Injonction de payer les loyers : guide complet

Qu’est-ce qu’une injonction de payer les loyers ?

L’injonction de payer est une procédure non contradictoire régie par les articles 1405 et suivants du Code de procédure civile. Le créancier dépose une requête accompagnée de ses pièces, et le juge décide seul, dans son bureau, d’ordonner ou non le paiement. Le débiteur n’est pas convoqué à ce stade et découvre la décision au moment où elle lui est signifiée.

Appliquée aux loyers, cette procédure permet au bailleur de faire constater une créance locative sans engager un procès complet. Depuis le décret du 11 octobre 2021, l’ordonnance portant injonction de payer a une formule exécutoire dès son prononcé, ce qui supprime l’ancienne seconde étape auprès du greffe et raccourcit sensiblement le calendrier.

Il ne faut pas la confondre avec la mise en demeure. La mise en demeure loyer impayé est un courrier envoyé par le bailleur lui-même, sans intervention du juge. L’injonction de payer un loyer impayé est une décision de justice qui, une fois signifiée et non contestée, autorise les mesures d’exécution forcée.

Quand engager une procédure d’injonction de payer ?

1. Après une mise en demeure restée sans effet

La procédure suppose que le bailleur ait déjà tenté le recouvrement amiable. Une relance écrite, puis un courrier de loyer impayé mise en demeure envoyé en recommandé avec accusé de réception, constituent le préalable naturel et démontrent au juge la réalité de la défaillance.

Si le locataire ne répond pas ou ne propose aucun règlement dans le délai accordé, généralement de huit à quinze jours, le dossier est mûr pour une saisine. Passer directement à la requête sans mise en demeure reste possible, mais prive le dossier d’une pièce utile.

2. Lorsque la créance de loyers est certaine et exigible

Le juge n’accueillera la requête que si la créance repose sur un contrat et si son montant peut être déterminé sans discussion. Un bail signé, des quittances, un décompte précis et l’absence de contestation antérieure du locataire remplissent cette condition.

À l’inverse, si le locataire a formellement contesté le montant des charges, invoqué un logement indécent ou demandé des travaux restés sans réponse, la créance devient discutable. Dans ce cas, une assignation classique devant le juge des contentieux de la protection est mieux adaptée qu’une injonction qui sera contestée dès sa signification.

3. Avant d’envisager une procédure d’expulsion

L’injonction de payer porte uniquement sur l’argent. Elle ne résilie pas le bail et n’autorise aucune expulsion. Elle constitue donc l’outil approprié lorsque le bailleur souhaite récupérer les sommes dues sans mettre fin à la location, par exemple face à un locataire en difficulté passagère mais solvable.

Si l’objectif est de reprendre le logement, la voie est différente : il faut faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, laisser courir le délai légal, puis saisir le juge pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion. Les deux procédures peuvent être menées en parallèle.

4. Tant que la prescription de trois ans n’est pas acquise

Les actions en paiement de loyers et de charges se prescrivent par trois ans à compter de chaque échéance impayée. Une créance plus ancienne ne peut plus être réclamée, même si le locataire l’a implicitement reconnue.

Le dépôt de la requête interrompt la prescription. Agir dès les premiers mois d’impayé évite d’avoir à trier, échéance par échéance, ce qui reste recouvrable et ce qui ne l’est plus.

Comment constituer la requête correctement ?

Étape 1 : Saisis le tribunal judiciaire compétent

Pour une dette locative née d’un bail d’habitation, la compétence appartient au juge des contentieux de la protection. La requête se dépose auprès du tribunal de proximité du domicile du débiteur ou, à défaut, du tribunal judiciaire dont il dépend. Un formulaire dédié est mis à disposition sur le portail justice.fr.

Pour un bail commercial ou professionnel liant deux commerçants, la compétence revient au président du tribunal de commerce. Se tromper de juridiction entraîne un rejet et oblige à recommencer la démarche, avec plusieurs semaines de perdues.

Conseil d’expert : Le dépôt de la requête est gratuit devant le juge des contentieux de la protection. Seule la signification de l’ordonnance par commissaire de justice est facturée. Ce coût peut être demandé au locataire dans la requête, à condition de le mentionner expressément.

Étape 2 : Chiffre précisément les loyers et charges dus

La requête doit indiquer le montant réclamé en principal, échéance par échéance, en distinguant le loyer, les provisions ou le forfait de charges et les régularisations éventuelles. Les intérêts au taux légal peuvent être demandés à compter de la mise en demeure.

Un décompte approximatif ou arrondi affaiblit la requête. Le juge retient uniquement les sommes qu’il peut vérifier sur pièces, et il ampute sans hésiter les montants insuffisamment justifiés.

Conseil d’expert : Présente le décompte sous forme de tableau avec une ligne par mois : date d’échéance, loyer appelé, charges appelées, somme réglée, solde. Ce format est celui que les greffes traitent le plus vite et il permet également de limiter les demandes de pièces complémentaires.

Étape 3 : Joins le bail et le décompte des impayés

Les pièces justificatives conditionnent le succès de la requête. Le dossier comprend au minimum le contrat de bail signé, ses avenants éventuels, le décompte détaillé, les quittances ou relevés bancaires, ainsi que la copie de la mise en demeure et son accusé de réception.

Ajoute l’acte de cautionnement si un garant est également visé, ainsi que l’état des lieux d’entrée lorsque des réparations locatives sont réclamées. Chaque pièce doit être listée sur un bordereau joint à la requête.

Étape 4 : Dépose la requête et attendre la décision

La requête est déposée ou envoyée au greffe en deux exemplaires, accompagnée du bordereau et des pièces. Le juge statue sans convoquer les parties, dans un délai qui varie généralement de quelques semaines à quelques mois selon l’encombrement de la juridiction.

Trois issues sont possibles : le juge fait droit à la demande en totalité, il l’accueille partiellement pour le montant qu’il retient, ou il la rejette. Le rejet ne peut pas être contesté, mais il n’interdit pas d’engager ensuite une procédure classique au fond.

Étape 5 : Fais signifier l’ordonnance dans les six mois

L’ordonnance obtenue n’a aucun effet tant qu’elle n’a pas été signifiée au locataire par un commissaire de justice. Cette signification doit intervenir dans un délai de six mois, faute de quoi l’ordonnance devient caduque et toute la procédure est à reprendre.

À compter de la signification, le locataire dispose d’un mois pour former opposition. Passé ce délai sans contestation, l’ordonnance produit tous les effets d’un jugement et ouvre la voie aux mesures d’exécution forcée.

Conseil d’expert : Ne laisse jamais filer le délai de six mois en espérant un règlement spontané. Fais signifier l’ordonnance dès sa réception : la seule visite du commissaire de justice suffit souvent à déclencher le paiement.

Que doit contenir la requête en injonction ?

• L’identité du bailleur et du locataire : Nom, prénom, profession, domicile et nationalité du bailleur, ainsi que les nom, prénom et domicile du locataire. Pour une SCI ou une société de gestion, la requête mentionne la dénomination, la forme juridique, le siège social et l’organe qui la représente.
• Le montant réclamé en principal et intérêts : La somme demandée est ventilée entre le loyer, les charges, les régularisations et les éventuelles indemnités d’occupation. Les intérêts au taux légal sont sollicités à compter de la mise en demeure, et les frais de signification peuvent y être ajoutés.
• Le fondement contractuel de la créance : La requête indique la date du bail, l’adresse du logement, le montant du loyer et des charges convenus, ainsi que les clauses invoquées. C’est ce fondement qui permet au juge de vérifier que la créance est bien de nature contractuelle.
• Le décompte détaillé des sommes dues : Chaque échéance impayée figure avec sa date, le montant appelé, les règlements partiels reçus et le solde restant dû. Un total général clôt le décompte et doit correspondre exactement au montant réclamé dans la requête.
• Le bordereau des pièces justificatives : Bail, avenants, décompte, quittances, relevés bancaires, mise en demeure et accusé de réception, acte de cautionnement le cas échéant. Chaque pièce est numérotée et reprise sur un bordereau annexé.
• La demande adressée au juge : La requête conclut en sollicitant expressément une ordonnance portant injonction de payer pour le montant chiffré, augmenté des intérêts et des frais. Elle est datée et signée par le bailleur ou son mandataire.

Conseils pratiques pour recouvrer les loyers

• Conserve toutes les preuves des impayés : Bail, quittances, relevés bancaires, échanges écrits avec le locataire et accusés de réception constituent le socle du dossier. Un bailleur qui ne peut pas prouver le montant appelé et l’absence de règlement perd sa requête avant même de l’avoir plaidée.
• Envoie une mise en demeure avant de saisir le juge : Ce courrier fait courir les intérêts de retard, prouve la défaillance et démontre ta bonne foi. Il déclenche aussi le paiement dans une part significative des dossiers, sans qu’aucune procédure ne soit nécessaire.
• Fais signifier l’ordonnance par commissaire de justice : La signification est obligatoire et doit intervenir dans les six mois du prononcé. Elle fait courir le délai d’opposition d’un mois et conditionne toute mesure d’exécution ultérieure.
• Anticipe l’opposition du locataire : Une opposition transforme la procédure en procès classique avec audience et débats. Prépare dès le départ un dossier capable de résister au contradictoire, notamment sur la régularisation des charges et l’état du logement.
• Vise également la caution si le bail en comporte une : Le garant peut être poursuivi en parallèle du locataire lorsque le cautionnement est solidaire. Une action menée simultanément contre les deux augmente sensiblement les chances de recouvrement effectif.
• Envisage un échéancier plutôt qu’une exécution forcée : Un locataire en difficulté qui s’engage par écrit à rembourser mensuellement rapporte souvent davantage qu’une saisie sur un compte à découvert. L’ordonnance reste acquise et pourra être exécutée si l’échéancier n’est pas respecté.

Conseil d’expert : Après l’expiration du délai d’opposition, transmets l’ordonnance au commissaire de justice pour engager une saisie-attribution sur compte bancaire ou une saisie des rémunérations. Plus le titre est exécuté tôt, plus les chances de récupérer les fonds sont élevées.

Points clés à retenir

L’injonction de payer les loyers offre au bailleur un chemin rapide et peu coûteux vers un titre exécutoire, à condition que la créance soit certaine, documentée et non contestée. La procédure se joue sur la qualité du dossier : bail, décompte mois par mois, quittances, mise en demeure et accusé de réception constituent le minimum attendu par le juge des contentieux de la protection. Une fois l’ordonnance rendue, deux échéances commandent la suite, la signification par commissaire de justice dans les six mois et le délai d’opposition d’un mois ouvert au locataire. Cette voie ne permet toutefois jamais d’expulser : pour reprendre le logement, il faut engager en parallèle la procédure fondée sur la clause résolutoire du bail.