Proposta di acquisto al conduttore per esercizio della prelazione

‍Che cos’e la proposta di acquisto al conduttore per esercizio della prelazione

La proposta di acquisto al conduttore per esercizio della prelazione e la comunicazione formale con cui il locatore offre all'inquilino la possibilità di acquistare l’immobile locato prima di procedere alla vendita a terzi. Il diritto di prelazione inquilino e disciplinato dall’art. 38 della Legge n. 392/1978 per le locazioni abitative e garantisce al conduttore di essere preferito, a parità di condizioni, rispetto ad altri potenziali acquirenti.

Questo diritto nasce dalla volontà del legislatore di tutelare la posizione dell’inquilino, consentendogli di acquisire la proprietà dell'immobile in cui ha stabilito la propria residenza e di evitare il disagio di dover lasciare l'abitazione in caso di vendita. La prelazione inquilino in caso di vendita si applica solo in determinate circostanze e richiede il rispetto di precise formalità.

La comunicazione deve contenere tutte le condizioni della vendita proposta a terzi, incluso il prezzo, le modalità di pagamento e i termini dell'operazione. L’inquilino ha un termine di legge per decidere se esercitare il diritto di prelazione o rinunciarvi, consentendo al locatore di procedere con la vendita al terzo.

Consiglio dell’esperto: 

Prima di inviare la proposta, accertati di aver definito con precisione tutte le condizioni di vendita. Una comunicazione incompleta o generica potrebbe essere contestata dall’inquilino e ritardare l'operazione di vendita. 

Quando serve la proposta di acquisto al conduttore per esercizio della prelazione

1. Vendita di immobile locato a uso abitativo

La situazione principale che richiede l’invio della proposta e la decisione del locatore di vendere un immobile concesso in locazione ad uso abitativo. In questo caso, prima di concludere la vendita con un terzo acquirente, il proprietario deve notificare all’inquilino le condizioni della vendita e offrirgli la possibilità di acquistare. Il diritto di prelazione dell’inquilino si applica alle locazioni abitative regolate dalla Legge n. 392/1978.

2. Prima vendita dopo la locazione

Il diritto di prelazione si esercita in occasione della prima vendita dell’immobile locato successiva alla costituzione del rapporto di locazione. Se l’immobile è stato venduto prima dell’inizio della locazione, l’inquilino non può vantare alcun diritto. La prelazione tutela l’inquilino dalla perdita dell’abitazione a causa di una vendita decisa dal locatore durante il rapporto contrattuale.

3. Vendita a terzi con inquilino avente diritto

Quando il locatore ha già individuato un potenziale acquirente e ha concordato le condizioni di vendita, deve comunicare tali condizioni all’inquilino prima di procedere al rogito. La prelazione inquilino in caso di vendita impone che l'inquilino abbia la possibilità di acquistare alle stesse identiche condizioni offerte al terzo. Solo dopo il rifiuto o il decorso del termine, la vendita al terzo può essere perfezionata.

4. Vendita di immobile in condominio

Anche per gli immobili situati in edifici condominiali, il diritto di prelazione dell’inquilino deve essere rispettato. Il locatore che intende vendere un appartamento locato deve notificare all’inquilino le condizioni di vendita prima di concludere l’affare con terzi. Le spese condominiali e la situazione debitoria del condominio sono elementi che possono essere indicati nella comunicazione.

Consiglio dell’esperto: 

Verifica sempre se l'inquilino ha diritto alla prelazione prima di avviare trattative con terzi. Alcuni contratti di locazione o situazioni particolari potrebbero escludere o limitare questo diritto. 

Come redigere la proposta di acquisto al conduttore per esercizio della prelazione

1. Verificare la sussistenza del diritto di prelazione

Prima di redigere la comunicazione, è necessario verificare che l’inquilino abbia effettivamente diritto alla prelazione. Il diritto si applica alle locazioni abitative e richiede che si tratti della prima vendita successiva alla costituzione del rapporto. Sono esclusi i casi di vendita in blocco dell’intero edificio, le vendite tra coniugi o parenti entro il secondo grado, e altre situazioni specifiche previste dalla legge.

2. Comunicare le condizioni di vendita al conduttore

La comunicazione deve contenere tutte le condizioni essenziali della vendita: prezzo richiesto, modalità di pagamento, termini per la stipula del rogito, eventuali condizioni accessorie. La proposta deve essere chiara, completa e corrispondente alle condizioni effettivamente concordate o proposte al terzo acquirente. Qualsiasi discrepanza potrebbe invalidare la comunicazione.

3. Attendere la risposta entro i termini di legge

L'inquilino ha 60 giorni di tempo dalla ricezione della comunicazione per esercitare il diritto di prelazione. Durante questo periodo, il locatore non può procedere alla vendita al terzo. Se l'inquilino comunica la volontà di acquistare, si procede alla stipula del contratto; se rinuncia espressamente o lascia decorrere il termine senza rispondere, il locatore è libero di vendere al terzo alle stesse condizioni comunicate.

Cosa deve contenere la proposta di acquisto al conduttore

• Indicazione del prezzo di vendita: l’elemento centrale della comunicazione è l'indicazione precisa del prezzo di vendita richiesto. Il prezzo deve corrispondere esattamente a quello concordato con il terzo acquirente; non e ammesso indicare all'inquilino un prezzo superiore per scoraggiare l'esercizio della prelazione. Il prezzo deve essere espresso in cifre e in lettere per evitare contestazioni.
• Condizioni contrattuali proposte: oltre al prezzo, la comunicazione deve specificare tutte le condizioni della vendita: modalità di pagamento (unica soluzione, rateizzato, con mutuo), termini per il versamento del prezzo, data prevista per il rogito notarile, eventuali acconti o caparre, stato dell’immobile alla consegna. L’inquilino deve poter valutare l’operazione nella sua interezza.
• Termine per l’esercizio del diritto: la comunicazione deve indicare chiaramente il termine entro cui l'inquilino deve esercitare il diritto di prelazione. Per legge, il termine è di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione. E opportuno indicare anche le modalità con cui l’inquilino deve comunicare la propria decisione (raccomandata A/R, PEC) e a quale indirizzo inviare la risposta.
• Dati identificativi dell’immobile e delle parti: la proposta deve contenere i dati completi dell’immobile oggetto di vendita (indirizzo, dati catastali, superficie, pertinenze) e i dati identificativi del locatore-venditore. Devono essere richiamati anche gli estremi del contratto di locazione in essere, per collegare la comunicazione al rapporto contrattuale che genera il diritto di prelazione.

Consiglio dell’esperto: 

Conserva sempre la prova della ricezione della comunicazione da parte dell’inquilino. La raccomandata A/R o la PEC con ricevuta di consegna sono essenziali per dimostrare il rispetto dei termini e delle procedure. 

Consigli pratici per la proposta di acquisto al conduttore

• Inviare la proposta con raccomandata A/R: la comunicazione della proposta di vendita deve essere inviata con mezzi che garantiscano la prova della ricezione. La raccomandata con avviso di ricevimento è il mezzo tradizionalmente utilizzato, poiché consente di dimostrare sia la data di spedizione sia quella di ricezione. In alternativa, è possibile utilizzare la posta elettronica certificata (PEC) se l’inquilino dispone di tale servizio.
• Rispettare i termini previsti dalla legge: il rispetto dei termini e fondamentale per la validità dell’operazione. L'inquilino ha 60 giorni per rispondere; il locatore deve attendere il decorso di questo termine prima di procedere alla vendita. La vendita conclusa in violazione della prelazione è valida, ma l'inquilino può esercitare il diritto di riscatto, acquistando l'immobile dal terzo alle stesse condizioni.
• Indicare condizioni identiche a quelle del terzo: le condizioni comunicate all'inquilino devono essere identiche a quelle concordate con il terzo acquirente. Non è ammesso offrire all’inquilino condizioni diverse (prezzo più alto, termini di pagamento più gravosi) per indurlo a rinunciare. In caso di discrepanza, la comunicazione è inefficace e l’inquilino conserva il diritto di riscatto.
• Predisporre la documentazione per il rogito: se l’inquilino esercita la prelazione, il locatore deve essere pronto a procedere alla stipula del rogito nei tempi indicati. E opportuno predisporre in anticipo la documentazione necessaria: visure catastali aggiornate, certificato di agibilità, APE, eventuali pratiche edilizie. La mancata collaborazione del locatore può dar luogo a responsabilità per inadempimento.

Conclusioni

La proposta di acquisto al conduttore per l’esercizio della prelazione è un adempimento fondamentale che il locatore deve rispettare quando intende vendere un immobile locato. Il diritto di prelazione inquilino tutela la stabilità abitativa e garantisce all’inquilino la possibilità di acquistare l'immobile in cui vive a parità di condizioni con eventuali terzi acquirenti.

Una comunicazione corretta, completa e tempestiva evita contestazioni e tutela il locatore dal rischio che l'inquilino eserciti successivamente il diritto di riscatto. La lettera di prelazione inquilino fac simile deve contenere tutti gli elementi essenziali previsti dalla legge e deve essere inviata con modalità che garantiscano la prova della ricezione.