Vorlage und Beispiel eines Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung

Was ist ein Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung?

Ein Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung ist ein rechtlich bindendes Dokument, das den Verkauf einer Wohnung zwischen Käufer und Verkäufer regelt. Im Gegensatz zum Kauf eines Einfamilienhauses umfasst der Erwerb einer Eigentumswohnung nicht nur das Sondereigentum an der Wohnung selbst, sondern auch einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes.

Der Kaufvertrag muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden, um Rechtswirksamkeit zu erlangen. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter § 311b festgelegt. Der Notar überprüft dabei die Identität der Parteien, klärt über die rechtlichen Konsequenzen auf und sorgt für die ordnungsgemäße Abwicklung des Kaufs, einschließlich der Eintragung im Grundbuch.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die besonderen Rechtsverhältnisse bei Eigentumswohnungen. Es definiert das Verhältnis zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander.

Wann braucht man einen Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung?

Ein Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung wird in verschiedenen Situationen benötigt. In allen Fällen ist die notarielle Beurkundung zwingend erforderlich, um die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu ermöglichen.

1. Kauf einer Bestandswohnung

Der häufigste Anwendungsfall ist der Erwerb einer bereits bestehenden Eigentumswohnung. Hierbei wird eine Wohnung gekauft, die sich bereits in einem Mehrfamilienhaus befindet und vorher einem anderen Eigentümer gehörte. Der Kaufvertrag regelt den Übergang des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer und umfasst neben der Wohnung selbst auch den entsprechenden Miteigentumsanteil am Grundstück und Gebäude.

2. Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger

Beim Erwerb einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger gelten besondere Regelungen. Der Kaufvertrag wird hier häufig als Bauträgervertrag bezeichnet und unterliegt zusätzlich der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese schützt den Käufer durch festgelegte Zahlungspläne, die sich am Baufortschritt orientieren. Der Vertrag enthält auch Regelungen zur Bauausführung, Fertigstellungstermine und Gewährleistungsansprüche.

3. Schenkung oder Erbschaft mit Ausgleichszahlung

Auch bei Schenkungen oder im Rahmen von Erbauseinandersetzungen kann ein Kaufvertrag erforderlich sein, insbesondere wenn Ausgleichszahlungen an andere Erben oder Familienmitglieder geleistet werden. In solchen Fällen werden die kaufvertraglichen Elemente mit den entsprechenden Übertragungsregelungen kombiniert.

4. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, benötigt jeder künftige Eigentümer einen Kaufvertrag. Dies geschieht häufig, wenn Vermieter sich entscheiden, einzelne Wohnungen zu verkaufen. Die bisherigen Mieter haben dabei oft ein Vorkaufsrecht, das im Kaufvertrag berücksichtigt werden muss.

Wie erstellt man einen Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung?

Die Erstellung eines Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung erfolgt in mehreren Schritten. Da der Vertrag notariell beurkundet werden muss, spielt der Notar eine zentrale Rolle bei der Ausarbeitung. Dennoch sollten Käufer und Verkäufer die wesentlichen Punkte im Vorfeld klären.

Schritt 1: Einigung über die wesentlichen Vertragspunkte

Bevor der Notar eingeschaltet wird, sollten sich Käufer und Verkäufer über die grundlegenden Bedingungen einigen. Dazu gehören der Kaufpreis, der Übergabetermin, eventuelles Inventar, das mitverkauft wird, sowie besondere Vereinbarungen. Diese Einigung kann in einer Reservierungsvereinbarung oder einem Vorvertrag festgehalten werden, der jedoch erst mit der notariellen Beurkundung des Hauptvertrags bindend wird.

Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen

Für die Vertragserstellung werden verschiedene Dokumente benötigt: der aktuelle Grundbuchauszug, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, der aktuelle Wirtschaftsplan, Informationen über die Instandhaltungsrücklage sowie gegebenenfalls bestehende Mietverträge. Der Verkäufer ist verpflichtet, diese Unterlagen bereitzustellen.

Expertentipp:

Die Teilungserklärung ist rechtlich bindender als Exposé oder Grundriss. Prüfe vor dem Notartermin genau, welche Räume tatsächlich zum Sondereigentum gehören und welche nur Gemeinschaftseigentum sind. Auch Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplatz oder Garten) müssen eindeutig geregelt sein – sonst drohen spätere Nutzungskonflikte.

Schritt 3: Notartermin vereinbaren

Nach der Einigung wird ein Notar beauftragt. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, da er auch die Notarkosten trägt. Der Notar erstellt auf Basis der gesammelten Informationen einen Vertragsentwurf, der beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zugesandt werden muss. Diese Frist ermöglicht eine gründliche Prüfung.

Schritt 4: Vertragsentwurf prüfen

Beide Parteien sollten den Vertragsentwurf sorgfältig durchlesen und bei Unklarheiten Rückfragen stellen. Es empfiehlt sich, besonders auf folgende Punkte zu achten: korrekte Angaben zu den Parteien und dem Kaufobjekt, Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und Zustand der Wohnung, Regelungen zu bestehenden Belastungen sowie Gewährleistungsvereinbarungen.

Expertentipp:

Lies den Vertragsentwurf nicht nur auf formale Richtigkeit, sondern auch auf wirtschaftliche Folgen. Regelungen zu Besitzübergang, Lastenwechsel oder bestehenden Mietverhältnissen können finanzielle Auswirkungen haben. Kläre Unklarheiten unbedingt vor dem Notartermin – nach der Beurkundung sind Änderungen nur mit Aufwand möglich.

Schritt 5: Beurkundung beim Notar

Beim Beurkundungstermin liest der Notar den gesamten Vertrag vor und erklärt die rechtlichen Bedeutungen. Anschließend unterschreiben beide Parteien den Vertrag. Der Notar beantragt danach eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer vor Doppelverkäufen schützt, und veranlasst die weiteren Schritte zur Eigentumsumschreibung.

Schritt 6: Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung

Nach der Beurkundung erhält der Käufer vom Notar eine Fälligkeitsmitteilung, sobald alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind. Nach Zahlungseingang bestätigt der Verkäufer dies gegenüber dem Notar, der dann die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragt. Mit der Eintragung wird der Käufer offiziell Eigentümer.

Expertentipp:

Stelle sicher, dass deine Finanzierung vor der Beurkundung verbindlich geklärt ist. Der Kaufvertrag verpflichtet dich zur Zahlung – unabhängig davon, ob die Bank später auszahlt. Stimmen Kaufpreisfälligkeit und Finanzierungszusage zeitlich nicht überein, kann es zu unnötigen Verzögerungen oder Kosten kommen.

Welche Inhalte gehören in einen Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung?

Ein vollständiger Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung muss verschiedene wesentliche Bestandteile enthalten, um rechtlich wirksam zu sein und alle relevanten Aspekte des Kaufs abzudecken.

• Angaben zu den Vertragsparteien: Der Vertrag muss die vollständigen Personalien von Käufer und Verkäufer enthalten: Name, Geburtsdatum, Anschrift und bei Bedarf den Familienstand. Bei juristischen Personen werden Firma, Sitz und Vertretungsberechtigte angegeben. Diese Angaben ermöglichen die eindeutige Identifikation der Parteien.
• Beschreibung des Kaufobjekts: Das Kaufobjekt wird detailliert beschrieben: Lage der Wohnung (Adresse, Stockwerk, Lage im Gebäude), Größe in Quadratmetern, Anzahl der Zimmer sowie die genaue Bezeichnung laut Teilungserklärung. Zudem werden die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum und zugehörige Sondernutzungsrechte (zum Beispiel Kellerabteil, Stellplatz) aufgeführt.
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Der vereinbarte Kaufpreis wird exakt beziffert. Der Vertrag regelt auch, wann und unter welchen Voraussetzungen die Zahlung fällig wird. Üblicherweise erfolgt die Zahlung nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Vorlage aller erforderlichen Unterlagen. Bei Ratenzahlung werden die einzelnen Raten und Fälligkeiten festgelegt.
• Übergabe und Besitzübergang: Der Vertrag bestimmt den Zeitpunkt der Wohnungsübergabe und des Besitzübergangs. Ab diesem Zeitpunkt gehen Nutzungen, Lasten und Gefahren auf den Käufer über. Häufig wird die Übergabe an die vollständige Kaufpreiszahlung geknüpft. Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung und die übergebenen Schlüssel.
• Zusicherungen und Gewährleistung: Der Verkäufer gibt bestimmte Zusicherungen ab, etwa zum lastenfreien Eigentum oder zum Nichtvorliegen versteckter Mängel. Die Gewährleistung für Sachmängel wird geregelt, wobei bei gebrauchten Wohnungen ein Gewährleistungsausschluss üblich ist. Arglistig verschwiegene Mängel bleiben davon jedoch ausgenommen.
• Bestehende Belastungen und Rechtsverhältnisse: Alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken oder Wohnrechte werden aufgeführt. Der Vertrag regelt, welche Belastungen gelöscht werden und welche der Käufer übernimmt. Ebenso werden bestehende Mietverhältnisse erwähnt, die nach dem Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” fortbestehen.
• Verweis auf die Teilungserklärung: Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung werden als wesentlicher Vertragsbestandteil in Bezug genommen. Der Käufer bestätigt, diese Dokumente erhalten und zur Kenntnis genommen zu haben. Sie regeln das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und sind für den Käufer bindend.
• Kostenverteilung: Der Vertrag legt fest, wer welche Kosten trägt. Üblicherweise zahlt der Käufer die Notarkosten, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer. Die Maklerprovision wird je nach Bundesland zwischen den Parteien aufgeteilt oder vom Käufer allein getragen.

Expertentipp:

Achte darauf, dass Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplatz, Kellerabteil, Gartenanteil) und mitverkauftes Inventar (z. B. Einbauküche) nicht nur mündlich zugesagt, sondern eindeutig im Kaufvertrag und/oder in den Anlagen (Teilungserklärung, Aufteilungsplan) genannt werden. Fehlt die klare Zuordnung, kann es später zu Streit über Nutzung, Kosten und Eigentum kommen.

Praktische Tipps für den Kaufvertrag einer Eigentumswohnung

Mit den folgenden Tipps vermeidest du typische Fehler und stellst sicher, dass dein Wohnungskauf reibungslos abläuft.

• Teilungserklärung gründlich prüfen: Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument beim Wohnungskauf. Prüfe genau, welche Räume zum Sondereigentum gehören und welche Sondernutzungsrechte bestehen. Achte auch auf die Kostenverteilungsschlüssel und eventuelle Einschränkungen, etwa bezüglich Tierhaltung oder gewerblicher Nutzung.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen: Die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen geben Aufschluss über die Gemeinschaft, geplante Sanierungen und mögliche Konflikte. Beschlossene Sonderumlagen oder anstehende Instandhaltungsmaßnahmen können erhebliche zusätzliche Kosten bedeuten.
• Instandhaltungsrücklage prüfen: Eine gut gefüllte Instandhaltungsrücklage zeigt, dass die Eigentümergemeinschaft vorausschauend wirtschaftet. Ist die Rücklage zu niedrig, drohen bei größeren Reparaturen Sonderumlagen. Lass dir den aktuellen Stand schriftlich bestätigen.
• Finanzierung vorab klären: Sichere dir vor der Vertragsunterzeichnung eine verbindliche Finanzierungszusage einer Bank. Eine bloße Kreditanfrage reicht nicht aus. Bedenke auch die Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls Makler), die zusätzlich etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können.
• Vertragsentwurf sorgfältig prüfen lassen: Nutze die gesetzlich vorgeschriebene Zwei-Wochen-Frist vor dem Notartermin, um den Vertragsentwurf gründlich zu studieren. Bei Unklarheiten oder komplexen Sachverhalten kann eine rechtliche Beratung durch einen Anwalt sinnvoll sein, insbesondere bei höheren Kaufpreisen oder besonderen Konstellationen.
• Wohnung vor Beurkundung besichtigen: Besichtigte die Wohnung noch einmal kurz vor dem Notartermin, um sicherzustellen, dass sich der Zustand nicht verändert hat. Dokumentiere eventuelle Mängel und kläre sie mit dem Verkäufer, bevor der Vertrag unterzeichnet wird.

Wichtige Erkenntnisse

Der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung ist ein komplexes Dokument, das sorgfältige Vorbereitung erfordert. Die notarielle Beurkundung ist zwingend vorgeschrieben und bietet beiden Parteien Rechtssicherheit.

Besonders wichtig beim Wohnungskauf sind die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Stand der Instandhaltungsrücklage. Diese Dokumente geben dir ein realistisches Bild der Eigentümergemeinschaft und möglicher zukünftiger Kosten.

Nutze die vorgeschriebene Prüffrist vor dem Notartermin und scheue dich nicht, Fragen zu stellen. Eine gründliche Vorbereitung schützt dich vor unliebsamen Überraschungen und sorgt für einen reibungslosen Ablauf deines Wohnungskaufs.