Cos’è un contratto preliminare di locazione ad uso commerciale
Il contratto preliminare di locazione commerciale è un accordo con cui il promittente locatore e il promittente conduttore si obbligano reciprocamente a stipulare, entro una data prestabilita, un contratto definitivo di locazione avente ad oggetto un immobile destinato ad uso commerciale. Si tratta di un contratto ad effetti obbligatori: non trasferisce il godimento dell'immobile, ma crea l’obbligo di concludere il contratto definitivo.
Dal punto di vista giuridico, il preliminare è disciplinato dall’art. 1351 del Codice Civile, che richiede la stessa forma del contratto definitivo. Poiché i contratti di locazione di durata superiore a nove anni devono essere stipulati per iscritto a pena di nullità, anche il relativo preliminare dovrà avere forma scritta. Per le locazioni di durata inferiore, la forma scritta non è obbligatoria ma è comunque fortemente consigliata.
Il preliminare contratto di locazione commerciale si distingue dal contratto di opzione: mentre l'opzione attribuisce a una sola parte il diritto (ma non l'obbligo) di concludere il contratto definitivo, il preliminare impegna entrambe le parti alla stipula. Inoltre, il preliminare si differenzia dalla proposta irrevocabile, che vincola solo il proponente in attesa dell'accettazione.
Il contratto preliminare può prevedere il versamento di una caparra confirmatoria, che svolge una duplice funzione: anticipo sul canone e garanzia dell'adempimento. In caso di inadempimento, la parte adempiente può recedere trattenendo la caparra (se l’ha ricevuta) o pretendendone il doppio (se l’ha versata).
Consiglio dell’esperto:
Anche se non obbligatorio, valuta la registrazione del contratto preliminare di locazione commerciale. La registrazione conferisce data certa al documento e lo rende opponibile ai terzi, proteggendoti da eventuali atti di disposizione dell’immobile da parte del locatore.
Quando serve un contratto preliminare di locazione ad uso commerciale
Il contratto preliminare di locazione ad uso commerciale è utile in diverse situazioni in cui le parti desiderano vincolarsi reciprocamente pur non potendo o volendo concludere immediatamente il contratto definitivo.
1. Immobile in corso di ristrutturazione
Una delle situazioni più comuni riguarda gli immobili che necessitano di lavori di ristrutturazione o adeguamento prima di poter essere utilizzati per l’attività commerciale prevista. Il preliminare permette al futuro conduttore di assicurarsi il locale mentre i lavori sono in corso, e al proprietario di avere la certezza di un affittuario al termine degli interventi.
In questi casi, il fac simile di contratto preliminare di locazione ad uso commerciale dovrebbe specificare lo stato attuale dell’immobile, i lavori da eseguire (e chi deve sostenerli), il termine previsto per il completamento e la data di stipula del contratto definitivo. È opportuno prevedere anche cosa accade in caso di ritardi nei lavori.
2. Attesa di autorizzazioni amministrative
Molte attività commerciali richiedono autorizzazioni, licenze o permessi amministrativi (SCIA, licenze comunali, autorizzazioni sanitarie, etc.). Il contratto preliminare di locazione commerciale consente di “bloccare” l'immobile mentre il futuro conduttore attende il rilascio delle autorizzazioni necessarie per avviare l’attività.
In questa ipotesi, è fondamentale inserire nel preliminare una condizione sospensiva legata all’ottenimento delle autorizzazioni: se queste non vengono rilasciate entro un certo termine, il contratto si risolve e le parti sono liberate dai rispettivi obblighi, con restituzione della caparra eventualmente versata.
3. Riserva dell’immobile prima della disponibilità
Può accadere che un immobile commerciale particolarmente interessante sia ancora occupato da un precedente conduttore o comunque non immediatamente disponibile. Il contratto preliminare di locazione commerciale permette di riservare l’immobile, impegnando il locatore a non concederlo ad altri e il conduttore a subentrare appena possibile.
In questo caso, il preliminare deve indicare con chiarezza la data prevista per la disponibilità dell'immobile e le conseguenze di eventuali ritardi. È consigliabile prevedere un termine ultimo oltre il quale, se l’immobile non è ancora disponibile, il conduttore può recedere con restituzione della caparra.
Come redigere un contratto preliminare di locazione ad uso commerciale
La redazione del contratto preliminare locazione ad uso commerciale richiede attenzione ai contenuti e alla forma. Segui questi passaggi per creare un documento efficace e vincolante.
1. Definire l’oggetto e le condizioni della futura locazione
Il primo passo consiste nel descrivere con precisione l’immobile oggetto della futura locazione: indirizzo completo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), categoria catastale, superficie, composizione dei locali. È importante che la descrizione sia sufficientemente dettagliata da identificare univocamente l'immobile.
Devono poi essere definite le principali condizioni della futura locazione: canone mensile o annuale, durata del contratto (tipicamente 6+6 anni per le locazioni commerciali), modalità di pagamento, eventuali adeguamenti ISTAT, ripartizione delle spese condominiali e degli oneri accessori.
2. Stabilire la caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è un elemento importante del preliminare. Essa rappresenta sia un anticipo sul canone sia una garanzia dell'adempimento. L’importo è liberamente concordato dalle parti, ma di solito corrisponde a una o più mensilità del canone pattuito.
Nel fac simile contratto preliminare di locazione ad uso commerciale, specifica chiaramente la funzione della caparra e le conseguenze in caso di inadempimento: il conduttore inadempiente perde la caparra; il locatore inadempiente dovrà restituire il doppio. In alternativa, la parte adempiente può chiedere l’esecuzione forzata del preliminare.
3. Fissare il termine per la stipula del contratto definitivo
Il preliminare deve indicare entro quale data le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo di locazione. Questo termine può essere fisso (“entro il 30 giugno 2026”) o determinabile in base a un evento (“entro 30 giorni dal rilascio dell’autorizzazione”).
È consigliabile prevedere anche le conseguenze della mancata stipula entro il termine: diffida ad adempiere, risoluzione automatica, applicazione di penali. Queste clausole incentivano le parti a rispettare gli impegni assunti.
Consiglio dell'esperto:
Nel preliminare di locazione commerciale, considera l’inserimento di una clausola che regoli l'accesso all’immobile prima della stipula del definitivo per consentire sopralluoghi, rilievi o piccoli interventi preparatori. Definisci modalità, orari e responsabilità per evitare contestazioni.
Cosa deve contenere un contratto preliminare di locazione ad uso commerciale
Un contratto preliminare di locazione commerciale completo e professionale deve includere tutti gli elementi necessari per definire compiutamente l'accordo e tutelare entrambe le parti.
- Identificazione delle parti: nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale e residenza del promittente locatore e del promittente conduttore. Per le società: denominazione, sede legale, partita IVA, dati del legale rappresentante e suoi poteri.
- Descrizione dell'immobile commerciale: indirizzo completo, dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita), superficie commerciale, composizione dei locali, pertinenze (magazzini, parcheggi), stato manutentivo, certificazioni (APE, conformità impianti).
- Canone e condizioni economiche: importo del canone mensile o annuale, modalità di pagamento, deposito cauzionale, eventuali clausole di adeguamento ISTAT, ripartizione spese condominiali e oneri accessori, regime fiscale applicabile (IVA o registro).
- Durata della locazione: durata del contratto definitivo (tipicamente 6+6 anni per uso commerciale), data prevista di inizio della locazione, condizioni per il rinnovo o la disdetta.
- Termine per la stipula del definitivo: data entro cui le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo, conseguenze della mancata stipula, eventuali proroghe del termine.
- Caparra confirmatoria: importo della caparra versata, modalità di pagamento (assegno, bonifico), funzione (garanzia e anticipo), conseguenze in caso di inadempimento di ciascuna parte.
- Condizioni sospensive o risolutive: eventuali condizioni da cui dipende l’efficacia del preliminare (ottenimento autorizzazioni, completamento lavori, rilascio dell’immobile da parte del precedente conduttore).
- Luogo, data e firme: indicazione del luogo e della data di sottoscrizione, firme autografe di entrambe le parti (o dei loro rappresentanti muniti di procura).
Consigli pratici per scrivere un contratto preliminare di locazione ad uso commerciale
Per redigere un preliminare efficace e tutelare adeguatamente i tuoi interessi, tieni a mente questi suggerimenti pratici.
- Prevedere una caparra confirmatoria: la caparra confirmatoria è uno strumento fondamentale per garantire la serietà dell’impegno assunto. Senza caparra, in caso di ripensamento di una delle parti, l’altra potrebbe non avere strumenti efficaci per tutelarsi se non ricorrendo all'azione giudiziaria. La caparra, invece, costituisce un deterrente economico immediato.
- Specificare le condizioni sospensive: se la conclusione del definitivo dipende da eventi incerti (ottenimento autorizzazioni, completamento lavori, disponibilità dell'immobile), è essenziale inserire nel preliminare clausole condizionali chiare. Le condizioni sospensive subordinano l'efficacia del contratto al verificarsi di un evento; se l’evento non si verifica, il contratto non produce effetti e la caparra viene restituita.
Conclusioni
Il contratto preliminare locazione ad uso commerciale è uno strumento giuridico essenziale per chi desidera assicurarsi un immobile commerciale prima che sia possibile stipulare il contratto definitivo. Che si tratti di attendere il completamento di lavori, l'ottenimento di autorizzazioni o semplicemente la disponibilità dell'immobile, il preliminare offre sicurezza e tutela a entrambe le parti.
Un fac simile di contratto preliminare di locazione ad uso commerciale ben redatto deve contenere tutti gli elementi essenziali: identificazione delle parti e dell’immobile, condizioni economiche, termine per il definitivo, caparra confirmatoria ed eventuali condizioni sospensive. Solo così il preliminare contratto di locazione commerciale potrà svolgere efficacemente la sua funzione.
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