Che cos’è la comunicazione di successione nella locazione per divorzio o separazione
La comunicazione di successione nella locazione per divorzio o separazione è l’atto formale con cui il coniuge assegnatario della casa familiare informa il locatore del proprio subentro nel contratto di locazione. Il subentro contratto locazione separazione opera per effetto del provvedimento giudiziale di assegnazione e non richiede il consenso del locatore.
La disciplina è contenuta nell’art. 6 della Legge n. 392/1978, come modificato dalla Legge n. 74/1987, che prevede espressamente il subentro nel contratto di locazione del coniuge assegnatario della casa familiare. Il contratto di locazione separazione coniugi prosegue quindi con il coniuge designato dal giudice, alle stesse condizioni originarie.
La successione nel contratto opera automaticamente per effetto del provvedimento giudiziale, ma è necessario comunicare al locatore l'avvenuto subentro per consentirgli di aggiornare i propri registri e di conoscere il nuovo interlocutore contrattuale. L'assegnazione casa familiare locazione tutela il diritto all'abitazione del coniuge e dei figli.
Consiglio dell’esperto:
Il subentro nel contratto di locazione opera automaticamente per legge dal momento dell'assegnazione giudiziale. Tuttavia, è fondamentale comunicare tempestivamente al locatore per evitare disguidi nei pagamenti e nelle comunicazioni.
Quando serve la comunicazione di successione nella locazione per divorzio o separazione
1. Assegnazione della casa coniugale al conduttore non intestatario
La situazione più comune che richiede la comunicazione è quella in cui il contratto di locazione era intestato a un solo coniuge e il giudice assegna la casa familiare all’altro coniuge. In questo caso, il coniuge assegnatario subentra automaticamente nel contratto, anche se non ne era originariamente parte. La comunicazione al locatore formalizza questo passaggio e consente di aggiornare l’intestazione del contratto.
2. Separazione consensuale con accordo sull’abitazione
Nella separazione consensuale, i coniugi possono accordarsi sull’assegnazione della casa familiare. L’accordo, una volta omologato dal tribunale, produce gli stessi effetti del provvedimento giudiziale. Il subentro contratto locazione separazione opera dalla data di omologa e deve essere comunicato al locatore allegando copia del verbale omologato.
3. Sentenza di divorzio con assegnazione dell’immobile
Anche in sede di divorzio, il giudice può disporre l’assegnazione della casa a uno degli ex coniugi, generalmente quello con cui vivono i figli minori o maggiorenni non autosufficienti. La sentenza di divorzio che dispone l’assegnazione della casa in locazione comporta il subentro automatico nel contratto e deve essere comunicata al locatore.
4. Modifica delle condizioni di separazione o divorzio
Le condizioni di separazione o divorzio possono essere modificate nel tempo, con conseguente diversa assegnazione della casa. In caso di revoca o modifica dell’assegnazione, è necessario comunicare al locatore la nuova situazione, indicando il soggetto che subentra nel contratto e allegando il provvedimento giudiziale di modifica.
Consiglio dell’esperto:
Se il contratto era cointestato a entrambi i coniugi, il coniuge non assegnatario esce dal contratto per effetto dell’assegnazione. Comunica sempre al locatore questa circostanza per evitare richieste di pagamento all’ex coniuge.
Come redigere la comunicazione di successione nella locazione per divorzio o separazione
1. Ottenere il provvedimento di assegnazione
Il presupposto per il subentro è l’esistenza di un provvedimento giudiziale che dispone l’assegnazione della casa. Può trattarsi di un'ordinanza presidenziale in sede di separazione, di una sentenza di separazione o divorzio, oppure di un verbale di separazione consensuale omologato. Il provvedimento deve essere passato in giudicato o comunque immediatamente esecutivo.
2. Comunicare l’assegnazione al locatore
Una volta ottenuto il provvedimento, il coniuge assegnatario deve comunicare al locatore l’avvenuto subentro nel contratto di locazione. La comunicazione deve essere inviata con mezzi tracciabili (raccomandata A/R o PEC) e deve contenere tutti gli elementi necessari per identificare il contratto, il provvedimento giudiziale e il soggetto subentrante.
3. Registrare la variazione del contratto
La successione nel contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate mediante il modello RLI entro 30 giorni dal provvedimento giudiziale. Questo adempimento è necessario per aggiornare i dati del contratto registrato e per la corretta imputazione dei redditi e delle imposte. La registrazione comporta il pagamento dell’imposta in misura fissa.
Cosa deve contenere la comunicazione di successione nella locazione
- Riferimento al provvedimento giudiziale: la comunicazione deve indicare gli estremi del provvedimento giudiziale che ha disposto l’assegnazione della casa familiare: tribunale di emissione, data, numero di ruolo o di sentenza. È opportuno allegare copia conforme del provvedimento per consentire al locatore di verificare la legittimità del subentro.
- Identificazione del coniuge subentrante: devono essere indicati i dati completi del coniuge che subentra nel contratto: nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, indirizzo. Se il subentrante non era originariamente parte del contratto, questi dati consentono al locatore di aggiornare l’anagrafica contrattuale e di indirizzare correttamente le comunicazioni.
- Richiesta di intestazione del contratto: la comunicazione deve contenere la richiesta formale di intestazione del contratto al coniuge assegnatario, con indicazione della data da cui decorre il subentro (generalmente la data del provvedimento giudiziale). È opportuno richiedere anche la conferma scritta da parte del locatore dell’avvenuta presa d’atto.
- Riferimenti al contratto originario: la comunicazione deve contenere i riferimenti al contratto di locazione originario: data di stipula, estremi di registrazione, dati dell'immobile locato, identità del conduttore originario. Questi elementi consentono al locatore di individuare con certezza il contratto interessato dalla successione.
Consiglio dell’esperto:
Allega sempre copia conforme del provvedimento giudiziale di assegnazione. La copia può essere richiesta presso la cancelleria del tribunale che ha emesso il provvedimento.
Consigli pratici per la comunicazione di successione nella locazione
- Allegare copia del provvedimento di assegnazione: è fondamentale allegare alla comunicazione copia conforme del provvedimento giudiziale che dispone l’assegnazione della casa. Questo documento costituisce la prova del diritto al subentro e consente al locatore di verificare la legittimità della richiesta. La copia conforme si ottiene presso la cancelleria del tribunale.
- Verificare gli obblighi di registrazione: il subentro nel contratto deve essere comunicato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal provvedimento giudiziale. La comunicazione avviene mediante il modello RLI e comporta il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa (67 euro). L’omessa comunicazione può comportare sanzioni amministrative.
- Comunicare tempestivamente al locatore: anche se il subentro opera automaticamente per legge, è consigliabile comunicare al locatore entro pochi giorni dal provvedimento giudiziale. Una comunicazione tempestiva eviterà disguidi nei pagamenti del canone, nelle comunicazioni e nella gestione del rapporto contrattuale. Il locatore deve sapere chi è il suo interlocutore.
- Aggiornare le utenze domestiche: contestualmente alla comunicazione al locatore, è opportuno provvedere alla voltura delle utenze domestiche (luce, gas, acqua) a nome del coniuge assegnatario. Questo adempimento evita problemi di fatturazione e garantisce la continuità dei servizi. Alcune utenze possono richiedere copia del provvedimento giudiziale.
Conclusioni
La comunicazione di successione locazione ad uso abitativo per divorzio o separazione è un adempimento essenziale per formalizzare il subentro nel contratto a seguito dell’assegnazione della casa familiare. Il subentro nel contratto di locazione per separazione opera automaticamente per legge, ma la comunicazione al locatore è necessaria per aggiornare il rapporto contrattuale.
Una comunicazione corretta, tempestiva e corredata dalla documentazione necessaria facilita il rapporto con il locatore e previene contestazioni. La successione nella locazione della casa familiare tutela il diritto all’abitazione del coniuge e dei figli, garantendo la continuità del rapporto contrattuale alle medesime condizioni.
