Le pas-de-porte et le droit au bail : Distinctions importantes en 2025

Le pas-de-porte et le droit au bail constituent deux notions essentielles lors de la location ou de la cession d’un local commercial. Comprendre leurs différences permet d’éviter les confusions lors des négociations avec un propriétaire ou un locataire. Le pas-de-porte concerne le paiement d’une somme au bailleur tandis que le droit au bail est souvent versé à l’ancien  locataire.

Dans cet article, plusieurs exemples concrets illustreront comment ces deux mécanismes interviennent lors de transactions commerciales.

Qu’est-ce que le pas-de-porte (ou droit d’entrée) ?

Le pas-de-porte est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire lors de la signature d’un bail commercial. Ce paiement n’est pas obligatoire mais il est fréquent dans les contrats de location de locaux commerciaux. Le montant est librement négocié entre les parties et il est souvent équivalent à 3 à 6 mois de loyer.

Le pas-de-porte peut avoir différentes fonctions :

• Indemnité versée au propriétaire pour la dépréciation éventuelle du local.
• Supplément de loyer correspondant à une avance ou une compensation.

Selon la nature retenue (indemnité ou supplément), le traitement fiscal varie. Ce point nécessite une attention particulière lors de la rédaction du bail.

Il ne faut pas confondre le pas-de-porte et le droit au bail. Ce dernier porte sur la cession du contrat de location en cours à un tiers. Le pas-de-porte concerne uniquement l’entrée initiale dans les lieux.

Pourquoi payer un pas-de-porte ?

Le pas-de-porte est exigé par certains propriétaires lors de la signature d’un bail commercial. Il s'agit d'une somme d'argent versée par le locataire, aussi appelée droit d'entrée. Cette pratique vise à compenser le propriétaire pour la mise à disposition d’un local de manière immédiate.

Plusieurs raisons justifient le paiement d’un pas-de-porte :

• Obtenir l’accès prioritaire à un local bien situé
• Bénéficier d’un loyer parfois plus modéré
• Exploiter le local immédiatement
• Répartir la valeur locative entre l’indemnité de départ et le loyer futur

Parfois, le pas-de-porte est considéré comme une indemnité ou un supplément de loyer payé d’avance. L’acquéreur du bail peut ainsi s’assurer la possibilité d’exploiter dans un emplacement recherché, tout en sécurisant un contrat sur la durée.

Du point de vue fiscal, la nature du pas-de-porte influence son traitement comptable. Cela peut présenter un avantage pour certaines sociétés, selon la négociation menée entre les parties.

Deux options pour payer un pas-de-porte

Le versement d’un pas-de-porte lors de la signature d’un bail commercial peut prendre deux formes principales. Le choix entre ces options doit être spécifié dans le contrat de location.

1. Supplément de loyer

Avec cette option, le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer. La somme versée est vue comme une avance sur le loyer ou une compensation pour un loyer fixé à un montant plus bas que celui du marché actuel.

Pour le locataire (ou preneur), ce supplément peut généralement être réparti et déduit de ses gains sur la durée du bail. Pour le propriétaire (ou bailleur), cette somme est imposable comme un revenu foncier.

2. Indemnité

Le pas-de-porte peut aussi être versé comme une indemnité distincte du loyer. Dans ce cas, il s’agit d’un droit d’entrée pour accéder à un local commercial vacant.

Le montant ainsi versé reste définitivement acquis au bailleur et n’est pas récupérable par le locataire à la fin du bail. Cette indemnité compense souvent l’avantage procuré par la situation ou l’occupation immédiate du local.

Quelles sont les conséquences juridiques du pas-de-porte ?

Le pas-de-porte est la somme versée par le locataire au moment de la signature d’un bail commercial. Sa nature juridique n’est pas automatiquement définie : elle dépend de la volonté des parties et de la rédaction du contrat.

Il existe deux principales qualifications juridiques du pas-de-porte.

• Supplément de loyer : Le pas-de-porte est assimilé à un loyer additionnel. Dans ce cas, il est imposé comme un revenu foncier pour le bailleur et peut être amorti ou déduit comptablement par le preneur.
• Indemnité de droit d'entrée : Le pas-de-porte peut être considéré comme une indemnité, liée à la privation d’un avantage ou à la valorisation du droit au bail. Ce traitement a des conséquences fiscales différentes.

Certaines conventions de bail imposent des frais additionnels, tels que les frais de notaire pour le pas-de-porte.  Une mention claire dans le contrat est recommandée afin d’éviter les litiges et de sécuriser le traitement fiscal et comptable du pas-de-porte. Les parties doivent donc accorder une attention particulière à cette clause lors de la rédaction du bail.

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail est un élément clé du bail commercial. Il représente la valeur attachée au droit d’occuper un local et de bénéficier du bail en cours.

Définition : Le droit au bail est une somme versée par un nouveau locataire à l’ancien locataire pour reprendre le bail existant.

Ce montant reflète souvent l’avantage d’un loyer attractif ou de conditions de location favorables. Le droit au bail ne doit pas être confondu avec le pas-de-porte, qui est versé directement au propriétaire lors de la première signature du bail commercial.

Éléments principaux d’un droit au bail :

• Permet le transfert du droit de location à un tiers
• Calculé selon la valeur du bail, l’emplacement, et la rentabilité du local
• Négocié librement entre cédant et acquéreur

À quel moment le droit au bail est-il payé ?

Le droit au bail est généralement payé lors de la cession d’un bail commercial à un nouveau locataire. Le paiement du droit au bail se fait alors :

• Lors de la signature de l’acte de cession
• Après l’accord du bailleur sur la reprise
• Une fois que toutes les conditions prévues par le contrat sont respectées

Le montant du droit au bail est réglé par le cessionnaire, c’est-à-dire la personne qui reprend le bail. Ce versement se fait souvent directement au locataire sortant, et non au propriétaire.

Il n’y a généralement pas de versement anticipé, sauf dispositions particulières mentionnées dans le contrat. Cependant, il est important de vérifier que la cession du bail est bien prévue et acceptée dans le contrat initial.

Quelles sont les conséquences juridiques du droit au bail ?

Le droit au bail confère au locataire une protection juridique importante. En détenant ce droit, il peut bénéficier du renouvellement du bail commercial et, à défaut, d’une indemnité d’éviction. Cette garantie permet au locataire de sécuriser son activité professionnelle dans les locaux loués. Le non-respect des droits liés au bail a des conséquences tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Pour le locataire entrant, le droit au bail permet aussi de bénéficier des conditions négociées dans l’ancien contrat. Cela inclut parfois un loyer inférieur au marché ou d’autres avantages contractuels.

En cas de litige concernant le droit au bail, les parties peuvent être amenées à saisir le tribunal compétent. La loi veille alors à protéger les intérêts essentiels des deux parties afin d’assurer un équilibre contractuel.

Foire Aux Questions

Quelle est la différence entre le droit au bail et le pas-de-porte ?

Le pas-de-porte est une somme versée au propriétaire soit comme supplément de loyer (charge locative), soit comme indemnité d’entrée (élément du fonds de commerce). Le droit au bail, lui, est versé au locataire sortant pour racheter ses droits sur le bail existant. Le premier revient donc au bailleur, le second au cédant. Ces deux notions sont souvent confondues mais ont des fonctions juridiques et comptables différentes.

Comment est évalué le montant du droit au bail ?

Le montant du droit au bail dépend de plusieurs critères : l’emplacement du local, la durée restante du bail, le niveau du loyer par rapport au marché, et la demande pour ce type de bien. Un droit au bail élevé signifie généralement que le loyer est avantageux ou que la localisation est très attractive. L’évaluation se fait souvent à l’aide de professionnels (experts-comptables, agents spécialisés) pour éviter de surpayer ou de sous-évaluer ce droit.

Est-il obligatoire de verser un pas-de-porte ?

Non, le versement d’un pas-de-porte n’est pas obligatoire : il dépend de ce que prévoit le contrat de bail et de la volonté du bailleur. En pratique, il est souvent exigé dans les zones à forte demande, comme les centres-villes ou les quartiers commerciaux. Le montant et la nature du pas-de-porte doivent être clairement définis dans le contrat pour éviter toute ambiguïté juridique.