Was ist ein Mietvertrag für Wohnraum?
Ein Mietvertrag für Wohnraum ist ein Vertrag, durch den der Vermieter dem Mieter den Gebrauch einer Wohnung oder eines Hauses gegen Zahlung einer Miete überlässt. Die gesetzliche Grundlage bilden die §§ 535 ff. BGB sowie die besonderen Schutzvorschriften für Wohnraummietverhältnisse in den §§ 549 ff. BGB.
Der Mietvertrag für Wohnraum unterscheidet sich von Gewerbemietverträgen durch strengere Mieterschutzvorschriften. Mieter genießen weitreichenden Kündigungsschutz, es gelten Vorschriften zur Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage, und viele mieterschützende Regelungen können nicht durch einen Vertrag abbedungen werden.
Eine Wohnraummietvertragsvorlage hilft dabei, alle gesetzlich erforderlichen und praktisch sinnvollen Regelungen zu erfassen. Das Mietvertragsmuster kann individuell angepasst werden, muss aber die zwingenden gesetzlichen Vorgaben einhalten.
Offizielle Informationen zum Mietrecht findest du im Bürgerlichen Gesetzbuch: § 535 BGB - Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
Wann braucht man einen Mietvertrag für Wohnraum?
Ein Mietvertrag für Wohnraum ist immer dann erforderlich, wenn Wohnräume zur dauerhaften Nutzung gegen Entgelt überlassen werden. Die folgenden Situationen erfordern einen schriftlichen Mietvertrag.
1. Vermietung einer Wohnung
Der klassische Anwendungsfall ist die Vermietung einer Mietwohnung. Ob Einzimmerapartment oder Penthouse: Jede dauerhafte Wohnraumvermietung sollte durch einen schriftlichen Mietvertrag dokumentiert werden.
Expertentipp:
Auch wenn mündliche Mietverträge grundsätzlich wirksam sind, solltest du immer einen schriftlichen Vertrag abschließen. Bei Streitigkeiten ist die Beweislage ohne schriftlichen Vertrag extrem schwierig.
2. Vermietung eines Einfamilienhauses
Auch bei der Vermietung eines Hauses gelten die Vorschriften des Wohnraummietrechts. Die Mietvertrag-Wordvorlage kann entsprechend angepasst werden und sollte besondere Regelungen zu Garten, Garage, Nebengebäuden und Außenanlagen enthalten.
3. Untervermietung
Wenn ein Hauptmieter einen Teil seiner Wohnung oder die gesamte Wohnung untervermietet, ist ein Untermietvertrag erforderlich. Dieser ist ebenfalls ein Mietvertrag für Wohnraum und unterliegt denselben rechtlichen Grundsätzen. Die Erlaubnis des Hauptvermieters ist in der Regel Voraussetzung.
4. WG-Zimmer
Bei Wohngemeinschaften gibt es verschiedene Vertragsmodelle. Entweder sind alle WG-Mitglieder gemeinsam Hauptmieter, oder ein Hauptmieter vermietet an die anderen unter. In beiden Fällen sollten die Rechte und Pflichten schriftlich festgehalten werden.
5. Möblierte Wohnung
Die Vermietung möblierter Wohnungen erfordert besondere Regelungen im Mietvertrag. Der Zustand und Umfang der Möblierung sollten dokumentiert werden, ebenso wie die Haftung für Schäden an den Möbeln. Ein Übergabeprotokoll ist hier besonders wichtig.
Wie erstellt man einen Mietvertrag für Wohnraum?
Die Erstellung eines rechtssicheren Mietvertrags erfordert die Berücksichtigung zahlreicher gesetzlicher Vorgaben. Eine Mietvertrag-Wordvorlage kann hier als Ausgangspunkt dienen, sollte aber sorgfältig geprüft und angepasst werden.
1. Vertragsparteien festlegen
Zunächst müssen Vermieter und Mieter eindeutig bezeichnet werden. Bei mehreren Mietern sollte geklärt werden, ob diese als Gesamtschuldner haften. Bei der Vermietung durch eine Gesellschaft ist die korrekte Firmenbezeichnung wichtig.
Expertentipp:
Prüfe die Identität des Vermieters anhand eines Grundbuchauszugs. Nur der Eigentümer oder ein Bevollmächtigter darf vermieten. Bei Eigentümergemeinschaften muss der richtige Ansprechpartner geklärt werden.
2. Mietobjekt genau beschreiben
Die Wohnung muss im Mietvertrag eindeutig beschrieben werden: Adresse, Lage im Gebäude, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer und mitvermietete Räume wie Keller oder Stellplatz. Auch der Zustand der Wohnung bei Übergabe sollte dokumentiert werden.
3. Miete und Nebenkosten festlegen
Die Kaltmiete ist klar zu beziffern. Zusätzlich müssen die Nebenkosten geregelt werden: Welche Kosten werden umgelegt, wie hoch ist die Vorauszahlung, wie erfolgt die Abrechnung? Die Mietpreisbremse ist in vielen Städten zu beachten. Der Wohnraummietvertrag sollte alle relevanten Kostenarten auflisten.
4. Mietdauer und Kündigungsfristen regeln
Der Mietvertrag kann befristet oder unbefristet geschlossen werden. Bei befristeten Verträgen gelten strenge Voraussetzungen (§ 575 BGB). Die Kündigungsfristen für unbefristete Verträge sind gesetzlich geregelt und können zulasten des Mieters nicht verkürzt werden.
5. Kaution vereinbaren
Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB). Sie muss vom Vermieter getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden. Der Mieter kann die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Diese Regelungen sollten im Mietvertrag für Wohnraum dokumentiert werden.
6. Übergabeprotokoll erstellen
Bei der Wohnungsübergabe sollte ein detailliertes Protokoll erstellt werden, das den Zustand der Wohnung dokumentiert. Zählerstände, vorhandene Mängel und übergebene Schlüssel werden festgehalten. Das Protokoll wird als Anlage zum Mietvertrag genommen.
Was sollte ein Mietvertrag für Wohnraum enthalten?
Ein vollständiger Mietvertrag für Wohnraum sollte alle wesentlichen Punkte klar regeln. Der Mietvertrag sollte mindestens folgende Elemente enthalten:
- Bezeichnung der Vertragsparteien: Der Mietvertrag muss Vermieter und Mieter mit vollständigem Namen und Anschrift benennen. Bei mehreren Mietern sind alle aufzuführen. Auch die Frage, wer im Haushalt wohnen wird (Kinder, Partner), sollte geklärt werden.
- Beschreibung des Mietobjekts: Die genaue Beschreibung der Wohnung ist essenziell: Adresse, Stockwerk, Lage (links, rechts, Mitte), Wohnfläche in Quadratmetern, Anzahl und Art der Räume, mitvermietete Nebenräume und Einrichtungsgegenstände. Bei Abweichungen der tatsächlichen von der im Vertrag angegebenen Wohnfläche können Mietminderungsrechte bestehen.
- Mietpreis und Zahlungsmodalitäten: Die Nettokaltmiete muss beziffert werden. Zusätzlich sind Nebenkosten-Vorauszahlungen oder Pauschalen anzugeben. Der Zahlungstermin (üblicherweise bis zum 3. Werktag des Monats) und die Zahlungsweise (Überweisung, Lastschrift) sollten festgelegt werden. Mietkaution: Die Höhe der Kaution (maximal drei Nettokaltmieten), die Zahlungsweise (Einmalzahlung oder bis zu drei Raten), die Art der Anlage und die Rückzahlungsmodalitäten sind zu regeln. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen und verzinsen.
- Vertragsdauer und Kündigung: Bei unbefristeten Verträgen gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Befristungen sind nur unter engen Voraussetzungen zulässig und müssen schriftlich im Wohnraummietvertrag begründet werden. Hausordnung und Nutzungsregeln: Regelungen zur Hausordnung, zur Tierhaltung, zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen und zum Verhalten im Haus können in den Mietvertrag aufgenommen oder als Anlage beigefügt werden. Dabei ist zu beachten, dass manche Verbote (etwa pauschale Tierhaltungsverbote) unwirksam sind.
- Schönheitsreparaturen und Instandhaltung: Die Regelung von Schönheitsreparaturen ist ein häufiger Streitpunkt. Viele Klauseln in älteren Mietverträgen sind durch die Rechtsprechung des BGH für unwirksam erklärt worden.
Expertentipp:
Achte bei der Nebenkostenregelung darauf, welche Kosten umgelegt werden. Nur die in § 2 BetrKV genannten Betriebskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen trägt der Vermieter.
Praktische Tipps für den Mietvertrag Wohnraum
Die folgenden Hinweise helfen Vermietern und Mietern, typische Fehler zu vermeiden:
- Wohnfläche korrekt angeben: Die Wohnfläche sollte vor Vertragsschluss korrekt ermittelt werden. Bei einer Abweichung von mehr als 10 % kann der Mieter die Miete mindern oder bei erheblicher Abweichung sogar kündigen. Dachschrägen und Balkone werden nach der Wohnflächenverordnung nur anteilig angerechnet.
- Mietpreisbremse beachten: In vielen Städten gilt die Mietpreisbremse. Die Miete bei Neuvermietung darf dann maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Prüfe vor Vertragsschluss, ob die Mietpreisbremse gilt.
- Nebenkostenabrechnung klar regeln: Die Umlagefähigkeit der Nebenkosten sollte im Mietvertrag für Wohnraum einzeln aufgeführt werden. Pauschalvereinbarungen haben den Vorteil, dass keine Abrechnung erforderlich ist. Vorauszahlungen erfordern eine jährliche Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode.
- Übergabeprotokoll sorgfältig erstellen: Das Übergabeprotokoll ist für beide Parteien wichtig. Für den Vermieter dokumentiert es den Zustand bei Einzug, für den Mieter schützt es vor unberechtigten Schadensersatzforderungen bei Auszug. Fotografiere den Zustand der Wohnung zusätzlich.
- Veraltete Klauseln vermeiden: Viele ältere Mietvertragsklauseln sind durch die Rechtsprechung für unwirksam erklärt worden. Verwende daher eine aktuelle Mietvertragsvorlage und nicht alte Formulare. Insbesondere Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Tierhaltung und Kündigungsfristen sollten auf Aktualität geprüft werden.
Wichtige Erkenntnisse
Der Mietvertrag Wohnraum ist die rechtliche Grundlage jedes Wohnraummietverhältnisses. Ein gut formulierter Mietvertrag für Wohnraum schützt beide Parteien und schafft Klarheit über Rechte und Pflichten.
Das deutsche Mietrecht enthält zahlreiche zwingende Schutzvorschriften zugunsten des Mieters. Viele Regelungen können nicht durch einen Vertrag abbedungen werden. Vermieter sollten sich daher an einer aktuellen Wohnraummietvertragsorlage orientieren und veraltete Klauseln vermeiden.
Nutze die geprüfte Mietvertrag-Wordvorlage als Ausgangspunkt, passe sie an die konkreten Umstände an und erstelle bei der Übergabe ein detailliertes Protokoll. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein.
