¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre un comprador y vendedor que anticipa el compromiso de llevar a cabo la compraventa. Generalmente, incluye el pago de una señal que se descuenta del precio final, sirviendo como garantía de que la operación se completará.
En España, la forma más utilizada son las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Este tipo permite desistir del contrato: si el comprador se retracta, pierde la señal; si lo hace el vendedor, debe devolver el doble. También existen arras confirmatorias (donde la señal prueba el compromiso sin posibilidad de desistimiento) y arras penales (que añaden una sanción por incumplimiento).
Este documento tiene un fuerte valor jurídico, ya que establece con claridad las obligaciones de cada parte y ofrece protección hasta que la compraventa a escritura pública.
Ejemplo de contrato de arras
Un modelo de contrato de arras sirve como referencia para entender cómo debe estructurarse este documento. Suele incluir los datos de identificación de comprador y vendedor, la descripción precisa del inmueble, el precio de la operación, la cantidad entregada como señal y los plazos para la firma ante notario.
Además, contempla cláusulas sobre gastos e impuestos, el destino de la señal en caso de incumplimiento y las condiciones específicas si existe hipoteca pendiente u otros gravámenes.
Contar con un ejemplo práctico facilita la redacción y ayuda a adaptar el documento a cada caso particular. Plataformas como Legally.io ofrecen modelos listos para personalizar en PDF o Word, que se ajustan a la normativa vigente y que ayudan a evitar errores frecuentes.
¿Cuándo necesitas firmar un contrato de arras?
El contrato de arras es recomendable en distintas situaciones, no solo en la compraventa de una vivienda.
1. Compra de la vivienda habitual
En la compraventa de una vivienda, el contrato de arras es casi imprescindible. Permite al comprador asegurarse de que la vivienda queda reservada y no será ofrecida a otro interesado durante el plazo pactado. Además, el vendedor obtiene una garantía económica inmediata que demuestra la seriedad de la oferta.
Este documento fija la cantidad entregada como señal, el precio total de la compraventa, los plazos para elevar el contrato a escritura pública y las penalizaciones en caso de incumplimiento. Así, ambas partes tienen la certeza de que la operación se desarrollará bajo condiciones claras y sin riesgos de retractaciones arbitrarias.
Consejo de experto:
Si la duración del contrato supera los tres meses, valora inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Esto da mayor seguridad frente a terceros y evita que el vendedor pueda vender la vivienda a otra persona durante ese tiempo.
2. Venta de garajes, locales o trasteros
Aunque en este tipo de bienes el importe sea menor que en una vivienda, también existen riesgos de incumplimiento que conviene evitar. El contrato de arras garantiza que, una vez entregada la señal, el vendedor no podrá negociar simultáneamente con otro comprador ni modificar las condiciones pactadas.
En el caso de locales comerciales, resulta especialmente útil porque asegura la disponibilidad del bien en la fecha acordada, permitiendo al comprador planificar reformas o trámites de licencias. En garajes o trasteros, donde a veces las operaciones se cierran con rapidez, las arras aportan seriedad y evitan que un acuerdo verbal pierda valor jurídico.
3. Operaciones con herencias
Cuando un inmueble procede de una herencia, normalmente hay varios copropietarios involucrados. Esta situación puede generar demoras o desacuerdos, especialmente si algunos herederos residen en lugares distintos o no tienen la misma urgencia de vender. El contrato de arras en este contexto actúa como compromiso formal de todos los copropietarios, obligándolos a respetar las condiciones de venta y los plazos.
Además, ayuda a dar seguridad al comprador, que se asegura de que no habrá impugnaciones ni retractaciones de último momento. También puede incluir cláusulas específicas para coordinar la documentación pendiente, como la adjudicación hereditaria o inscripciones en el Registro de la Propiedad.
4. Inmuebles con hipoteca pendiente
En muchas compraventas, el inmueble aún sigue sujeto a una hipoteca. Aquí el contrato de arras cobra un valor añadido porque permite establecer de antemano cómo y cuándo se cancelará la deuda. Por ejemplo, se puede pactar que parte de la señal se destine directamente a la entidad bancaria para la cancelación o que la escritura pública no se firme hasta que el banco entregue la certificación de deuda cero.
De este modo, el comprador sabe que recibirá la vivienda libre de cargas y el vendedor garantiza que no quedarán deudas pendientes. Esta previsión evita conflictos y aporta transparencia en una de las operaciones más delicadas del mercado inmobiliario.
5. Conclusión
En definitiva, el contrato de arras resulta útil en cualquier escenario donde se quiera dotar de certeza jurídica a un acuerdo de compraventa previo a la escritura pública. Su flexibilidad permite adaptarlo a distintas realidades: desde la compra de una vivienda habitual hasta transacciones más específicas como garajes, herencias o inmuebles hipotecados.
Al anticipar obligaciones y consecuencias, este documento protege los intereses de ambas partes y convierte un simple acuerdo verbal en un compromiso legalmente exigible.
¿Cómo hacer un contrato de arras?
La redacción de un contrato de arras debe ser clara, precisa y adaptada al caso concreto. Estos son los pasos más importantes:
Paso 1: Identificar a las partes.
El primer paso es dejar constancia de quiénes son los sujetos del contrato. Se debe incluir el nombre completo, DNI o NIE, domicilio actual y, en el caso de estar casados, el régimen económico matrimonial (gananciales, separación de bienes, etc.), ya que puede condicionar la validez del acuerdo. Cuando el vendedor es una sociedad, deben constar razón social, CIF y datos de representación legal. Esta identificación detallada evita problemas posteriores y asegura que ambas partes están legitimadas para firmar el contrato.
Puedes consultar los requisitos de identificación oficial en la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia para garantizar que los datos personales y societarios se documenten correctamente.
Paso 2: Describir el inmueble.
El contrato debe contener una descripción minuciosa del bien que se transmite. No basta con indicar la dirección; se deben incluir la referencia catastral, la superficie útil y construida, el uso (vivienda, local, garaje, etc.) y si existen cargas, gravámenes o servidumbres. La práctica más recomendable es adjuntar una nota simple del Registro de la Propiedad, que garantiza transparencia y seguridad jurídica. Cuanto más preciso sea este apartado, menos margen habrá para disputas sobre lo que realmente se está comprando.
Puedes solicitar fácilmente una nota simple en la web oficial del Colegio de Registradores de España.
Paso 3: Fijar el precio y la señal.
Aquí se establece el precio total de compraventa y la cantidad entregada como arras. Lo habitual es entre un 5 % y un 10 % del valor del inmueble, pero puede variar según lo acuerden las partes. Es fundamental detallar cómo se abonará el resto: transferencia, cheque bancario, subrogación de hipoteca o financiación. Además, conviene especificar si la señal se entregará en efectivo, mediante transferencia o cheque nominativo, para dejar constancia clara del movimiento económico. Este punto debe ser transparente, ya que afecta directamente a la viabilidad de la operación.
Consejo de experto:
Conserva siempre justificantes bancarios de la entrega de la señal. Además, declara las cantidades en la compraventa final para evitar sanciones tributarias de la Agencia Tributaria (AEAT).
Paso 4: Definir plazos concretos.
El contrato debe fijar una fecha límite para firmar la escritura de compraventa, normalmente entre 30 y 90 días. No se recomienda dejar fórmulas ambiguas como “en las próximas semanas”, porque pueden dar lugar a interpretaciones y conflictos. También es útil señalar si cabe prórroga por acuerdo entre las partes y bajo qué condiciones. Incluir un calendario claro aporta seguridad tanto al comprador, que sabe cuándo dispondrá del inmueble, como al vendedor, que conoce en qué plazo recibirá el resto del precio.
Paso 5: Establecer consecuencias del incumplimiento.
Este es uno de los apartados más relevantes, ya que define qué ocurre si comprador o vendedor se retractan. Si se pactan arras penitenciales, el comprador pierde la señal y el vendedor debe devolverla duplicada en caso de incumplir.
Si son arras confirmatorias, la señal se descuenta del precio y ambas partes pueden exigir el cumplimiento del contrato en vía judicial. En las arras penales, además de la señal, se fija una indemnización adicional. Es importante que este punto quede redactado de forma expresa y sin ambigüedades, porque de él dependerán las consecuencias legales en caso de conflicto.
Una redacción cuidada evita futuros litigios y aporta seguridad a ambas partes. Con Legally.io puedes crear un contrato de arras adaptado a tus necesidades, incluyendo todas las cláusulas necesarias para cumplir la ley.
¿Qué debe contener un contrato de arras?
Un contrato de arras completo debe incluir, al menos, los siguientes apartados:
- Datos identificativos de comprador y vendedor.
- Descripción detallada del inmueble, incluyendo referencia catastral y estado registral.
- Precio de compraventa y señal entregada.
- Plazo máximo para la escritura pública.
- Distribución de gastos e impuestos (notaría, registro, plusvalía, etc.).
- Cláusula de incumplimiento, especificando el tipo de arras.
- Firmas de ambas partes con fecha de suscripción.
Consejo de experto:
Personaliza siempre el contrato según el tipo de operación (vivienda habitual, herencia, inmueble hipotecado, etc.). No uses un modelo estándar sin adaptar, porque puede dejar fuera cláusulas críticas para tu caso.
Consejos prácticos para redactar un contrato de arras
Para maximizar la seguridad jurídica, conviene seguir algunas recomendaciones:
- Evita términos vagos. Siempre usa fechas concretas y cantidades exactas.
- Define claramente el tipo de arras. La omisión puede llevar a conflictos judiciales.
- Revisa el estado registral del inmueble antes de firmar, solicitando nota simple.
- Aclara la distribución de gastos e impuestos desde el inicio para evitar sorpresas.
- Guarda copias firmadas y actualizadas en papel y formato digital.
- Adapta el documento a tu comunidad autónoma, ya que la fiscalidad puede variar.
Seguir estos consejos permite prevenir conflictos y garantiza que el contrato cumpla su función.
Consejo de experto:
Incluye mecanismos de resolución de conflictos, como mediación o arbitraje, en caso de desacuerdo. Esto evita que una disputa acabe en un proceso judicial largo y costoso.
Conclusiones clave
El contrato de arras es una herramienta esencial en la compraventa de inmuebles en España. Su función es ofrecer seguridad a ambas partes, fijar condiciones claras y establecer consecuencias en caso de incumplimiento.
Aunque no es obligatorio, su firma es altamente recomendable, ya que evita que el vendedor ofrezca el bien a terceros y da certeza al comprador de que la operación se llevará a cabo.
Una redacción correcta, acompañada de cláusulas claras y plazos bien definidos, evita conflictos y asegura que la compraventa llegue a buen puerto.
Apoyarse en modelos validados y herramientas profesionales es la mejor forma de garantizar la validez legal del contrato y ahorrar tiempo en su redacción.
