Guía completa sobre el contrato de depósito preliminar o de arras
El contrato de arras es un acuerdo clave en el proceso de compraventa inmobiliaria en España.
Este documento asegura el compromiso tanto del comprador como del vendedor antes de formalizar la transacción definitiva.
Entender cómo se estructura un contrato de arras es esencial para evitar malentendidos y proteger los derechos de ambas partes.
En este artículo, te presentamos un ejemplo básico de contrato de arras, señalando los elementos fundamentales y la información que deben contener.
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre dos partes, generalmente un comprador y un vendedor, que establece el compromiso previo a la compraventa de un bien, como un inmueble.
Este contrato sirve para fijar la voluntad de ambas partes de llevar a cabo la operación.
En este documento, el comprador suele entregar una cantidad de dinero al vendedor como señal o garantía.
Esta suma asegura que ambas partes actuarán conforme a lo pactado hasta que se firme el contrato de compraventa definitivo.
El contrato de arras suele incluir detalles como:
- Datos personales del comprador y vendedor.
- Descripción del bien.
- Precio de compraventa.
- Importe entregado como arras.
- Plazos para formalizar la operación.
- Condiciones de devolución o penalización.
Existen varios tipos de arras, pero las más comunes son las arras confirmatorias, penitenciales y penales.
Cada una tiene implicaciones distintas en caso de incumplimiento.
Por ejemplo, en las penitenciales, si el comprador se arrepiente, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble.
Este contrato no sustituye al contrato de compraventa, pero es una herramienta útil para asegurar el compromiso hasta la firma definitiva.
También ofrece un marco legal para resolver incidencias durante el proceso.
¿Por qué hay que firmar un contrato de arras?
Firmar un contrato de arras ofrece mayor seguridad tanto para el comprador como para el vendedor en una compraventa. Este documento define las condiciones principales de la operación y asegura que ambas partes respetarán los acuerdos pactados.
El contrato de arras compromete legalmente a ambas partes a cumplir con la compraventa en los términos establecidos, incluyendo el precio y los plazos.
Si alguna de las partes incumple, las consecuencias económicas quedan claras desde el inicio.
El comprador suele entregar una cantidad de dinero como señal, que se descuenta del precio final de la vivienda. Este paso es fundamental para reservar el bien y evitar que el vendedor lo ofrezca a otro interesado.
Principales razones para formalizar un contrato de arras:
- Claridad de las condiciones: evitar malentendidos sobre precio, plazos y obligaciones.
- Seguridad jurídica: ambas partes cuentan con protección legal ante posibles incumplimientos.
- Compromiso mutuo: reduce el riesgo de que alguna parte se retire sin justificación.
Beneficios del contrato de arras
- Permite reservar la vivienda.
- Establece consecuencias claras en caso de incumplimiento.
- Ofrece tranquilidad durante el proceso de compraventa.
- Firmar el contrato ante notario no es obligatorio, pero puede incrementar la seguridad y las garantías para ambas partes.
3 tipos de contrato de arras
En España existen tres variedades principales de contrato de arras: confirmatorias, penales y penitenciales.
Cada tipo determina cómo se gestionan los pagos iniciales y las posibles consecuencias de incumplimiento, por lo que es esencial conocer sus diferencias al firmar una compraventa inmobiliaria.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias se utilizan como parte del pago inicial y sirven para demostrar la voluntad real de las partes de celebrar el contrato de compraventa. En este caso, la cantidad entregada se descuenta del precio final una vez formalizada la operación. No tienen función penal ni otorgan un derecho de desistimiento.
Si alguna parte incumple, la parte afectada puede exigir el cumplimiento del contrato original o solicitar una indemnización por daños y perjuicios reales demostrados.
La reclamación ante incumplimiento se realiza por vía judicial, y es el juez quien decide el alcance del daño sufrido. Su uso es frecuente cuando ambas partes confían en que la compraventa se finalizará sin inconvenientes.
Arras penales
Las arras penales actúan como garantía frente a un posible incumplimiento. Si el comprador o el vendedor no cumplen, la parte perjudicada obtiene una compensación automática.
Por norma general, si el comprador incumple, pierde la cantidad entregada. Si es el vendedor quien falta, debe devolver el doble de lo recibido. Su objetivo es evitar litigios largos y fijar de antemano las consecuencias económicas del incumplimiento. No es posible desistir libremente del contrato, ya que las arras penales no otorgan ese derecho.
Este tipo de arras proporciona mayor seguridad jurídica y claridad sobre lo que ocurrirá si una de las partes no respeta el acuerdo. Es una opción común en operaciones con riesgos percibidos.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del acuerdo antes de la firma de la compraventa definitiva. Si el comprador desiste, pierde la suma entregada. Si el vendedor es quien desiste, debe devolver el doble.
Esta fórmula está recogida en el artículo 1454 del Código Civil español. Es el único tipo que contempla expresamente la renuncia al contrato sin necesidad de justificar la causa.
Permite una mayor flexibilidad y libertad de decisión, pero también implica asumir la posible pérdida económica pactada.
Su redacción debe ser clara para evitar confusiones con otros tipos de arras y debe establecer sin ambigüedades el derecho al desistimiento y las cantidades implicadas. Este modelo se utiliza mucho en la compraventa de viviendas cuando las partes quieren mantener abierta la posibilidad de anular el acuerdo sin litigios.
¿Qué sucede una vez entregado el dinero?
Cuando el comprador entrega el dinero en el contrato de arras, este importe sirve como señal y se descuenta del precio final de la compraventa.
El acuerdo fija las condiciones y plazos para avanzar hacia la firma de la escritura pública.
Después de la entrega, ambas partes asumen compromisos claros.
Si cumplen lo pactado, la operación avanza con normalidad. En caso de incumplimiento, las consecuencias dependen del tipo de arras acordado.
Generalmente, en las arras penitenciales, si el comprador incumple, pierde la señal entregada. Si el vendedor incumple, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Ejemplo de consecuencias tras la entrega:
Durante este periodo, es usual que ambas partes gestionen documentación, hipotecas o tasaciones.
El contrato sigue vigente hasta el vencimiento o hasta la firma definitiva.
Es fundamental conservar todos los justificantes y comunicaciones. Esto garantiza seguridad jurídica y pruebas ante cualquier eventualidad.
¿Qué ocurre si una de las partes incumple el contrato?
El contrato de arras establece consecuencias claras si alguna de las partes no cumple con sus obligaciones. Estas consecuencias varían según si el incumplimiento viene del comprador o del vendedor.
Si el comprador incumple:
- Normalmente, el comprador pierde la cantidad entregada como arras.
- Esta suma funciona como compensación para el vendedor por no cerrar la operación.
Si el vendedor incumple:
- El vendedor debe devolver al comprador el doble de la cantidad entregada como arras.
- Esta medida busca desincentivar el incumplimiento y compensar al comprador por el perjuicio.
La tabla siguiente resume las consecuencias principales:
Estos efectos pueden variar si en el contrato se pactan condiciones diferentes.
Es importante revisar qué tipo de arras se acordó y qué cláusulas específicas se incluyen.
Conclusiones clave
El contrato de arras es un instrumento legal clave que asegura el compromiso entre comprador y vendedor en una compraventa inmobiliaria.
Sirve para reservar el inmueble y establecer condiciones claras antes de la firma definitiva del contrato.
Las consecuencias ante un incumplimiento dependen del tipo de arras acordado, pudiendo implicar la pérdida o devolución doble del dinero entregado.
Por ello, es fundamental redactar el contrato con precisión, especificando precio, plazos y obligaciones para evitar malentendidos.
Frequently Asked Questions
