Che cos’è un contratto preliminare di locazione ad uso abitativo
Il contratto preliminare di locazione ad uso abitativo, comunemente chiamato anche compromesso di locazione, è l’accordo con cui il proprietario di un immobile (promittente locatore) e il futuro inquilino (promissario conduttore) si obbligano reciprocamente a stipulare, entro una certa data, il contratto definitivo di locazione. Si tratta di un contratto a tutti gli effetti, che genera obbligazioni vincolanti per entrambe le parti.
Dal punto di vista giuridico, il contratto preliminare trova fondamento nell’articolo 1351 del Codice Civile, che stabilisce che il preliminare è nullo se non è redatto nella stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo. Per la locazione abitativa, essendo richiesta la forma scritta (Legge 431/1998), anche il preliminare deve essere stipulato per iscritto.
A differenza di una semplice proposta o di una prenotazione, il contratto preliminare di locazione vincola legalmente le parti alla conclusione del definitivo. In caso di inadempimento, la parte adempiente può agire in giudizio per ottenere l'esecuzione forzata del contratto o il risarcimento dei danni.
Consiglio dell’esperto:
Il contratto preliminare di locazione è diverso dalla proposta di locazione accettata: mentre la proposta può essere revocata fino all’accettazione, il preliminare una volta firmato vincola entrambe le parti. Assicurati di aver verificato tutte le condizioni dell'immobile prima di sottoscrivere un preliminare.
Quando serve un contratto preliminare di locazione ad uso abitativo
1. Immobile non ancora disponibile per la consegna
Una delle situazioni più comuni in cui si ricorre al contratto preliminare di locazione è quando l’immobile non è immediatamente disponibile per essere consegnato all'inquilino. Questo può accadere perché l’attuale conduttore non ha ancora lasciato l’appartamento, perché il proprietario deve completare alcune pratiche burocratiche o ancora perché l’immobile proviene da una successione non ancora definita.
In questi casi, il preliminare consente alle parti di impegnarsi reciprocamente, riservando l'immobile al futuro conduttore e garantendo al proprietario la certezza di avere un inquilino. Il contratto preliminare di locazione con caparra confirmatoria offre una maggiore tutela, poiché la caparra funge da garanzia dell’impegno assunto e consente di trattenere o richiedere il doppio in caso di inadempimento.
2. Attesa di completamento lavori di ristrutturazione
Il contratto preliminare di locazione è particolarmente utile quando l’immobile è in corso di ristrutturazione e sarà pronto per la consegna solo al termine dei lavori. Il proprietario può così assicurarsi un inquilino prima ancora che l’appartamento sia disponibile, mentre il conduttore si garantisce l'accesso a un immobile rinnovato in una zona di suo interesse.
In questo caso, il preliminare dovrebbe descrivere con precisione lo stato finale dell’immobile, includendo le finiture, gli impianti e le dotazioni previste. È consigliabile allegare planimetrie, capitolati o rendering che illustrino il risultato atteso dei lavori. Se i lavori dovessero protrarsi oltre i tempi previsti, il contratto può prevedere una proroga automatica del termine o la facoltà di recesso.
Consiglio dell’esperto:
Se il preliminare è legato al completamento di lavori, inserisci una clausola che specifichi cosa accade se l’immobile, al termine della ristrutturazione, risulta difforme da quanto concordato. Prevedi la possibilità di recesso o di riduzione del canone proporzionale alle difformità riscontrate.
3. Necessità di riservare l’immobile in anticipo
In mercati immobiliari particolarmente competitivi, come le grandi città o le zone universitarie, il contratto preliminare di locazione consente di riservare un immobile con largo anticipo rispetto alla data di disponibilità. Uno studente fuori sede, ad esempio, può assicurarsi un appartamento mesi prima dell’inizio dell'anno accademico, evitando di restare senza alloggio.
Analogamente, chi deve trasferirsi per lavoro può prenotare un’abitazione prima ancora di prendere servizio, coordinando il trasloco con l’inizio del nuovo impiego. Il modello di contratto preliminare di locazione in questi casi deve prevedere termini certi e garanzie reciproche, spesso sotto forma di caparra confirmatoria, per vincolare entrambe le parti all’impegno assunto.
Come redigere un contratto preliminare di locazione ad uso abitativo
1. Identificare l’immobile e le parti contraenti
La prima fase della redazione di un contratto preliminare di locazione consiste nell’identificazione precisa delle parti e dell’immobile. Per le parti, occorre indicare nome, cognome, data e luogo di nascita, residenza, codice fiscale; se una delle parti è una società, vanno riportati denominazione, sede legale, codice fiscale, partita IVA e dati del legale rappresentante.
L’immobile deve essere descritto in modo completo: indirizzo, piano, numero interno, composizione (numero di vani, superficie), dati catastali (foglio, particella, subalterno), categoria e classe catastale. Se l’immobile include pertinenze (cantina, posto auto, box), queste devono essere espressamente menzionate. Una descrizione accurata eviterà contestazioni sulla consistenza dell'oggetto del contratto.
2. Definire le condizioni della futura locazione
Il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo: canone mensile, modalità e termini di pagamento, durata della locazione, data di decorrenza, regime fiscale applicabile (ordinario o cedolare secca), ripartizione delle spese condominiali e delle utenze. Più il preliminare è dettagliato, minori saranno i rischi di contestazioni al momento della stipula del definitivo.
È importante specificare anche le condizioni accessorie: se l’immobile sarà locato ammobiliato o vuoto, quali elettrodomestici sono inclusi, se sono ammessi animali domestici, se è consentita la sublocazione. Tutte queste clausole confluiranno nel contratto definitivo, quindi è essenziale definirle fin dal preliminare.
Consiglio dell’esperto:
Quando definisci il canone nel preliminare, verifica che sia conforme ai limiti previsti dalla normativa per i contratti a canone concordato, se applicabile. Un canone superiore ai parametri concordati potrebbe rendere nulle le clausole sulla durata agevolata.
3. Stabilire la caparra e il termine per il definitivo
Una clausola fondamentale del contratto preliminare di locazione con caparra confirmatoria riguarda l’importo e la funzione della caparra versata dal promissario conduttore. La caparra confirmatoria ha duplice funzione: costituisce un anticipo sul canone e funge da garanzia dell’adempimento. Se l'inquilino si ritira, il proprietario può trattenere la caparra; se è il proprietario a non adempiere, l’inquilino può richiedere il doppio.
Il preliminare deve inoltre stabilire un termine entro cui le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo. Questo termine deve essere realistico, tenendo conto delle eventuali condizioni sospensive (fine lavori, rilascio dell’immobile da parte del precedente inquilino). È consigliabile prevedere anche le conseguenze del mancato rispetto del termine.
Cosa deve contenere un contratto preliminare di locazione ad uso abitativo
- Descrizione dell’immobile e identificazione catastale: l’immobile deve essere descritto con tutti i dettagli necessari alla sua identificazione univoca. Oltre all'indirizzo completo, vanno indicati i dati catastali aggiornati: comune, foglio, particella, subalterno, categoria, classe, consistenza (vani o metri quadri catastali), rendita catastale. Questi dati sono reperibili dalla visura catastale e devono corrispondere allo stato attuale dell'immobile.
- Canone di locazione e durata del contratto: il preliminare deve indicare con chiarezza il canone mensile che sarà dovuto a partire dalla stipula del contratto definitivo, le modalità di pagamento (bonifico, assegno, contanti nei limiti di legge), la data entro cui effettuare il versamento, eventuali adeguamenti ISTAT previsti. Se il contratto prevede spese condominiali o oneri accessori, occorre specificare se sono inclusi nel canone o dovuti separatamente.
- Importo della caparra confirmatoria: la clausola sulla caparra confirmatoria deve specificare l'importo versato dal promissario conduttore a titolo di garanzia, le modalita di versamento (assegno, bonifico), la destinazione della somma in caso di conclusione del contratto (imputazione ai primi canoni o al deposito cauzionale), le conseguenze in caso di inadempimento di una delle parti.
Consiglio dell’esperto:
L’importo della caparra confirmatoria deve essere proporzionato: una somma troppo elevata potrebbe essere considerata una clausola penale e soggetta a riduzione da parte del giudice. Generalmente, una caparra pari a una o due mensilità di canone è considerata ragionevole.
Consigli pratici per il contratto preliminare di locazione ad uso abitativo
- Prevedere condizioni sospensive se necessario: in alcune situazioni, è opportuno che il contratto preliminare di locazione preveda condizioni sospensive, cioè eventi futuri e incerti al verificarsi dei quali il contratto produrrà effetti. Ad esempio, se il conduttore deve attendere l’esito di un trasferimento lavorativo, o se il locatore deve ottenere il rilascio dell’immobile da parte del precedente inquilino entro una certa data.
- Registrare il preliminare presso l’Agenzia delle Entrate: il contratto preliminare di locazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione, se redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata, oppure entro 20 giorni se redatto con scrittura privata non autenticata. La registrazione è obbligatoria e il mancato adempimento comporta sanzioni.
Conclusioni
Il contratto preliminare di locazione ad uso abitativo è uno strumento essenziale quando le parti desiderano impegnarsi reciprocamente a concludere un contratto di affitto, ma non possono stipulare immediatamente il contratto definitivo. Il contratto preliminare di locazione con caparra confirmatoria offre maggiori garanzie, vincolando entrambe le parti e prevedendo conseguenze in caso di inadempimento.
Per redigere un preliminare di locazione modello completo e conforme alla normativa, è fondamentale includere tutti gli elementi essenziali: descrizione dell’immobile, condizioni economiche, durata, caparra e termine per il definitivo. Con Legally.io potrai generare facilmente un contratto preliminare di locazione personalizzato e pronto per la registrazione.
