Qu’est-ce qu’un congé donné par le propriétaire ?
Le congé du bailleur est l’acte unilatéral par lequel il refuse le renouvellement du bail à son échéance et demande au locataire de libérer le logement. Il est régi par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour les locations vides et par l’article 25-8 pour les locations meublées.
Trois motifs seulement sont admis : la reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, la décision de vendre le logement, et le motif légitime et sérieux, qui recouvre notamment des impayés répétés ou des troubles de voisinage. Aucun autre motif ne permet à un propriétaire de donner congé au locataire.
La lettre de congé du propriétaire au locataire ne peut être délivrée qu’à l’échéance du bail, jamais en cours de contrat. Le préavis est de six mois pour un logement vide et de trois mois pour une résiliation de bail meublé par le propriétaire. Un congé notifié un jour trop tard est sans effet et le bail se reconduit pour une période entière.
Quand le propriétaire peut-il donner congé ?
1. Pour reprise du logement par le bailleur ou ses proches
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche. La liste des bénéficiaires est fermée : le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants, ainsi que ceux du conjoint, partenaire ou concubin.
Le congé doit désigner nommément le bénéficiaire, préciser son lien avec le bailleur et justifier le caractère réel et sérieux de la reprise. Une formule générale du type “pour y loger un membre de ma famille” entraîne la nullité du congé.
2. Pour vendre le logement loué
Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. Il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, ce qui interdit de délivrer un congé pour vente sans avoir arrêté sa position sur le prix.
Ce droit de préemption ne joue que pour les locations vides. En meublé, le bailleur peut donner congé pour vendre sans que le locataire dispose d’une priorité d’achat. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis, et le locataire qui l’accepte dispose ensuite de deux mois pour signer, portés à quatre mois s’il recourt à un prêt.
3. Pour motif légitime et sérieux
Ce troisième motif vise les manquements du locataire : impayés répétés, retards de paiement chroniques, troubles de voisinage établis, défaut d’assurance, sous-location non autorisée, dégradations du logement ou refus persistant de laisser accès pour des travaux nécessaires.
Le motif doit être précisément décrit et documenté dans le congé lui-même. Le bailleur devra le prouver si le locataire conteste, ce qui suppose un dossier constitué en amont : courriers, mises en demeure, constats, plaintes de voisins ou décomptes d’impayés.
4. Dans le cas particulier du bailleur acquéreur
Lorsqu’un logement occupé est acheté en cours de bail, l’acquéreur ne peut pas donner congé immédiatement. Pour un congé pour reprise, il doit attendre que le bail en cours ait duré au moins deux ans depuis l’acquisition. Pour un congé pour vente, il doit attendre le terme du premier renouvellement suivant l’achat.
Ces règles, issues de la loi Macron, ont mis fin à la pratique consistant à acheter un bien occupé pour en évincer aussitôt le locataire. Elles s’apprécient à la date de délivrance du congé et non à celle de son effet.
Comment délivrer le congé correctement ?
Étape 1 : Respecte le préavis légal selon le type de bail
Le préavis est de six mois avant l’échéance du bail pour une location vide et de trois mois pour une location meublée. Ce délai se compte à rebours depuis la date de fin du bail, et c’est la date de réception par le locataire qui compte, pas celle de l’envoi.
Un bail vide arrivant à échéance le 31 mars impose donc une réception au plus tard le 30 septembre précédent. Un congé reçu le 2 octobre est inopérant : le bail se reconduit pour trois années supplémentaires, et le bailleur devra attendre l’échéance suivante.
Conseil d’expert : Vise une réception sept à huit mois avant l’échéance plutôt que six. Cette marge absorbe un pli non retiré, une absence prolongée du locataire ou un incident postal, autant de situations qui font échouer chaque année des congés pourtant envoyés dans les temps.
Étape 2 : Notifie le congé à chaque locataire titulaire
Lorsque plusieurs personnes ont signé le bail, chacune doit recevoir un congé distinct, à son nom. Un congé unique adressé aux « locataires » ou au seul signataire principal est inopposable à celui qui ne l’a pas reçu.
La même règle s’applique aux époux, même si un seul a signé le bail : le logement familial impose de notifier chacun d’eux séparément. Un partenaire de PACS dont le bailleur a connaissance doit également être destinataire.
Conseil d’expert : Vérifie l’identité exacte des occupants avant d’envoyer. Un mariage intervenu en cours de bail rend le conjoint cotitulaire de plein droit, même s’il n’a jamais signé quoi que ce soit, et un congé qui l’ignore sera annulé.
Étape 3 : Justifie précisément le motif invoqué
Le congé doit indiquer le motif retenu et les éléments qui le fondent. Pour une reprise, l’identité et le lien de parenté du bénéficiaire, ainsi que la nature du projet. Pour une vente, le prix et les conditions. Pour un motif légitime et sérieux, la description circonstanciée des manquements.
Un motif décrit de façon vague ne peut pas être complété après coup : le juge apprécie le congé tel qu’il a été délivré. C’est la première cause d’annulation des congés en pratique.
Étape 4 : Annexe la notice d’information
Pour une location vide, un congé fondé sur la reprise ou sur la vente doit être accompagné d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire, dont le contenu est fixé par arrêté.
L’absence de cette notice peut entraîner la nullité du congé. Elle se télécharge librement sur les sites publics et son annexion coûte quelques secondes, ce qui rend cet oubli d’autant plus regrettable.
Étape 5 : Envoie le courrier par un mode de notification admis
Trois modes sont admis : la lettre recommandée avec accusé de réception, l’acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le courriel, le courrier simple et le message écrit ne valent pas notification.
L’acte de commissaire de justice reste le plus sûr, particulièrement pour un congé fondé sur un motif légitime et sérieux ou lorsque la relation est déjà conflictuelle. Il supprime tout débat sur la date de réception et sur le contenu de l’acte.
Que doit contenir la lettre de congé ?
- L’identité du bailleur et du bénéficiaire de la reprise : Nom, prénom et adresse du bailleur ou dénomination et siège de la société propriétaire. Pour un congé pour reprise, le congé désigne nommément le bénéficiaire et précise son lien avec le bailleur, qui doit figurer dans la liste limitative de l’article 15.
- L’identité du ou des locataires destinataires : Chaque titulaire du bail, chaque époux et chaque partenaire de PACS connu du bailleur reçoit un congé nominatif distinct. Un congé collectif adressé aux occupants est inopposable à ceux qui ne l’ont pas personnellement reçu.
- La désignation du logement loué : Adresse complète, étage, numéro d’appartement, description sommaire et rappel des annexes comprises dans la location comme une cave, un parking ou un jardin privatif.
- Le motif du congé et sa date d’effet : Motif retenu parmi les trois admis, exposé de façon circonstanciée, et date précise à laquelle le locataire doit avoir libéré les lieux, correspondant à l’échéance du bail en cours.
- Le prix et les conditions de vente le cas échéant : Pour un congé pour vente en location vide, le prix et les conditions de la vente projetée figurent à peine de nullité, avec le rappel que le congé vaut offre de vente valable pendant les deux premiers mois du préavis.
- La notice d’information annexée : Pour une location vide et un congé fondé sur la reprise ou la vente, la notice réglementaire relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire doit être jointe au congé.
- La date, la signature et le mode de notification : Le congé est daté et signé par le bailleur ou par un mandataire justifiant d’un pouvoir écrit, puis notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
Conseils pratiques pour un congé valable
- Vérifie les protections applicables aux locataires âgés : L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de donner congé à un locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond des logements conventionnés, sans lui offrir un relogement adapté. L’âge et les ressources s’apprécient à la date d’échéance du bail.
- Regarde si l’exception en ta faveur s’applique : L’obligation de relogement tombe lorsque le bailleur est lui-même une personne physique de plus de soixante-cinq ans, ou lorsque ses propres ressources sont inférieures au même plafond. Cette exception a été jugée conforme à la Constitution.
- Envoie le congé en recommandé ou par acte de commissaire de justice : Seuls la lettre recommandée avec accusé de réception, l’acte de commissaire de justice et la remise en main propre contre récépissé sont admis. Un courriel ou un courrier simple ne font pas courir le préavis et rendent le congé inopérant.
- Conserve la preuve de la notification : L’accusé de réception ou l’acte de signification établit la date à partir de laquelle court le préavis. Sans cette preuve, le bailleur ne peut pas démontrer que le délai légal a été respecté, ce qui suffit à faire tomber le congé.
- Prépare le dossier justifiant le motif : Pour une reprise, des éléments établissant la réalité du projet du bénéficiaire. Pour un motif légitime et sérieux, l’historique complet des manquements. Le juge examine le sérieux du motif si le locataire conteste, et la charge de la preuve pèse sur le bailleur.
- Assure-toi de pouvoir tenir l’engagement pris : Un congé pour reprise suivi d’une remise en location, ou un congé pour vente sans mise en vente réelle, expose le bailleur à des poursuites pour congé frauduleux et à l’indemnisation du préjudice du locataire.
Conseil d’expert : Fais relire ton congé avant de l’envoyer par un professionnel ou par l’agence départementale d’information sur le logement, qui renseigne gratuitement. Un congé annulé ne se rattrape pas : il reporte l’opération de trois ans en location vide, et le coût d’une relecture est sans commune mesure avec cette perte.
Points clés à retenir
La résiliation d’une location par le propriétaire obéit à un cadre étroit fixé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : un congé délivré uniquement à l’échéance du bail, avec six mois de préavis en location vide et trois mois en meublé, fondé sur l’un des trois seuls motifs admis que sont la reprise, la vente et le motif légitime et sérieux. Sa validité tient à quatre exigences cumulatives : un motif décrit précisément et documenté, un congé nominatif adressé à chaque titulaire du bail et à chaque conjoint, la notice d’information annexée pour une reprise ou une vente en location vide, et une notification par recommandé avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Deux points appellent une vigilance particulière : la protection du locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes, qui impose une offre de relogement, et le risque pénal encouru en cas de congé frauduleux.
