Cos’è un contratto preliminare compravendita immobiliare?
Il contratto preliminare è un accordo con cui venditore e acquirente si impegnano a stipulare in futuro un contratto definitivo (il rogito). È regolato dall’art. 1351 del Codice Civile e non trasferisce la proprietà dell’immobile, ma crea obblighi giuridici specifici tra le parti. In pratica, stabilisce tutto ciò che dovrà avvenire nel rogito: prezzo, modalità di pagamento, tempistiche, documentazione, consegna dell’immobile, eventuali condizioni sospensive. È l’accordo che protegge entrambi prima del passaggio notarile e che permette di gestire tempi tecnici, mutui e verifiche urbanistiche.
Quando serve un contratto preliminare compravendita immobiliare?
1. Quando devi ottenere un mutuo
Se devi finanziare l’acquisto con un mutuo, il contratto preliminare diventa uno strumento strategico perché blocca prezzo, tempistiche e condizioni della compravendita mentre la banca valuta la richiesta. In questo caso è quasi sempre necessario inserire una condizione sospensiva legata all’approvazione del mutuo, così da essere tutelato se l’istituto di credito rifiuta l’erogazione o concede un importo inferiore. Una clausola ben scritta deve specificare l’importo minimo richiesto, il tipo di mutuo, i tempi di risposta della banca e cosa accade se la delibera non arriva entro la data prestabilita. Ciò eviterà che l’acquirente perda la caparra o si trovi costretto a concludere l’acquisto senza la liquidità necessaria. Inoltre, molti venditori accettano volentieri questa clausola, perché il contratto preliminare garantisce comunque una forte serietà dell’impegno e permette loro di programmare il rogito con maggiore sicurezza.
Consiglio dell’esperto:
Quando inserisci la condizione sospensiva per il mutuo, specifica sempre importo minimo da ottenere, banca o tipo di istituto, termine entro cui deve arrivare la delibera e azioni da effettuare nel caso in cui l’importo non viene reso disponibile. Valuta di allegare al contratto preliminare la copia della richiesta di mutuo, così risulta chiaro che ti sei attivato in buona fede e nei tempi concordati.
2. Quando servono verifiche urbanistiche o catastali
Il preliminare è essenziale quando l’immobile non è ancora pienamente regolare sotto il profilo urbanistico o catastale, situazione molto comune negli immobili datati. Difformità come ampliamenti non dichiarati, tramezzi modificati, mancanza di agibilità o documentazione incompleta possono impedire la stipula del rogito o esporre l’acquirente a responsabilità anche economiche. Attraverso il contratto preliminare è possibile stabilire obblighi precisi per il venditore, come la regolarizzazione urbanistica, l’ottenimento dell’agibilità o l’aggiornamento della planimetria catastale prima dell’atto definitivo. Una clausola ben formulata può prevedere anche penali, proroghe automatiche del rogito o la possibilità di annullare il contratto senza perdita della caparra se le irregolarità non vengono risolte nei tempi stabiliti. Questo approccio ti permetterà di impegnarti nell’acquisto solo se l’immobile diventa pienamente conforme alla legge, evitando rischi che potrebbero emergere solo al momento del rogito.
3. Quando le parti vogliono fissare prezzo e data futura
Ci sono molte situazioni in cui le parti non possono recarsi subito dal notaio: immobile ancora occupato, necessità del venditore di trovare un’altra casa, tempi tecnici per documenti, o acquirente che deve vendere il proprio immobile per ottenere la liquidità necessaria. Il preliminare consente di fissare un accordo vincolante che stabilisce prezzo, condizioni, data del rogito e tempi di consegna, impedendo a una delle parti di tirarsi indietro o cambiare unilateralmente le condizioni. Questa tutela è fondamentale soprattutto in mercati immobiliari dinamici, in cui i prezzi possono variare rapidamente e senza un contratto preliminare il venditore potrebbe accettare offerte più alte da terzi. Inserire una data realistica e ben studiata, accompagnata da eventuali proroghe automatiche o verifiche intermedie, permette alle parti di programmare traslochi, finanziamenti e tempistiche notarili senza pressioni e con maggiore certezza contrattuale.
Come redigere un contratto preliminare di compravendita immobiliare
1. Identificazione completa delle parti
Nel contratto preliminare compravendita immobiliare è fondamentale identificare in modo completo e preciso tutte le parti coinvolte, indicando nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, residenza e, se si tratta di una società, denominazione sociale, sede legale, partita IVA e generalità del legale rappresentante. Se l’immobile appartiene a più comproprietari, tutti devono essere indicati e tutti devono firmare, in caso contrario il contratto preliminare può essere inefficace o addirittura contestabile. In presenza di eredi o di soggetti che agiscono come procuratori, è importante richiamare in modo esplicito l’atto di provenienza o la procura, allegandone una copia. Una corretta identificazione non è solo una formalità: serve a evitare dubbi su chi sia realmente obbligato a vendere o comprare e rende il documento pienamente opponibile anche in caso di contenzioso.
2. Descrizione dettagliata dell’immobile
La descrizione dell’immobile deve permettere di identificarlo in modo univoco, senza lasciare margini di incertezza. Oltre all’indirizzo completo, è opportuno indicare i dati catastali aggiornati (foglio, particella, subalterno), la categoria, la consistenza, eventuali pertinenze come box, cantine o posti auto, e la presenza di parti comuni condominiali. È molto utile specificare se l’immobile viene venduto libero o occupato, lo stato di manutenzione, eventuali lavori recenti e la presenza di impianti certificati. Allegare al contratto preliminare una planimetria catastale conforme allo stato di fatto riduce il rischio di contestazioni future, soprattutto se sono intervenute modifiche interne nel tempo. Una descrizione accurata protegge l’acquirente da sorprese e il venditore da accuse di aver taciuto elementi rilevanti.
Consiglio dell’esperto:
Prima di firmare il contratto preliminare, chiedi al venditore una visura catastale aggiornata e verifica che la planimetria corrisponda allo stato reale dell’immobile. Se sono stati fatti lavori interni, chiedi se è stato presentato un aggiornamento (pratica edilizia o DOCFA). Meglio far emergere eventuali difformità subito, non al momento del rogito.
3. Prezzo, caparra e modalità di pagamento
La clausola sul prezzo e sulle modalità di pagamento è uno dei punti più delicati del preliminare, perché incide direttamente sull’equilibrio economico dell’accordo. Occorre indicare con chiarezza il prezzo complessivo, specificare come e quando verranno versati acconti e saldo, se sono previsti bonifici vincolati o pagamenti tramite mutuo, e in che momento verranno depositate eventuali somme dal notaio. È fondamentale chiarire la natura della somma versata alla firma del preliminare: se si tratta di caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 c.c., in caso di inadempimento dell’acquirente il venditore potrà trattenerla, mentre se è il venditore a non adempiere dovrà restituirla al doppio; se invece si parla di caparra penitenziale ai sensi dell’art. 1386 c.c., la somma è collegata all’esercizio del diritto di recesso e non a un vero e proprio inadempimento. Distinguere bene tra acconto prezzo, caparra confirmatoria e caparra penitenziale evita fraintendimenti e contenziosi e permette alle parti di conoscere con esattezza le conseguenze economiche di ogni evento.
Consiglio dell’esperto:
Indica sempre nel contratto preliminare come verranno effettuati i pagamenti, ad esempio con bonifico tracciabile, e specifica eventuale utilizzo del conto dedicato del notaio. Evita formule generiche come “come da accordi” e chiarisci se le somme versate sono acconto prezzo o caparra, perché il loro trattamento fiscale e le conseguenze in caso di inadempimento sono molto diversi.
4. Condizioni sospensive e risolutive
Le condizioni sospensive e risolutive sono strumenti contrattuali molto utili per adattare il preliminare alla realtà concreta della compravendita. Una condizione sospensiva tipica riguarda l’ottenimento del mutuo: il contratto produce effetti solo se la banca approva il finanziamento entro una certa data, così l’acquirente non rischia di restare vincolato senza avere le risorse necessarie. Altre condizioni sospensive possono riguardare la concessione di una sanatoria edilizia, il rilascio del certificato di agibilità o la cancellazione di ipoteche e pignoramenti. Le condizioni risolutive, invece, prevedono che il contratto si sciolga automaticamente al verificarsi di un determinato evento, ad esempio il mancato rilascio di un’autorizzazione entro un termine o il mancato adempimento di un obbligo documentale del venditore. Perché siano efficaci, queste clausole devono essere formulate in modo chiaro, con termini precisi e verificabili, evitando espressioni vaghe o generiche che lascerebbero spazio a interpretazioni contrastanti.
5. Tempistiche, rogito e consegna dell’immobile
Nel preliminare è essenziale definire con precisione il calendario della compravendita: la data entro cui dovrà essere stipulato il rogito, l’eventuale possibilità di proroga, la documentazione che ciascuna delle parti deve fornire entro certi termini e la data di effettiva consegna dell’immobile. Indicare espressamente se la consegna avverrà il giorno del rogito o in un momento successivo, e se nel frattempo il venditore potrà restare nell’immobile a titolo di ospitalità, locazione o comodato, evita molte incomprensioni. È importante chiarire anche chi sosterrà le spese condominiali, le utenze e le imposte nel periodo tra preliminare e rogito, in modo da non avere contestazioni su rate arretrate o consumi non pagati. Una gestione attenta delle tempistiche permette ad acquirente e venditore di organizzare trasloco, eventuale vendita di altri immobili, richieste di mutuo e appuntamenti dal notaio senza stress e con un quadro di obblighi ben definito.
Consiglio dell’esperto:
Se la consegna dell’immobile avviene dopo il rogito, valuta di inserire un corrispettivo per l’occupazione dell’immobile, simile a un canone mensile, e una data ultima entro cui il venditore deve liberare i locali. Specifica anche da quando decorrono le imposte e le spese condominiali a carico dell’acquirente, così nessuno avrà dubbi su rate o bollette arretrate.
Cosa deve contenere un contratto preliminare compravendita immobiliare?
Ogni preliminare deve includere elementi minimi per essere valido, oltre ad altre clausole utili a evitare rischi.
- Dati completi delle parti: l’identificazione formale del venditore e dell’acquirente garantisce opponibilità e certezza giuridica. Puoi anche inserire riferimenti a comproprietà, comunioni o rappresentanze.
- Descrizione dell’immobile e pertinenze: specificare tutti i dettagli evita contenziosi e permette al notaio di verificare la conformità catastale. È utile includere eventuali diritti accessori e parti comuni.
- Prezzo, caparra e modo di pagamento: indica importi, strumenti di pagamento, eventuali tranche e conseguenze in caso di ritardi. La chiarezza su questi elementi rende l’accordo solido.
- Tempi del rogito e consegna: stabilisci date chiare e realistiche. La consegna dell’immobile è un momento critico, quindi è importante definire quando avverrà e in quali condizioni.
- Condizioni sospensive e obblighi documentali: inseriscile quando servono e specifica chi deve procurare documenti urbanistici, visure ipotecarie e certificazioni. Riduce significativamente i rischi giuridici.
Consigli pratici per scrivere un contratto preliminare compravendita immobiliare
Un buon preliminare è quello che anticipa i problemi e li risolve nel documento, evitando contenziosi.
- Usa clausole dettagliate e non generiche: formulazioni vaghe causano ambiguità. Specifica sempre termini, condizioni e obblighi delle parti.
- Verifica la regolarità urbanistica e catastale: chiedi sempre conformità edilizia, planimetria aggiornata e agibilità. Inserisci l’obbligo per il venditore di fornire tutta la documentazione prima del rogito.
- Proteggi le parti con penali equilibrate: le penali non devono essere esagerate ma devono fungere da reale deterrente per ritardi o mancanze documentali.
- Inserisci condizioni sospensive realistiche: evita condizioni impossibili da verificare o troppo ampie. Scegli condizioni chiare e con un termine temporale preciso.
Conclusioni
Il contratto preliminare è uno strumento indispensabile per una compravendita sicura. Definisce condizioni chiare, evita rischi e tutela entrambe le parti fino al momento del rogito. Un documento scritto in modo accurato previene la maggior parte dei contenziosi immobiliari. Con Legally.io puoi creare un preliminare adatto al tuo caso e sempre conforme alla legge italiana.
