Vorlage und Beispiel für einen Maklervertrag

Was ist ein Maklervertrag

Der Maklervertrag ist in den §§ 652 bis 655 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Er verpflichtet den Makler, die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags zu vermitteln oder diesen Vertrag tatsächlich zustande zu bringen.

Das Besondere: Der Makler schuldet keinen Erfolg im Sinne einer Leistungserbringung, sondern nur den Nachweis oder die Vermittlung eines Geschäfts. Erst wenn der Vertrag durch die Tätigkeit des Maklers zustande kommt, entsteht der Anspruch auf Provision.

Es wird zwischen zwei Arten unterschieden: dem Nachweismaklervertrag, bei dem der Makler lediglich den Kontakt herstellt, und dem Vermittlungsmaklervertrag, bei dem er aktiv an den Verhandlungen teilnimmt. Beide Formen erfordern klare Regelungen zu Umfang, Pflichten und Vergütung, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Expertentipp:

Achte darauf, den Unterschied zwischen Nachweis- und Vermittlungsmaklervertrag schon im Vertragstext ausdrücklich zu benennen. In der Praxis hängt der Provisionsanspruch entscheidend davon ab, ob der Makler nur die Gelegenheit zum Abschluss eines Geschäfts nachweisen oder aktiv vermitteln soll. Eine eindeutige Formulierung verhindert später teure Streitigkeiten über die Art der Tätigkeit und den Zeitpunkt der Provisionsfälligkeit.

Wann braucht man einen Maklervertrag

Ein Maklervertrag ist immer dann sinnvoll, wenn ein Dritter für dich ein Geschäft vermitteln oder einen Vertragspartner nachweisen soll.

1. Immobiliengeschäfte

Im Immobilienbereich ist der Maklervertrag eine der zentralen Vertragsformen überhaupt. Er bildet die Grundlage für die Zusammenarbeit zwischen Eigentümern, Käufern und Vermittlern. Sobald ein Makler beauftragt wird, ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, entsteht ein rechtliches Verhältnis, das klar definieren sollte, welches Objekt, zu welchen Bedingungen und mit welchem Ziel vermittelt wird.

Wesentlich ist, dass die Maklertätigkeit den Abschluss des Kaufvertrags kausal beeinflusst – also ohne die Mitwirkung des Maklers der Vertrag nicht zustande gekommen wäre. Nur dann entsteht der Anspruch auf Provision nach § 652 Abs. 1 BGB. Daher sollte der Vertrag genau festlegen, welche Nachweise oder Aktivitäten als „ursächlich“ gelten.

Auch die Höhe der Provision muss transparent geregelt sein. In Deutschland liegt sie bei Immobilienverkäufen meist zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Seit der Maklerrechtsreform 2020 (§ 656c BGB) gilt bei Wohnimmobilienverkäufen, dass Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig teilen, sofern der Makler für beide Seiten tätig wird.

Ein sauber formulierter Vertrag hilft, Streitigkeiten zu vermeiden, z. B., wenn mehrere Makler eingeschaltet sind oder der Käufer unabhängig vom Makler zum Vertragspartner findet. Er sollte zudem Datenschutzbestimmungen und Informationspflichten enthalten, insbesondere wenn personenbezogene Daten oder Exposés verarbeitet werden.

Expertentipp:

Bei Immobilienverkäufen ist es ratsam, eine sogenannte Alleinauftragsklausel aufzunehmen. Sie stellt sicher, dass nur der beauftragte Makler tätig wird, und verhindert, dass mehrere Makler gleichzeitig dieselbe Immobilie anbieten. So lassen sich Doppelprovisionen und widersprüchliche Angebote vermeiden. Außerdem schafft sie Planungssicherheit und motiviert den Makler, die Vermarktung aktiv voranzutreiben.

2. Mietverhältnisse

Auch bei Mietwohnungen und gewerblichen Mietobjekten ist der Maklervertrag gängige Praxis. Hier regelt er, dass der Makler dem Vermieter einen geeigneten Mieter nachweist oder den Mietvertrag vermittelt. Besonders im Wohnraumbereich gilt seit 2015 das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG): Derjenige, der den Makler beauftragt, muss die Provision zahlen – also in der Regel der Vermieter.

Damit ein Provisionsanspruch besteht, muss der Makler nachweislich durch seine Tätigkeit zum Abschluss des Mietvertrags beigetragen haben. Eine bloße Weiterleitung eines Interessenten reicht nicht aus. Daher sollte der Vertrag festlegen, welche Leistungen genau erbracht werden – etwa die Anfertigung eines Exposés, die Organisation von Besichtigungen oder die Prüfung von Bonitätsunterlagen.

Für gewerbliche Mietverträge gelten andere Regelungen: Hier ist das Bestellerprinzip nicht zwingend, und Auftraggeber und Makler können die Provisionshöhe frei vereinbaren. Schriftliche Vereinbarungen sind besonders wichtig, um Missverständnisse über Mehrfachprovisionen oder Exklusivitätsrechte zu vermeiden.

Ein gut gestalteter Vertrag sorgt außerdem für eine rechtssichere Dokumentation der Vermittlung, schützt den Makler bei erfolgter Leistung vor unberechtigtem Provisionsentzug und beugt gleichzeitig überzogenen Forderungen gegenüber Mietern vor.

3. Finanz- und Versicherungsvermittlung

In der Finanz- und Versicherungsbranche spielt der Maklervertrag eine besonders anspruchsvolle Rolle, weil er rechtliche, wirtschaftliche und haftungsrechtliche Aspekte vereint. Er dient nicht nur der Vermittlung eines Vertrags, sondern definiert auch die Beratungspflichten, die ein Makler seinem Kunden gegenüber hat.

Nach § 59 Abs. 3 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) ist der Versicherungsmakler Sachwalter des Kunden, nicht Vertreter des Versicherers. Das bedeutet, er ist verpflichtet, im Interesse des Kunden zu handeln, verschiedene Angebote zu vergleichen und eine geeignete Empfehlung abzugeben. Der Vertrag sollte deshalb detailliert festlegen, welche Produkte und Anbieter in die Beratung einbezogen werden und wie die Provision – etwa Abschluss- oder Bestandsprovision – berechnet wird.

In der Finanzvermittlung gilt Ähnliches: Ein Maklervertrag über Kapitalanlagen oder Kredite sollte genaue Angaben zur Vergütung, zu Informationspflichten und zu etwaigen Risikoaufklärungen enthalten. Verstöße gegen diese Pflichten können zu Schadensersatzansprüchen führen.

Ferner sind Makler verpflichtet, eine Beratungsdokumentation zu erstellen (§ 61 VVG), um nachweisen zu können, dass sie den Kunden über Risiken und Alternativen aufgeklärt haben. Ein rechtssicherer Vertrag schafft damit nicht nur eine Grundlage für den Provisionsanspruch, sondern auch Schutz vor späteren Haftungsfällen.

Wie erstellt man einen Maklervertrag

1. Vertragsparteien eindeutig festlegen

Die klare Benennung der Vertragsparteien ist der erste Schritt, um einen Maklervertrag rechtssicher zu gestalten. Neben den vollständigen Namen müssen auch Anschrift, Kontaktdaten und gegebenenfalls Handelsregistereinträge enthalten sein. Bei Unternehmen ist zusätzlich der gesetzliche Vertreter (z. B. Geschäftsführer oder Vorstand) anzugeben, damit die Vertretungsmacht eindeutig nachvollziehbar ist.

Diese Präzision ist entscheidend, weil im Streitfall nur anhand dieser Angaben nachgewiesen werden kann, wer tatsächlich Vertragspartner ist. Ein häufiger Fehler ist, dass der Vertrag mit einer natürlichen Person abgeschlossen wird, obwohl die Maklertätigkeit über eine GmbH oder OHG erfolgt. Das kann dazu führen, dass der Provisionsanspruch rechtlich nicht durchsetzbar ist. Achte also darauf, dass auch E-Mail-Adressen, Telefonnummern und Ansprechpartner aufgenommen werden, um die Kommunikation im Projektverlauf zu dokumentieren.

2. Vermittlungsauftrag beschreiben

Der Vermittlungsauftrag ist das Herzstück des Maklervertrags. Hier wird festgelegt, welches Geschäft vermittelt oder nachgewiesen werden soll und welche Tätigkeiten der Makler dafür erbringen muss. Je präziser die Beschreibung, desto einfacher lässt sich später prüfen, ob der Makler seine Leistung ordnungsgemäß erbracht hat.

Bei Immobiliengeschäften sollte beispielsweise das konkrete Objekt, seine Lage, Größe und Art (Wohnung, Gewerbe, Grundstück) beschrieben werden. Bei Finanz- oder Versicherungsverträgen gehört dazu, welche Art von Produkt vermittelt werden soll – etwa eine Lebensversicherung, ein Kredit oder eine Kapitalanlage. Auch sollte festgelegt werden, ob der Makler nur den Kontakt herstellt (Nachweisvertrag) oder aktiv verhandelt (Vermittlungsvertrag).

Ein professionell formulierter Auftrag schließt Missverständnisse aus und grenzt den Umfang der Tätigkeit klar ein. So lässt sich vermeiden, dass der Makler für Leistungen haftet, die gar nicht Teil des Mandats waren, oder der Auftraggeber irrtümlich eine Doppelprovision schuldet.

3. Provision und Zahlungsbedingungen

Die Regelung der Vergütung ist einer der sensibelsten Punkte im Maklervertrag, denn sie bestimmt, wann und unter welchen Voraussetzungen der Makler bezahlt wird. Grundsätzlich entsteht der Anspruch auf Provision erst, wenn der vermittelte Hauptvertrag tatsächlich abgeschlossen wurde (§ 652 Abs. 1 BGB). Der Vertrag sollte daher ausdrücklich festlegen, wann genau dieser Zeitpunkt erreicht ist.

Im Immobilienbereich liegt die Provision in Deutschland üblicherweise zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei Mietverhältnissen und Finanzprodukten gelten andere Maßstäbe – dort sind Pauschalen oder gestaffelte Vergütungen verbreitet. Wichtig ist, zusätzlich zur Höhe auch die Fälligkeit und Zahlungsweise zu regeln. Manche Verträge sehen vor, dass die Provision sofort nach Unterzeichnung des Kauf- oder Mietvertrags fällig ist, andere erst nach Zahlungseingang oder Eigentumsübergang.

Zudem sollte der Vertrag eine Regelung enthalten, was passiert, wenn der Auftraggeber ohne Mitwirkung des Maklers denselben Vertrag abschließt oder das Geschäft später rückabgewickelt wird. Ein klarer Vergütungsmechanismus vermeidet langwierige Provisionsstreitigkeiten.

Expertentipp:

Verwende eine klare Zahlungsbedingung mit nachprüfbarem Auslöser. Eine gängige Formulierung lautet: „Die Provision wird fällig mit Abschluss des Hauptvertrags zwischen Auftraggeber und Vertragspartner, der durch die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist.“ Diese einfache Regelung verhindert Diskussionen über Teilzahlungen oder über den Zeitpunkt der Fälligkeit.

4. Laufzeit und Kündigung

Die Bestimmung der Laufzeit sorgt für Planungssicherheit und legt fest, wie lange der Makler tätig sein darf. Dabei unterscheidet man zwischen befristeten und unbefristeten Verträgen. Ein befristeter Maklervertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist, ohne dass eine Kündigung notwendig ist. Diese Variante ist besonders sinnvoll, wenn nur ein konkreter Vermittlungsauftrag besteht – etwa der Verkauf eines bestimmten Objekts.

Unbefristete Verträge können mit einer Frist von in der Regel 14 oder 30 Tagen gekündigt werden. Dabei sollte die Kündigung stets schriftlich erfolgen, um Missverständnisse zu vermeiden. Empfehlenswert ist auch die Vereinbarung einer Nachwirkungsklausel, nach der der Makler noch für eine bestimmte Zeit nach Vertragsende Anspruch auf Provision hat, falls der vermittelte Vertrag erst später zustande kommt.

So stellst du sicher, dass die Interessen beider Parteien gewahrt bleiben: Der Makler erhält Schutz für seine Leistung, und der Auftraggeber behält Flexibilität bei längeren Projekten.

5. Schriftform und Nachweise

Auch wenn ein Maklervertrag grundsätzlich formfrei geschlossen werden kann, ist die Schriftform aus juristischer Sicht nahezu unverzichtbar. Sie dient als Beweisgrundlage und dokumentiert die getroffenen Absprachen. In der Praxis sind viele Provisionsstreitigkeiten darauf zurückzuführen, dass Vereinbarungen nur mündlich getroffen oder unvollständig festgehalten wurden.

Durch die schriftliche Fixierung lassen sich nicht nur Leistungsumfang und Vergütung, sondern auch Kommunikationsverläufe, Nachweise und Objektinformationen transparent dokumentieren. Im digitalen Zeitalter kann die Schriftform auch elektronisch erfüllt werden, etwa durch eine signierte PDF oder ein Vertragsverwaltungstool, das alle Änderungen nachvollziehbar speichert.

Zudem solltest du alle wesentlichen Dokumente – Exposés, Besichtigungsprotokolle, E-Mail-Korrespondenz – aufbewahren, um den Zusammenhang zwischen deiner Tätigkeit und dem erfolgreichen Vertragsabschluss nachweisen zu können. Nur so lässt sich der Provisionsanspruch im Streitfall zweifelsfrei belegen.

Welche Inhalte gehören in einen Maklervertrag

Ein vollständiger Maklervertrag sollte folgende Punkte enthalten:

• Vertragsparteien: Beide Seiten müssen eindeutig bezeichnet sein.
• Vertragsgegenstand: Beschreibung des zu vermittelnden Geschäfts oder Objekts
• Provisionsregelung: Höhe, Fälligkeit und Zahlungsweise
• Pflichten der Parteien: Mitwirkung, Informationspflichten und Datenschutz
• Vertragsdauer und Kündigung: Beginn, Ende und mögliche Verlängerung
• Haftung: Begrenzung der Verantwortung bei Fehlinformationen
• Gerichtsstand und anwendbares Recht: In der Regel deutsches Recht (§§ 652 ff. BGB)

Ein strukturierter Vertrag sorgt dafür, dass der Provisionsanspruch des Maklers rechtlich durchsetzbar ist und alle Beteiligten wissen, welche Leistungen vereinbart wurden.

Praktische Tipps zur Gestaltung eines Maklervertrags

Ein gut formulierter Maklervertrag ist mehr als nur eine Formalität – er ist ein zentrales Instrument, um Vertrauen und Rechtssicherheit zu schaffen.

• Achte auf eine eindeutige Erfolgsdefinition. Nur, wenn klar geregelt ist, wann die Provision entsteht, lässt sich ein Anspruch rechtssicher durchsetzen.
• Nutze klare Sprache ohne juristische Fachbegriffe, wenn der Vertrag von Privatpersonen genutzt wird. Das verhindert Missverständnisse.
• Ergänze datenschutzrechtliche Bestimmungen, insbesondere bei sensiblen Kunden- oder Objektdaten.
• Verwende ein digitales Vertragswerkzeug, um Änderungen, Abnahmen und Unterschriften revisionssicher zu dokumentieren.

Expertentipp:

Dokumentiere alle Schritte der Vermittlung sorgfältig – vom ersten Kontakt bis zur Vertragsunterzeichnung. Eine strukturierte Dokumentation erleichtert nicht nur den Nachweis des Provisionsanspruchs, sondern stärkt auch die Position des Maklers im Streitfall. Digitale Tools oder Vertragsarchive helfen, Nachweise sicher und revisionsfest zu speichern.

Wichtige Erkenntnisse

Ein Maklervertrag definiert die Rechte und Pflichten zwischen Auftraggeber und Makler klar und nachvollziehbar.

Er schafft Vertrauen, vermeidet Unklarheiten über Vergütung oder Leistungsumfang und bietet die rechtliche Grundlage für den Provisionsanspruch.

Wer den Vertrag sorgfältig formuliert, sichert sich gegen spätere Streitigkeiten ab und schafft eine stabile Basis für langfristige Zusammenarbeit.