Modello di richiesta di indennità di avviamento commerciale

Che cos’è una richiesta di indennità di avviamento commerciale

La richiesta di indennità di avviamento commerciale è la comunicazione formale con cui il conduttore di un immobile commerciale chiede al locatore il pagamento dell'indennità prevista dalla Legge 392/1978 (Legge sull'equo canone). Questa indennità rappresenta un risarcimento per la perdita del valore commerciale accumulato grazie all'avviamento dell'attività nei locali in questione.

L’indennità di avviamento locazione commerciale tutela l'imprenditore che ha investito tempo, risorse e lavoro per costruire una clientela legata alla posizione geografica dell'immobile. Quando il locatore decide di non rinnovare il contratto o di recuperare l'immobile, il conduttore subisce un danno economico che la legge riconosce e compensa attraverso questo istituto.

Il fondamento giuridico si trova negli articoli 34 e 35 della Legge 392/1978, che stabiliscono i presupposti, le modalità di calcolo e i termini per richiedere l’indennità. La normativa distingue tra attività che hanno contatto diretto con il pubblico e altre tipologie commerciali, prevedendo importi differenti a seconda della categoria.

Consiglio dell’esperto:

Prima di inviare la richiesta di indennità, verifica sempre che la tua attività rientri tra quelle tutelate dalla legge. Le attività industriali, artigianali senza contatto con il pubblico o professionali non hanno diritto all’indennità. Controlla inoltre che il contratto di locazione non contenga clausole di rinuncia all'indennità, che potrebbero essere state inserite ma che in molti casi sono nulle.

Quando serve una richiesta di indennità di avviamento commerciale

1. Mancato rinnovo della locazione commerciale

Il caso più frequente in cui sorge il diritto all’indennità di avviamento commerciale è il mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza. Quando il locatore comunica la disdetta e il conduttore è costretto a lasciare i locali, matura il diritto a ricevere l'indennità. Questa situazione si verifica spesso quando il proprietario intende utilizzare l'immobile per altri scopi o cederlo a terzi.

È importante notare che il diritto all'indennità sorge solo quando la cessazione del rapporto avviene per volontà del locatore e non del conduttore. Se sei tu a decidere di non rinnovare, non avrai diritto all'indennità salvo casi particolari previsti dalla legge.

2. Cessazione dell’attività per volontà del locatore

Quando il locatore esercita il recesso dal contratto per i motivi previsti dalla legge, come la necessità di adibire l’immobile ad abitazione propria o dei familiari, il conduttore ha diritto all’indennità. La legge riconosce che anche in questi casi l'imprenditore subisce un danno derivante dalla perdita della clientela costruita in quel luogo specifico.

Il locatore deve comunque rispettare i termini e le modalità di preavviso previste dal contratto e dalla legge. In caso di mancato rispetto delle procedure, il conduttore può contestare la validità della disdetta oltre a richiedere l'indennità.

3. Disdetta della locazione da parte del proprietario

La disdetta formale inviata dal proprietario alla seconda scadenza contrattuale o per gravi motivi rappresenta un altro caso in cui il conduttore può richiedere l’indennità. È fondamentale verificare che la disdetta sia stata comunicata nei termini corretti e che i motivi addotti siano legittimi secondo quanto previsto dalla normativa.

In questa situazione, il conduttore deve prestare particolare attenzione alle tempistiche: la richiesta di indennità va presentata prima di lasciare i locali e il pagamento costituisce condizione per la restituzione dell'immobile.

Consiglio dell'esperto:

Conserva sempre tutta la documentazione relativa alla disdetta ricevuta dal locatore: raccomandate, PEC, comunicazioni scritte. Questi documenti saranno fondamentali per dimostrare che la cessazione del rapporto è avvenuta per volontà del proprietario e non per tua scelta, requisito essenziale per ottenere l'indennità.

Come si redige una richiesta di indennità di avviamento commerciale

1. Verificare i presupposti per il diritto all’indennità

Il primo passo per redigere correttamente la richiesta è verificare che sussistano tutti i requisiti di legge. Devi accertarti che la tua attività sia tra quelle tutelate dalla normativa: commercio, ristorazione, alberghi, attività artigianali con contatto diretto con il pubblico e altre attività elencate nell'articolo 35 della Legge 392/1978.

Verifica inoltre che la cessazione del rapporto sia effettivamente dovuta alla volontà del locatore e non a un tuo inadempimento contrattuale. Se il contratto è stato risolto per morosità o per gravi violazioni, il diritto all’indennità viene meno. Controlla anche che non vi siano clausole di rinuncia all’indennità nel contratto originario.

2. Calcolare l’importo dell'indennità dovuta

L'indennità di avviamento si calcola sulla base dell’ultimo canone mensile corrisposto. Per le attività commerciali ordinarie, l'importo è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone. Per le attività alberghiere e per quelle che comportano contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, trova applicazione l’indennità di avviamento commerciale con 36 mensilità.

Per calcolare correttamente l’importo, moltiplica l'ultimo canone mensile per 18 o 36 a seconda della tipologia di attività. Ad esempio, se il canone mensile è di 1.500 euro e svolgi attività di commercio al dettaglio, l’indennità sarà pari a 1.500 x 18 = 27.000 euro.

3. Inviare la richiesta formale al locatore

Una volta verificati i presupposti e calcolato l’importo, devi predisporre e inviare la richiesta formale al locatore. La comunicazione deve essere inviata tramite raccomandata A/R o PEC per avere prova dell'invio e della ricezione. Indica chiaramente i tuoi dati, quelli del locatore, gli estremi del contratto di locazione e l’importo richiesto con il dettaglio del calcolo.

Stabilisci un termine ragionevole per il pagamento e ricorda che, secondo l’articolo 34 della Legge 392/1978, il conduttore non è tenuto a rilasciare l’immobile finché non riceve l’indennità dovuta. Questa previsione rappresenta una forte tutela per il conduttore.

Consiglio dell’esperto:

Quando invii la richiesta, allega sempre una copia del contratto di locazione e delle eventuali comunicazioni di disdetta ricevute. Questo rafforza la tua posizione e dimostra che hai verificato tutti i presupposti prima di avanzare la richiesta. Se il locatore non risponde o contesta l’importo, valuta di rivolgerti a un legale per tutelare i tuoi diritti. 

Cosa deve contenere una richiesta di indennità di avviamento commerciale

• Riferimento al contratto di locazione: indica gli estremi completi del contratto (data di stipula, durata, parti contraenti) e i dati catastali dell’immobile. Specifica anche la data di inizio del rapporto locatizio e le eventuali proroghe intervenute nel tempo.
• Dati identificativi delle parti: inserisci i tuoi dati completi (ragione sociale o nome, codice fiscale, partita IVA, indirizzo) e quelli del locatore. Se il locatore è una società, indica anche il legale rappresentante.
• Descrizione dell'attività svolta: specifica la tipologia di attività commerciale esercitata nei locali, indicando se comporta contatto diretto con il pubblico. Questa informazione è essenziale per determinare se spettano 18 o 36 mensilità.
• Calcolo delle mensilità dovute: riporta l'importo dell'ultimo canone mensile e il calcolo dell'indennità (canone x 18 o canone x 36). Indica l’importo totale richiesto in lettere e in cifre.
• Richiesta formale di pagamento: formula espressamente la richiesta di pagamento dell'indennità, indicando le modalità preferite (bonifico bancario, assegno) e il termine entro cui attendi il pagamento.
• Riferimenti normativi: cita gli articoli 34 e 35 della Legge 392/1978 che fondano il tuo diritto all'indennità. Questo dimostra la conoscenza della normativa e rafforza la richiesta.
• Dichiarazione sulla condizione di rilascio: ricorda che ai sensi di legge il rilascio dell'immobile è subordinato al pagamento dell’indennità e che ti riservi di trattenere il possesso fino al saldo.

Consigli pratici per scrivere una richiesta di indennità di avviamento commerciale

• Verificare che l’attività rientri tra quelle tutelate: non tutte le attività hanno diritto all’indennità di avviamento. Sono escluse le attività professionali (studi legali, medici, commercialisti), le attività industriali e quelle artigianali senza contatto diretto con il pubblico. Prima di inviare la richiesta, accertati che la tua attività sia effettivamente tutelata dalla normativa.
• Calcolare correttamente le 18 o 36 mensilità: l’errore nel calcolo dell'indennità può compromettere la richiesta. Ricorda che l’indennità avviamento commerciale con 36 mensilità spetta solo per attività alberghiere e per quelle con contatto diretto con il pubblico degli utenti e consumatori, come bar, ristoranti e negozi al dettaglio.
• Inviare la richiesta con mezzo tracciabile: utilizza sempre raccomandata A/R o PEC per avere prova certa dell’invio e della ricezione. In caso di controversia, la data di invio e ricezione sarà fondamentale per dimostrare il rispetto dei termini.
• Usa strumenti professionali per evitare omissioni: con Legally.io potrai compilare automaticamente la tua richiesta con tutte le clausole necessarie, assicurandoti che il documento sia completo e conforme alla normativa italiana.

Consiglio dell’esperto:

Se il canone ha subito variazioni nell'ultimo periodo del contratto, utilizza sempre l'ultimo importo effettivamente pagato. In caso di controversia sull'importo del canone, fai riferimento alle ricevute di pagamento o ai bonifici bancari come prova dell'ammontare corretto. 

Conclusioni

La richiesta di indennità di avviamento commerciale è uno strumento essenziale per tutelare i diritti del conduttore che deve lasciare i locali per volontà del locatore. Conoscere i presupposti, le modalità di calcolo e la procedura corretta per presentare la richiesta ti permette di ottenere quanto ti spetta secondo la legge.

Ricorda che il diritto all’indennità è una protezione importante riconosciuta dall'ordinamento italiano a chi ha costruito valore commerciale in un determinato luogo. Con Legally.io potrai generare la tua richiesta in modo semplice e conforme alla normativa, assicurandoti che il documento contenga tutti gli elementi necessari per essere efficace.