Los Puntos Claves del Alquiler con Opción a Compra para 2025

El alquiler con opción a compra es una modalidad de adquisición de vivienda que combina el alquiler tradicional con la posibilidad de comprar el inmueble en el futuro.

Este acuerdo resulta atractivo para quienes desean primero alquilar antes de comprometerse a una compra definitiva. Además, permite a los inquilinos destinar parte de lo pagado en el alquiler como adelanto al precio final de compra. En este artículo se muestra un ejemplo concreto de cómo podría estructurarse un contrato de alquiler con opción a compra.

¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?

Un contrato de alquiler con opción a compra es un acuerdo legal que combina dos contratos en uno: el de arrendamiento y el de compraventa. Permite al inquilino vivir en la vivienda como arrendatario mientras mantiene la posibilidad de comprarla en un plazo determinado.

Durante el periodo de alquiler, la persona paga una renta mensual, igual que en un contrato de alquiler tradicional. Además, se establece un precio de compraventa que se podrá ejercer más adelante.

Una de las características principales de este tipo de contrato es que suele permitir descontar una parte, o la totalidad, de las mensualidades pagadas del precio final de la vivienda. Esto se acuerda previamente entre las partes.

Las condiciones esenciales de un contrato de alquiler con opción a compra suelen incluir:

• Duración del alquiler.
• Precio de venta fijado.
• Cuota o prima inicial (opcional).
• Porcentaje de las rentas que se descontarán.

La siguiente tabla muestra algunos elementos principales del contrato:

¿Cuándo necesitas un contrato de alquiler con opción a compra?

Necesitas un contrato de alquiler con opción a compra cuando una persona o familia quiere alquilar una vivienda, pero también desea reservar la posibilidad de adquirirla tras un tiempo. Este tipo de contrato es útil para quienes aún no tienen la capacidad de comprar de inmediato.

Es común en situaciones donde el inquilino necesita ahorrar más antes de comprar o espera mejorar sus condiciones financieras. Así, se asegura el precio y las condiciones de compra desde el inicio.

El propietario también puede beneficiarse, especialmente si quiere asegurar un potencial comprador y obtener ingresos mientras tanto.

Situaciones típicas para usar este contrato:

• Personas que no pueden acceder a una hipoteca de inmediato.
• Compradores que buscan tiempo para ahorrar la entrada.
• Propietarios que no tienen urgencia extrema por vender.

En estos casos, el contrato debe reflejar claramente el precio de venta y el plazo de la opción.

También tiene que especificar cómo se descontará del precio final el importe ya abonado en concepto de alquiler.

¿Cuándo debe el inquilino decidir si compra la propiedad?

El momento en que el inquilino debe decidir si ejerce la opción de compra está determinado por el propio contrato de alquiler con opción a compra. Generalmente, este plazo coincide con el tiempo de duración del contrato de alquiler establecido entre las partes.

Situaciones principales en las que el inquilino tiene que tomar la decisión:

• Al finalizar el periodo de alquiler acordado: Al llegar la fecha estipulada en el contrato, el inquilino debe comunicar si ejercerá su derecho de compra. Si no se notifica la decisión antes del plazo, la opción de compra se pierde.
  
  
• En caso de prórroga del contrato:  A veces, las partes acuerdan extender el periodo de alquiler. En ese caso, el tiempo extra también puede servir para decidir, siempre y cuando ambas partes lo consientan por escrito.
  
  
• Cuando el arrendador lo solicita: Algunos contratos pueden requerir que el inquilino informe con antelación, por ejemplo, con 30 o 60 días de aviso antes de la finalización del plazo.
  
  

Es fundamental que el inquilino conozca y respete los plazos y procedimientos indicados en el contrato para evitar perder la opción a compra. En todos los casos, la decisión debe estar por escrito y firmada por ambas partes.

Si el inquilino decide no comprar, ¿pierde el derecho a seguir alquilando?

El contrato de alquiler con opción a compra es un acuerdo mixto que combina un periodo de alquiler con la posibilidad de comprar la vivienda al final del mismo.

Si el inquilino decide no ejercer su derecho de compra al finalizar el plazo, pierde la opción de adquirir la vivienda bajo las condiciones pactadas inicialmente. Sin embargo, esto no significa necesariamente que pueda seguir alquilando la vivienda automáticamente.

Normalmente, el contrato de alquiler con opción a compra establece de forma clara dos plazos:

• Plazo de alquiler: período durante el cual el inquilino vive en la vivienda y paga la renta.
• Plazo de opción de compra: tiempo que tiene para decidir si ejerce la compra.

Al terminar el plazo acordado, si el inquilino no compra, el contrato suele finalizar.

No suele tener derecho a permanecer en la vivienda salvo que ambas partes firmen un nuevo contrato de alquiler independiente del anterior.

Es importante que el inquilino lea detenidamente el contrato para conocer sus derechos específicos en cada situación, ya que pueden variar por acuerdo entre las partes.

¿Qué ocurre si el contrato se resuelve por incumplimiento del inquilino?

Cuando el inquilino incumple un contrato de alquiler con opción a compra, pueden activarse varias consecuencias legales. El incumplimiento más común es el impago de la mensualidad acordada. 

En la mayoría de los casos, el propietario podrá resolver el contrato si el arrendatario no cumple con sus obligaciones. Esto incluye el desalojo del inmueble y la pérdida del derecho a ejercer la opción de compra.

Generalmente, el inquilino también pierde las cantidades entregadas en concepto de prima o reserva para la opción de compra. Estas sumas no suelen ser reembolsables si el incumplimiento es imputable al inquilino.

Ejemplo de consecuencias para el inquilino:

En algunos contratos, puede establecerse expresamente una penalización adicional para el inquilino en caso de incumplimiento. Es importante revisar lo que establece el propio contrato y la legislación aplicable.

El propietario no está obligado a negociar nuevas condiciones si se produce un incumplimiento grave por parte del arrendatario.

La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) suele respaldar al propietario en su derecho a resolver el contrato por falta de pago u otros incumplimientos.

Conclusiones clave

El contrato de alquiler con opción a compra permite al inquilino vivir en una vivienda con la posibilidad de adquirirla en un plazo determinado y bajo condiciones pactadas previamente. 

Este tipo de acuerdo ofrece flexibilidad para quienes aún no pueden comprar, asegurando el precio y permitiendo descontar parte del alquiler del valor final. 

Es fundamental que las partes definan claramente los plazos, condiciones y consecuencias en caso de incumplimiento. 

Al finalizar el contrato, si el inquilino no ejerce la opción de compra, pierde ese derecho y no tiene garantizado seguir alquilando, salvo nuevo acuerdo.