Vorvertrag Immobilien: Vorlage und Muster

Was ist ein Vorvertrag bei Immobilien?

Ein Vorvertrag für eine Immobilie ist eine verbindliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die beide Parteien zum späteren Abschluss eines notariellen Kaufvertrags verpflichtet. Im Gegensatz zu einer unverbindlichen Reservierung oder Absichtserklärung begründet der Vorvertrag echte Rechte und Pflichten eines Hauskaufs.

Der Vorvertrag regelt bereits die wesentlichen Bedingungen des späteren Hauskaufs, insbesondere den Kaufgegenstand und den Kaufpreis. Er enthält typischerweise eine Frist, bis zu der der Hauptvertrag abgeschlossen werden muss, sowie Regelungen für den Fall, dass eine Partei ihre Pflichten nicht erfüllt.

Rechtlich ist ein Vorvertrag einer Immobilie nach § 311b BGB formbedürftig. Das bedeutet, dass auch der Vorvertrag notariell beurkundet werden muss, um wirksam zu sein. Ein Vorvertrag ohne Notar ist daher unwirksam und begründet keine Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrags.

Wann braucht man einen Vorvertrag bei Immobilien?

Der Vorvertrag ist in verschiedenen Situationen ein nützliches Instrument, um die Interessen beider Parteien zu schützen und den Immobilienkauf abzusichern.

1. Finanzierung noch nicht gesichert

Einer der häufigsten Gründe für einen Vorvertrag ist eine noch nicht abgeschlossene Finanzierung des Hauskaufs. Der Käufer hat sich für die Immobilie entschieden und möchte sie sichern, wartet aber noch auf die endgültige Kreditzusage der Bank. Der Vorvertrag gibt beiden Seiten Sicherheit: Der Verkäufer weiß, dass der Käufer ernsthaft interessiert ist, und der Käufer muss nicht befürchten, dass die Immobilie anderweitig verkauft wird.

2. Noch ausstehende Genehmigungen

Manchmal sind für den Kauf noch behördliche Genehmigungen erforderlich. Das kann eine Baugenehmigung für ein geplantes Bauvorhaben sein, eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung oder eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bei landwirtschaftlichen Flächen. Der Vorvertrag überbrückt die Zeit bis zur Erteilung dieser Genehmigungen.

Expertentipp: 

Formuliere im Vorvertrag genau, welche Genehmigungen noch erforderlich sind und was passiert, wenn diese nicht erteilt werden. Eine Rücktrittsklausel für diesen Fall schützt beide Parteien.

3. Sicherung des Kaufinteresses

In einem angespannten Immobilienmarkt kann ein Vorvertrag dazu dienen, das ernsthafte Kaufinteresse zu dokumentieren und die Immobilie gegen andere Interessenten zu sichern. Der Verkäufer erhält die Gewissheit, dass der Verkauf zustande kommen wird, während der Käufer sich die Immobilie sichert.

4. Komplexe Transaktionen

Bei komplexen Immobiliengeschäften, etwa wenn mehrere Grundstücke zusammengelegt werden sollen oder wenn die Transaktion an bestimmte Bedingungen geknüpft ist, kann ein Vorvertrag die Eckpunkte festlegen. Er gibt beiden Parteien Zeit, die Details zu klären, ohne das Risiko einzugehen, dass der andere Teil abspringt.

Wie erstellt man einen Vorvertrag bei Immobilien?

Die Erstellung eines wirksamen Vorvertrags erfordert die Beachtung bestimmter rechtlicher Anforderungen. Ein Vorvertragsmuster für den Hauskauf kann als Orientierung dienen, ersetzt aber nicht die notarielle Beurkundung.

1. Einigung über die wesentlichen Vertragsbedingungen

Bevor der Vorvertrag aufgesetzt werden kann, müssen sich Käufer und Verkäufer über die wesentlichen Punkte einigen: Welche Immobilie soll verkauft werden? Zu welchem Preis? Bis wann soll der Hauptvertrag abgeschlossen werden? Welche Bedingungen müssen noch erfüllt werden? Diese Punkte sollten vor dem Notartermin geklärt sein.

2. Notarielle Beurkundung des Vorvertrags

Der Vorvertrag muss notariell beurkundet werden. Ein Vorvertrag für einen Hauskauf ohne Notar ist rechtlich unwirksam. Der Notar erstellt den Vertragsentwurf auf Basis der Vereinbarungen der Parteien, prüft die rechtlichen Aspekte und beurkundet den Vertrag. Er belehrt beide Parteien über die Konsequenzen und Risiken.

Expertentipp: 

Wähle einen erfahrenen Notar, der regelmäßig Immobiliengeschäfte beurkundet. Er kann auf mögliche Probleme hinweisen und sicherstellen, dass der Vorvertrag alle notwendigen Regelungen enthält.

3. Erfüllung der Voraussetzungen für den Hauptvertrag

Nach Abschluss des Vorvertrags arbeiten beide Parteien darauf hin, die Voraussetzungen für den Hauptvertrag zu erfüllen. Der Käufer kümmert sich um die Finanzierung, der Verkäufer beschafft eventuell noch fehlende Unterlagen. Beide halten die im Vorvertrag festgelegten Fristen ein.

4. Abschluss des notariellen Kaufvertrags

Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, wird der eigentliche Kaufvertrag beim Notar beurkundet. Der Vorvertrag hat dann seinen Zweck erfüllt. Die Regelungen des Hauptvertrags können von den Eckpunkten des Vorvertrags abweichen, wenn beide Parteien einverstanden sind.

Was sollte ein Vorvertrag bei Immobilien enthalten?

Ein vollständiger Vorvertrag enthält alle wesentlichen Regelungen, die für die spätere Durchführung des Hauskaufs relevant sind.

• Beschreibung der Immobilie: Die Immobilie muss eindeutig beschrieben werden. Dazu gehören die genaue Adresse, die Grundbuchdaten (Grundbuchblatt, Flurnummer) und eine Beschreibung des Kaufgegenstands. Bei bebauten Grundstücken sollte auch das Gebäude beschrieben werden, bei Eigentumswohnungen der Miteigentumsanteil.
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Der vereinbarte Kaufpreis ist ein zentraler Bestandteil des Vorvertrags. Er sollte eindeutig beziffert werden. Auch Regelungen zu einer eventuellen Anzahlung und den Zahlungsmodalitäten im Hauptvertrag können aufgenommen werden.
• Frist für den Abschluss des Hauptvertrags: Der Vorvertrag sollte eine klare Frist enthalten, bis zu der der Hauptvertrag abgeschlossen werden muss. Diese Frist sollte realistisch bemessen sein und den Parteien genügend Zeit geben, alle Voraussetzungen zu erfüllen. Üblich sind Fristen von drei bis sechs Monaten.
• Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen: Der Vorvertrag regelt, unter welchen Umständen die Parteien vom Vertrag zurücktreten können und welche Konsequenzen dies hat. Typischerweise wird eine Vertragsstrafe vereinbart, die fällig wird, wenn eine Partei ohne berechtigten Grund vom Vertrag zurücktritt.
• Regelungen zur Anzahlung: Wenn eine Anzahlung vereinbart wird, sollte der Vorvertrag regeln, wie hoch diese ist, wann sie zu zahlen ist und was bei einem Scheitern des Kaufs mit ihr geschieht. Die Anzahlung wird oft auf ein Notaranderkonto gezahlt, um beide Parteien abzusichern.

Expertentipp: 

Achte darauf, dass Rücktrittsrechte für unverschuldete Hindernisse vorgesehen sind, etwa wenn die Finanzierung trotz aller Bemühungen scheitert oder eine erforderliche Genehmigung nicht erteilt wird.

Praktische Tipps für den Vorvertrag bei Immobilien

Mit diesen Tipps stellst du sicher, dass dein Vorvertrag rechtssicher ist und deine Interessen schützt.

• Vorvertrag notariell beurkunden lassen: Dieser Punkt kann nicht genug betont werden: Ein Vorvertrag für einen Hauskauf ohne Notar ist rechtlich wirkungslos. Spare nicht an der falschen Stelle. Die Notarkosten für den Vorvertrag werden meist auf die Kosten des Hauptvertrags angerechnet, sodass keine doppelten Kosten entstehen.
• Ausstiegsklauseln klar definieren: Definiere genau, unter welchen Umständen vom Vorvertrag zurückgetreten werden kann, ohne dass Vertragsstrafen fällig werden. Typische Ausstiegsklauseln betreffen das Scheitern der Finanzierung, die Nichterteilung von Genehmigungen oder das Auftreten schwerwiegender Mängel bei der Due-Diligence-Prüfung.
• Anzahlung vertraglich absichern: Wenn du als Käufer eine Anzahlung leistest, achte darauf, dass diese auf ein Notaranderkonto oder Treuhandkonto gezahlt wird. So ist sichergestellt, dass du das Geld zurückerhältst, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Zahle niemals direkt an den Verkäufer, bevor der Kaufvertrag abgeschlossen ist.
• Fristen realistisch planen: Setze die Frist für den Abschluss des Hauptvertrags nicht zu knapp an. Berücksichtige, dass Bankfinanzierungen, Behördengenehmigungen oder die Klärung rechtlicher Fragen Zeit benötigen. Eine zu kurze Frist kann zu unnötigem Druck und Problemen führen.

Wichtige Erkenntnisse

Der Vorvertrag für eine Immobilie ist ein wertvolles Instrument, um Immobiliengeschäfte abzusichern, wenn der sofortige Abschluss des Kaufvertrags noch nicht möglich ist. Er schafft Verbindlichkeit und schützt beide Parteien vor einem Absprung der Gegenseite. Beachte unbedingt, dass der Vorvertrag notariell beurkundet werden muss, um wirksam zu sein. Mit klaren Regelungen zu Rücktrittsrechten, Fristen und eventuellen Anzahlungen schaffst du eine solide Grundlage für den späteren Kauf. Ein Vorvertragsmuster kann als Orientierung beim Hauskauf dienen, sollte aber immer individuell angepasst werden.