Modello ed esempio di contratto di intermediazione immobiliare

Che cos’è un contratto di mediazione immobiliare?

Il contratto di mediazione immobiliare è un accordo giuridico con cui si incarica un mediatore professionista a mettere in relazione le parti interessate a concludere un affare, come la vendita o la locazione di un immobile. La legge distingue chiaramente il mediatore da figure come mandatari e procacciatori: il mediatore è imparziale, non rappresenta nessuna parte e ha diritto alla provvigione solo se l’affare si conclude grazie al suo intervento. La disciplina è contenuta negli articoli 1754–1765 del Codice Civile, mentre la L. 39/1989 stabilisce i requisiti professionali per esercitare la mediazione. Avere un contratto scritto protegge da richieste economiche inattese, chiarisce gli obblighi del professionista e serve come prova in caso di controversie.

Consiglio dell’esperto:

Anche se la legge ammette la mediazione in forma orale, nella pratica la forma scritta è indispensabile per evitare contestazioni su provvigione, durata e attività dovute. Inserisci sempre nel contratto un richiamo esplicito agli articoli del Codice Civile sulla mediazione e al fatto che il mediatore è iscritto al Registro Imprese: in caso di lite, questa indicazione ti aiuterà a dimostrare che ti sei rivolto a un professionista abilitato.

Quando serve un contratto di mediazione immobiliare?

1. Quando vuoi vendere o affittare un immobile

Il contratto è fondamentale quando si incarica un mediatore della promozione di un immobile per la vendita o la locazione, perché definisce in modo puntuale non solo le attività promozionali, la durata dell’incarico e l’ammontare della provvigione, ma anche il target di clientela, il prezzo minimo accettabile e i margini di trattativa che il professionista può gestire senza consultarti ogni volta. Senza un documento scritto manca un riferimento chiaro su ciò che il professionista deve fare, con il rischio di discussioni sulla qualità del servizio, sulle visite organizzate, sulle condizioni economiche concordate e persino sull’obbligo di informarti tempestivamente su offerte ricevute o criticità emerse sulla documentazione dell’immobile. Inoltre, il contratto ti tutela nel caso in cui emergano vizi o difformità urbanistiche non comunicati, perché puoi prevedere obblighi informativi specifici e responsabilità ben delimitate a carico del mediatore.

2. Quando cerchi un immobile e vuoi un incarico di ricerca

Molti acquirenti non sanno che possono firmare un incarico di ricerca con un mediatore affinché individui immobili conformi al proprio budget e alle caratteristiche richieste, stabilendo fin da subito zona, metratura, tipologia, stato manutentivo ed eventuali esigenze particolari come box auto, spazi esterni o accessibilità. In questo caso il contratto evita perdite di tempo, stabilisce criteri precisi di selezione e impedisce che il mediatore proponga immobili fuori target solo per “riempire” le visite, definendo anche con quale frequenza deve aggiornarti sulle opportunità trovate e come gestire le eventuali proposte di acquisto. Inoltre chiarisce se il compenso è dovuto per la sola attività di ricerca o esclusivamente alla conclusione dell’acquisto, se la provvigione è dovuta anche nel caso in cui tu concluda direttamente con un proprietario che ti è stato presentato dal mediatore e se l’incarico di ricerca è in esclusiva o se puoi continuare a effettuare ricerche autonomamente o con altri professionisti.

3. Quando concedi un incarico in esclusiva

L’esclusiva è una clausola delicata e deve essere sempre regolata da un contratto scritto, perché incide direttamente sulla tua libertà di rivolgerti ad altri mediatori o di concludere l’affare da solo. Essa limita il diritto del proprietario di rivolgersi ad altri intermediari e comporta spesso obblighi specifici a carico dell’agenzia, come campagne pubblicitarie dedicate, pubblicazione su determinati portali, tempi massimi per l’attivazione dell’annuncio e rendicontazioni periodiche sull’andamento delle visite e delle richieste ricevute. La giurisprudenza richiede che l’esclusiva sia equilibrata e non eccessivamente penalizzante, per esempio evitando durate sproporzionate o penali eccessive, motivo per cui una clausola redatta con attenzione riduce il rischio di invalidità o contestazioni e ti consente di prevedere meccanismi di revoca anticipata in caso di inadempimento del mediatore o di palese inattività nella promozione dell’immobile.

Consiglio dell’esperto:

Per l’esclusiva, evita durate troppo lunghe e penali standard “copia-incolla”: sono le prime a essere contestate in giudizio. Meglio una durata contenuta (ad es. 3–6 mesi) con obblighi chiari per l’agenzia, come report periodici e un piano minimo di attività. Se questi impegni non vengono rispettati, prevedi già nel contratto la possibilità di revoca anticipata senza costi aggiuntivi.

4. Quando vuoi prevenire controversie sulle provvigioni

Uno dei punti più critici è l’esatto momento in cui la provvigione diventa esigibile e su quale importo viene calcolata, soprattutto se il prezzo finale differisce in modo significativo da quello inizialmente richiesto. Un contratto chiaro ti protegge da richieste di pagamento non dovute, specificando per esempio se la provvigione matura alla semplice accettazione di una proposta, alla firma del preliminare o al rogito, e cosa accade se l’affare salta per inadempimento di una delle parti. Questo è particolarmente importante quando entrano in gioco più intermediari, perché il contratto può disciplinare la ripartizione delle provvigioni o escludere a priori situazioni di doppia richiesta. Inoltre permetterà di stabilire se la provvigione spetta anche in caso di conclusione dell’affare con soggetti introdotti dal mediatore dopo la scadenza dell’incarico, tema spesso oggetto di contenziosi, fissando un periodo di tutela e un elenco nominativo degli interessati presentati durante l’incarico.

Come si redige un contratto di mediazione immobiliare?

1. Definisci la tipologia di incarico

La redazione parte dalla scelta del tipo di incarico — vendita, locazione, ricerca o attività consulenziale — perché ogni tipologia comporta obblighi diversi sia per te sia per il mediatore. Definire l’oggetto dell’incarico con precisione evita che l’agente svolga attività non previste o ometta passaggi importanti, ad esempio assistenza nella raccolta dei documenti, verifica dello stato urbanistico o gestione delle trattative. Questo è ancora più rilevante quando il mediatore assume più ruoli contemporaneamente (come combinare promozione dell’immobile e supporto nella due diligence), perché ti permette di distinguere con chiarezza quali prestazioni sono incluse e quali sono extra, rendendo più semplice valutare compensi, responsabilità e risultati attesi.

2. Inserisci le informazioni essenziali delle parti e dell’immobile

Il contratto deve includere dati completi delle parti e una descrizione accurata dell’immobile, che non si limita all’indirizzo ma comprende categoria catastale, eventuali pertinenze, stato manutentivo e vincoli urbanistici noti. Questa sezione ha un valore probatorio fondamentale: se emergono difformità non dichiarate o l’immobile presenta condizioni diverse da quelle descritte, il contratto diventa il primo riferimento per stabilire se il mediatore o il proprietario abbiano comunicato informazioni incomplete. Dettagliare correttamente l’immobile tutela anche il potenziale acquirente e permette al mediatore di impostare una promozione coerente con il mercato, riducendo fraintendimenti su prezzo, caratteristiche e potenziali limitazioni d’uso.

3. Descrivi in modo dettagliato le attività del mediatore

Questa clausola determina l’effettiva qualità del servizio: più è precisa, più riduce zone d’ombra nella collaborazione. Un contratto ben scritto specifica non solo attività standard come pubblicazione di annunci, servizi fotografici, open house e gestione delle visite, ma anche aspetti tecnici come verifica della documentazione catastale, controllo della conformità urbanistica, raccolta dei documenti del venditore e modalità con cui il mediatore deve aggiornarti sulle trattative. Stabilire criteri misurabili — ad esempio numero minimo di pubblicazioni, canali in cui verrà inserito l’immobile o frequenza dei report — permette di monitorare l’impegno del mediatore e previene contestazioni sul servizio svolto, soprattutto nei casi di incarico in esclusiva.

4. Stabilisci durata, rinnovi e condizioni di revoca

La durata dell’incarico è una delle clausole che più influenzano l’equilibrio tra cliente e mediatore, perché determina per quanto tempo il professionista ha diritto a operare secondo i termini del contratto. Prevedere durate proporzionate al mercato locale, come 3–6 mesi per immobili residenziali, evita vincoli eccessivamente lunghi o rinnovati automaticamente senza un reale controllo da parte tua. È altrettanto importante disciplinare le condizioni di revoca: puoi prevedere una revoca motivata nel caso in cui il mediatore non svolga le attività concordate, non fornisca aggiornamenti regolari o non rispetti obblighi essenziali come la corretta gestione delle visite. Una struttura chiara eviterà contestazioni e garantirà maggiore libertà decisionale.

5. Regola provvigioni, maturazione e criteri di calcolo

La clausola economica richiede particolare attenzione, perché la provvigione può cambiare in base al tipo di contratto, alla zona e alla natura dell’affare. Oltre a stabilire percentuali e base di calcolo (prezzo di vendita, canone annuo, accordo finale), sarà utile specificare con precisione quando la provvigione matura: accettazione della proposta, firma del preliminare o rogito. Includere variabili come doppia mediazione, conclusione indiretta dell’affare o trattative avviate ma completate dopo la scadenza dell’incarico previene contenziosi molto comuni nel settore. Una clausola chiara riduce drasticamente l’incertezza, soprattutto quando il mediatore introduce molti potenziali acquirenti o quando l’immobile rimane sul mercato per un periodo esteso.

Consiglio dell’esperto:

Nella clausola provvigionale non limitarti a indicare una percentuale: specifica sempre su quale importo si calcola, in quale momento matura (proposta accettata, preliminare o rogito) e cosa accade se l’affare non si conclude per colpa di una delle parti. Aggiungi anche una frase che disciplini espressamente la conclusione dell’affare dopo la scadenza con soggetti presentati dal mediatore: è la parte che, da sola, può evitarti metà delle liti più frequenti.

6. Firma delle parti e allegati tecnici

La firma delle parti rende il contratto efficace, ma la vera solidità dell’accordo deriva anche dal corretto uso degli allegati. Planimetrie, APE, visure, fotografie professionali e documenti forniti dal venditore dovrebbero essere elencati nel contratto ma mantenuti come allegati separati, così da poter essere aggiornati senza alterare la validità del testo principale. Questo approccio agevola la verifica delle informazioni durante la trattativa e permette di gestire modifiche successive in modo ordinato, mantenendo tracciabilità e coerenza con quanto dichiarato nel contratto. Inoltre, in caso di lite, gli allegati aggiornati diventano prove decisive sulla trasparenza delle informazioni fornite all’acquirente.

Consiglio dell’esperto:

Allegando planimetrie, APE, visure e documenti urbanistici, numera i documenti con chiarezza (Allegato A, B, C…) e richiamali nel contratto con la stessa sigla. In caso di aggiornamenti, sostituisci solo l’allegato mantenendo data e versione: in questo modo puoi dimostrare facilmente quale documentazione era stata effettivamente messa a disposizione delle parti in quel momento.

Cosa deve contenere un contratto di mediazione immobiliare?

• Dati delle parti e identificazione dell’immobile: ogni contratto deve riportare identità del cliente, del mediatore e una descrizione chiara dell’immobile. Questo permette di delimitare con precisione l’ambito dell’incarico e riduce i rischi legati a informazioni incomplete, soprattutto quando l’immobile presenta elementi tecnici particolari o potenziali criticità edilizie.
• Oggetto dell’incarico e attività obbligatorie: il cuore del contratto è la descrizione dell’attività del mediatore: promozione, gestione delle visite, valutazione, raccolta documenti e supporto durante la trattativa. Clausi importanti sono la verifica della correttezza delle informazioni fornite dal proprietario e l’obbligo di informare sulle circostanze rilevanti per la conclusione dell’affare, come previsto dal Codice Civile.
• Durata dell’incarico, esclusiva e rinnovi: il contratto deve indicare chiaramente quanto dura l’incarico e se esiste un vincolo di esclusiva. L’esclusiva, per essere valida, deve essere bilanciata e motivata. Prevedere un rinnovo automatico troppo lungo o non proporzionato può portare a contestazioni e a possibili dichiarazioni di nullità per squilibrio contrattuale.
• Provvigione e criteri di pagamento: la clausola sulla provvigione regola aspetti economici essenziali: percentuale, calcolo, tempistiche e casi di maturazione. È utile specificare cosa accade se il cliente conclude direttamente con un soggetto presentato dal mediatore, perché questo scenario è tra i più difficili da gestire in assenza di regole chiare.
• Obblighi del cliente e responsabilità: il proprietario deve garantire che le informazioni fornite siano corrette, consentire le visite, mettere a disposizione la documentazione e non intralciare l’attività del mediatore. Anche l’acquirente può avere obblighi specifici, soprattutto quando formula manifestazioni d’interesse vincolate alla verifica di documenti.
• Clausole finali: privacy, foro competente e risoluzione: le clausole di chiusura definiscono il trattamento dei dati personali, le modalità di risoluzione delle controversie e il foro competente. Sono elementi fondamentali per evitare conflitti successivi e per stabilire come gestire eventuali inadempimenti delle parti.

Consigli pratici per redarre un contratto di mediazione immobiliare

• Usa un linguaggio chiaro e rendi tutto verificabile: evita formule vaghe come “impegno adeguato” o “pubblicità idonea”. Meglio indicare attività misurabili, come numero minimo di pubblicazioni, canali utilizzati o periodicità dei report. Clausole verificabili facilitano la valutazione dell’operato e tutelano entrambe le parti.
• Specifica con cura condizioni e limiti della provvigione: molti contenziosi nascono da fraintendimenti su quando la provvigione è dovuta. Inserire condizioni chiare riduce il rischio di richieste inattese e permette al cliente di sapere con certezza quali sono gli scenari in cui maturerà il compenso.
• Mantieni gli allegati separati dal corpo del testo: un errore comune è includere planimetrie o documenti tecnici all’interno del corpo contrattuale. Tenerli separati consente aggiornamenti più semplici e assicura che il contratto resti valido anche se i documenti cambiano.
• Usa strumenti professionali per evitare errori: se desideri evitare lacune o clausole scritte male, Legally.io può aiutarti a generare un contratto personalizzato e conforme alla normativa italiana. Un generatore professionale riduce il rischio di errori nella stesura, soprattutto quando si tratta di disciplinare provvigioni, esclusiva o limiti di responsabilità.

Considerazioni finali

Il contratto di mediazione immobiliare è uno strumento essenziale per tutelarti affidando l’incarico a un agente. Un documento scritto e ben strutturato assicura trasparenza, riduce il rischio di incomprensioni e offre una base legale solida in caso di controversie. Conoscere le clausole principali ti permette di negoziare in modo consapevole e ottenere un servizio che rispecchia le tue esigenze. Redigere questo contratto con attenzione significa proteggere il valore dell’immobile e gestire la trattativa in modo più efficace.