délais de restitution, puis montant des provisions pour charges et modalités de leur régularisation annuelle sur justificatifs.
• Les travaux et les obligations respectives : Nature et montant des travaux réalisés depuis la fin du dernier contrat de location, répartition des réparations locatives et des travaux à la charge du bailleur, obligation d’assurance du locataire et conditions d’accès pour visites.
• Les diagnostics techniques et la notice d’information : Dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des risques et, lorsque les installations ont plus de quinze ans, les états de l’électricité et du gaz, auxquels s’ajoute la notice d’information réglementaire.
• Les annexes et les signatures : État des lieux d’entrée, extraits du règlement de copropriété, grille de vétusté le cas échéant, puis signature des parties sur autant d’exemplaires originaux que de signataires, annexes comprises.

Conseils pratiques avant la signature

• Réalise un état des lieux d’entrée contradictoire : En présence des deux parties, pièce par pièce, complété par des photographies datées. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui prive le bailleur de toute retenue sérieuse sur le dépôt de garantie à la sortie.
• Vérifie l’encadrement des loyers applicable : Dans les communes concernées, le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et tout complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Un loyer dépassant le plafond expose le bailleur à une action en diminution.
• Annexe l’ensemble des documents obligatoires : Dossier de diagnostic technique complet, notice d’information, état des lieux, extraits du règlement de copropriété. Une annexe manquante est l’un des reproches les plus fréquemment formulés et fragilise la position du bailleur en cas de litige.
• Contrôle la validité des diagnostics : Chaque diagnostic a sa propre durée de validité et un document périmé équivaut à un document absent. Le diagnostic de performance énergétique appelle une vigilance renforcée, puisqu’il conditionne désormais la possibilité même de louer.
• Mesure la surface habitable avec précision : Une surface inférieure de plus d’un vingtième à celle annoncée ouvre au locataire une action en diminution du loyer proportionnelle à l’écart. Un mesurage approximatif se paie chaque mois pendant toute la durée du bail.
• Vérifie le dossier du candidat sans excès : La liste des pièces pouvant être exigées d’un candidat locataire et de sa caution est limitative et fixée par décret. Réclamer un document ne figurant pas sur cette liste est interdit et expose le bailleur à une sanction.

Conseil d’expert : Constitue un dossier complet le jour de la signature : bail signé et paraphé, annexes, état des lieux, attestation d’assurance, acte de cautionnement le cas échéant, et photographies datées du logement. Ce dossier constitué en vingt minutes est la seule chose qui compte trois ans plus tard, lorsqu’un désaccord surgit sur l’état du logement ou le montant des charges.

Points clés à retenir

Le contrat de location d’un logement vide est le bail le plus encadré du droit locatif français. Il obéit au contrat type réglementaire du décret du 29 mai 2015, qui impose plusieurs dizaines de mentions, et se caractérise par une durée de trois ans pour un bailleur personne physique, portée à six ans pour une personne morale, un dépôt de garantie plafonné à un mois de loyer hors charges et un préavis de trois mois pour le locataire, réduit à un mois dans les cas prévus par la loi. Sa validité tient autant au contrat lui-même qu’à ses annexes : dossier de diagnostic technique complet et à jour, notice d’information, état des lieux d’entrée contradictoire et extraits du règlement de copropriété. 

Deux points appellent aujourd’hui une vigilance particulière : la performance énergétique du logement, qui conditionne désormais la possibilité même de louer selon un calendrier échelonné, et l’encadrement des loyers dans les communes concernées, qui impose des mentions spécifiques et expose à une action en diminution.