Che cos’è il contratto di mediazione immobiliare
Il contratto di mediazione immobiliare è l’accordo con cui una parte (il venditore o il compratore) conferisce a un mediatore professionista l’incarico di trovare una controparte per la conclusione di un affare immobiliare. Nel caso della vendita, il proprietario incarica l’agente di individuare potenziali acquirenti e di favorire la conclusione della compravendita.
La mediazione immobiliare è disciplinata dagli artt. 1754-1765 del Codice Civile e dalla Legge n. 39/1989, che regola la professione di agente immobiliare. L’agente deve essere iscritto al REA (Repertorio Economico Amministrativo) della Camera di Commercio e possedere i requisiti professionali previsti dalla legge. L’incarico di vendita per agenzia immobiliare può essere conferito in forma esclusiva o non esclusiva.
Il contratto definisce le condizioni dell’incarico, la sua durata, la provvigione dell’agente immobiliare e le obbligazioni reciproche delle parti. Un contratto ben redatto tutela entrambe le parti e previene controversie sulla maturazione del compenso.
Consiglio dell’esperto:
Prima di firmare un contratto di mediazione, verifica sempre che l’agente sia regolarmente iscritto al REA della Camera di Commercio. Puoi effettuare la verifica online sul sito del Registro delle Imprese.
Quando serve il contratto di mediazione immobiliare
1. Vendita di immobile residenziale
La situazione più comune è quella del proprietario che intende vendere un immobile residenziale (appartamento, villa, casa indipendente) e si rivolge a un’agenzia immobiliare per beneficiare della sua rete di contatti, delle competenze professionali e dei servizi di promozione. L’incarico di agenzia immobiliare per vendita consente di raggiungere un pubblico più ampio di potenziali acquirenti.
2. Vendita di immobile commerciale
Anche per gli immobili commerciali (negozi, uffici, capannoni, locali industriali) è frequente il ricorso alla mediazione immobiliare. In questo caso, l’agente deve possedere competenze specifiche sul mercato commerciale e sulla valutazione di immobili destinati ad attività produttive o di servizio. Il contratto mediazione immobiliare definisce le modalità di promozione e i canali utilizzati.
3. Conferimento incarico esclusivo
Il venditore può scegliere di conferire un incarico esclusivo, impegnandosi a non affidare la vendita ad altre agenzie e a non vendere l’immobile autonomamente durante il periodo dell'incarico. L’esclusiva garantisce all’agente un maggiore impegno nella promozione dell’immobile e giustifica investimenti pubblicitari più significativi.
4. Conferimento incarico non esclusivo
In alternativa, il venditore può conferire un incarico non esclusivo, mantenendo la libertà di affidare l’immobile anche ad altre agenzie o di vendere direttamente. In questo caso, la provvigione dell’agente immobiliare sarà dovuta solo all’agente che ha effettivamente concluso l’affare, ovvero che ha messo in contatto venditore e acquirente.
Consiglio dell’esperto:
L’incarico esclusivo garantisce generalmente un maggiore impegno dell’agenzia, ma limita la libertà del venditore. Valuta attentamente pro e contro prima di scegliere la tipologia di incarico.
Come redigere il contratto di mediazione immobiliare
1. Definire l’oggetto della mediazione
Il contratto deve identificare con precisione l’immobile oggetto della mediazione: indirizzo, dati catastali, superficie, composizione, pertinenze. Deve inoltre indicare il prezzo richiesto dal venditore, che rappresenta il riferimento per le trattative. L’agente ha l’obbligo di promuovere l’immobile al prezzo indicato, salvo diverso accordo.
2. Stabilire la durata dell’incarico
La durata dell'incarico agenzia immobiliare vendita è un elemento essenziale del contratto. Generalmente varia da 3 a 12 mesi, con possibilità di rinnovo. È importante definire anche le condizioni di rinnovo (automatico o da concordare) e le modalità di recesso anticipato. Un incarico troppo lungo può vincolare eccessivamente il venditore.
3. Concordare la provvigione
La provvigione dell’agente immobiliare è il compenso spettante all’agente per l’attività di mediazione. Dev’essere indicata nel contratto in termini chiari: importo percentuale sul prezzo di vendita, importo fisso, o combinazione di entrambi. Deve essere specificato anche quando la provvigione è dovuta (all’accettazione della proposta, alla firma del contratto preliminare, al rogito) e le modalità di pagamento.
Cosa deve contenere il contratto di mediazione immobiliare
- Identificazione delle parti contraenti: il contratto deve contenere i dati completi del venditore (nome, cognome, codice fiscale, indirizzo) e dell’agenzia immobiliare (ragione sociale, partita IVA, sede legale, numero di iscrizione al REA). Deve essere indicato anche il nome dell'agente che seguirà l’incarico e i suoi recapiti.
- Descrizione dell’immobile oggetto di vendita: l’immobile deve essere descritto in modo dettagliato: ubicazione completa, dati catastali (foglio, particella, subalterno), superficie commerciale e calpestabile, numero di vani, pertinenze (cantina, garage, posto auto), eventuali vincoli o servitù. Una descrizione completa eviterà contestazioni successive.
- Importo e modalita di pagamento della provvigione: la parte dedicata alla provvigione deve indicare: percentuale o importo fisso del compenso, base di calcolo (prezzo di vendita effettivo), momento in cui la provvigione diventa esigibile, modalità di pagamento, eventuali rimborsi spese. La trasparenza su questo aspetto previene le controversie più frequenti in materia di mediazione.
- Clausole di esclusiva e penali: se l’incarico viene conferito in esclusiva, il contratto deve specificare chiaramente questo aspetto e le conseguenze della violazione. Generalmente, se il venditore vende autonomamente o tramite altra agenzia durante l’esclusiva, deve comunque corrispondere la provvigione pattuita. Le penali devono essere equilibrate e proporzionate.
Consiglio dell’esperto:
Leggi attentamente la clausola di esclusiva prima di firmare. Verifica quali comportamenti sono vietati e quali sono le conseguenze economiche in caso di violazione.
Consigli pratici per il contratto di mediazione immobiliare
- Leggere attentamente le clausole di esclusiva: le clausole di esclusiva sono tra le più importanti e potenzialmente onerose del contratto. Verificare attentamente: durata dell'esclusiva, comportamenti vietati (vendita privata, incarico ad altre agenzie), penali previste, possibilità di recesso anticipato. Una clausola di esclusiva eccessivamente rigida può limitare significativamente la libertà del venditore.
- Verificare l’iscrizione dell’agente al registro: prima di firmare il contratto, e fondamentale verificare che l’agente immobiliare sia regolarmente iscritto al REA della Camera di Commercio. L’esercizio abusivo della professione è vietato e comporta la nullità del contratto di mediazione. La verifica può essere effettuata online sul sito del Registro delle Imprese.
- Definire chiaramente il prezzo di vendita: il contratto deve indicare il prezzo a cui l’immobile viene proposto in vendita. Questo prezzo rappresenta il riferimento per l’attività dell’agente e per la determinazione della provvigione. È opportuno concordare anche eventuali margini di trattativa e le modalità di comunicazione di proposte di acquisto a prezzo inferiore.
- Conservare copia del contratto: il venditore deve sempre conservare una copia del contratto firmato, insieme a eventuali allegati (planimetrie, documentazione dell’immobile). Il contratto è la prova dei diritti e degli obblighi reciproci e sarà essenziale in caso di contestazioni sulla maturazione della provvigione o su altri aspetti del rapporto.
Conclusioni
Il contratto di mediazione immobiliare vendita immobile e uno strumento essenziale per regolare il rapporto tra venditore e agenzia immobiliare. Un contratto ben redatto tutela entrambe le parti, definisce con chiarezza obblighi e compensi e previene le controversie sulla maturazione della provvigione dell’agente immobiliare.
Prima di conferire un incarico di vendita tramite agenzia immobiliare, è importante valutare attentamente le condizioni proposte, verificare la professionalità dell’agente e leggere con attenzione tutte le clausole contrattuali, in particolare quelle relative all’esclusiva e alla provvigione.
