La venta de vivienda en 2025: impuestos, regulaciones y todo lo que debes saber

Al vender una vivienda, uno de los aspectos más importantes que surgen es la tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Los impuestos de la venta de vivienda pueden variar considerablemente según el beneficio obtenido y ciertos factores personales del vendedor. Es fundamental entender cómo afecta esta operación a la declaración de la renta para evitar sorpresas.

En este artículo, se describen los aspectos clave sobre la tributación de la venta de vivienda en el IRPF y los pasos necesarios para declarar correctamente esta operación.

IVA vs Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Cuando se vende una vivienda en España, el impuesto aplicable depende de si la propiedad es nueva o usada.

El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) se aplica en la compraventa de viviendas nuevas, es decir, en la primera transmisión. Actualmente, el tipo general es del 10%, excepto para viviendas de protección oficial, que tienen un tipo reducido del 4%. 

Por otro lado, la venta de viviendas de segunda mano está gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto lo paga el comprador y su porcentaje varía según la comunidad autónoma, normalmente entre el 6% y el 10%.

El siguiente cuadro muestra la diferencia principal:

No se pagan ambos impuestos a la vez. El IVA y el ITP son excluyentes: para cada operación, solo aplica uno de ellos.

Es importante que el comprador verifique si el inmueble es considerado nuevo o de segunda mano antes de calcular el impuesto correspondiente. Esto puede influir notablemente en el coste final de la operación.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)

Este impuesto grava el aumento de valor que experimenta un terreno urbano cuando cambia de propietario.

Resulta relevante tanto para quienes venden como para quienes heredan o reciben en donación una vivienda.

Sujetos obligados al pago de impuestos en la venta de vivienda

El sujeto obligado al pago de la plusvalía municipal suele ser el vendedor del inmueble. Si la transmisión se produce por herencia, la persona heredera debe asumir este impuesto. En el caso de donaciones, es el donatario quien responde ante el ayuntamiento. Existen excepciones a esta regla.

Por ejemplo, si el vendedor no reside en España, el comprador puede ser considerado responsable subsidiario.

Las comunidades autónomas y los ayuntamientos pueden establecer bonificaciones o exenciones específicas para determinados colectivos, como familias numerosas o transmisiones por causa de muerte. Es importante revisar el padrón fiscal de cada municipio para confirmar quién asume la obligación según el tipo de transmisión.

En transacciones entre cónyuges por divorcio u operaciones similares, también pueden variar las responsabilidades fiscales.

Porcentajes de plusvalía municipal para 2025

Los porcentajes aplicados en 2025 dependen del municipio, ya que cada ayuntamiento establece los coeficientes y tipos impositivos dentro de los límites fijados por la ley estatal.

El cálculo de la plusvalía municipal se basa principalmente en dos factores: el valor catastral del suelo y el número de años transcurridos desde la adquisición anterior.

A continuación se muestra un esquema general del cálculo:

Por ejemplo, los coeficientes anuales suelen oscilar para 2025 entre el 0,08 y el 0,45, dependiendo del periodo de tenencia.

El tipo impositivo suele estar entre el 20% y el 30%, aunque el tope lo marca cada ayuntamiento dentro del marco legal.

Es recomendable consultar la ordenanza fiscal local para obtener los valores exactos aplicables a cada caso concreto.

Cómo pagar la plusvalía municipal

El pago de la plusvalía municipal depende del sistema que utilice el ayuntamiento: autoliquidación o sin autoliquidación.

Cada modalidad tiene requisitos y plazos específicos que afectan la responsabilidad y los pasos que debe seguir el contribuyente para cumplir con el impuesto.

Con autoliquidación

En la modalidad de autoliquidación, la persona obligada presenta el impuesto y realiza el pago de forma directa ante el ayuntamiento.

Este método es común en ciudades grandes y suele requerir la cumplimentación de un formulario específico.

El proceso general es el siguiente:

• Descargar el modelo oficial desde la web del ayuntamiento, o solicitarlo presencialmente.
• Rellenar los datos sobre la operación, valor catastral y años de posesión.
• Calcular la cuota utilizando la fórmula o calculadora proporcionada, aplicando el tipo impositivo vigente.
• Presentar el formulario junto con la documentación requerida (escrituras, recibo del IBI, etc.).
• Realizar el pago mediante transferencia, ingreso en ventanilla o domiciliación bancaria.

El plazo para autoliquidar suele ser de 30 días hábiles desde la transmisión por compraventa o 6 meses en caso de herencia, prorrogables otros 6 meses si se solicita dentro del plazo inicial.

Es importante guardar el justificante, ya que puede ser solicitado posteriormente.

Sin autoliquidación

En municipios donde no hay sistema de autoliquidación, la gestión recae en el ayuntamiento una vez que el contribuyente comunica la transmisión del inmueble.

En este escenario, el contribuyente debe presentar una declaración informativa.

El procedimiento habitual incluye:

• Notificar la transmisión al ayuntamiento en el plazo legal (por lo general 30 días hábiles).
• Aportar la documentación necesaria: escritura notarial, recibo del IBI, y cualquier otro papel requerido.
• El ayuntamiento calcula el importe y notifica al contribuyente, indicando el importe a pagar, la forma de pago y la fecha límite.
• El pago se realiza según las instrucciones contenidas en la notificación, normalmente por transferencia o pago presencial.

Durante este proceso, es fundamental estar pendiente de la recepción de la liquidación municipal y no retrasarse en el abono, ya que podría generar recargos o intereses.

Cada municipio puede exigir requisitos adicionales o diferentes canales de comunicación, por lo que es recomendable consultar la web municipal para asegurar el cumplimiento.

Conclusiones clave

Vender una vivienda conlleva varias obligaciones fiscales que deben atenderse cuidadosamente. 

Entre ellas el vendedor debe:  declarar en el IRPF la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la operación, además de asumir, en la mayoría de los casos, el pago de la plusvalía municipal.

También es responsable del IBI correspondiente al año de la venta, aunque su reparto puede pactarse en el contrato. 

Existen exenciones y beneficios fiscales, especialmente para mayores de 65 años o si se reinvierte en otra vivienda habitual, por lo que conviene asesorarse bien y conservar toda la documentación relacionada.