Was ist eine Reservierungsvereinbarung bei Immobilien?
Eine Reservierungsvereinbarung ist ein Vertrag, mit dem ein Verkäufer oder Makler zusagt, eine bestimmte Immobilie für einen begrenzten Zeitraum exklusiv für einen Kaufinteressenten vorzuhalten. Im Gegenzug zahlt der Interessent meist eine Reservierungsgebühr, die bei einem späteren Kauf häufig auf den Kaufpreis oder die Maklerprovision angerechnet wird.
Die Reservierungsvereinbarung ist nicht der Kaufvertrag selbst. Sie soll lediglich die Zeit bis zum notariellen Vertrag überbrücken. Eine Reservierungsvereinbarung mit einem Makler ist dabei rechtlich besonders kritisch zu betrachten, wie die Rechtsprechung zeigt.
Expertentipp:
Eine Reservierung ersetzt nie den notariellen Kaufvertrag und begründet keinen Anspruch auf das Eigentum. Verlass dich also nicht darauf, dass dir die Immobilie damit rechtlich sicher gehört.
Wann wird eine Reservierungsvereinbarung geschlossen?
Reservierungsvereinbarungen kommen vor allem in der Phase zwischen dem Interesse und dem Kaufabschluss zum Einsatz. Die folgenden Situationen sind typisch.
1. Vor dem notariellen Kaufvertrag
Bis zum notariellen Kaufvertrag vergeht oft Zeit, etwa für die Finanzierungszusage der Bank oder den Notartermin. Eine Reservierungsvereinbarung soll diese Phase überbrücken und verhindern, dass die Immobilie zwischenzeitlich an jemanden anderen verkauft wird.
2. Zur befristeten Sicherung der Immobilie
Kaufinteressenten möchten sicher sein, dass ihnen die Wunschimmobilie nicht vor der Entscheidung weggeschnappt wird. Die Reservierung sichert das Objekt für einen klar befristeten Zeitraum, üblicherweise einige Wochen bis wenige Monate.
3. Bei Vermittlung durch einen Makler
Häufig bietet ein Makler die Reservierung an und legt dafür ein vorformuliertes Vertragsmuster vor. Genau diese Reservierungsvereinbarung mit einem Makler ist rechtlich heikel, weil die Rechtsprechung an die Wirksamkeit solcher Gebühren hohe Anforderungen stellt.
4. Bei hoher Nachfrage und mehreren Interessenten
In angespannten Märkten mit vielen Interessenten wird die Reservierung gern genutzt, um sich einen Vorrang zu verschaffen. Gerade dann sollten Käufer jedoch genau prüfen, welche Gegenleistung sie tatsächlich erhalten.
Wie verfasst man eine Reservierungsvereinbarung?
Eine Reservierungsvereinbarung sollte klar, befristet und ausgewogen sein. Die folgenden Schritte helfen, sie rechtssicher zu gestalten.
Schritt 1: Parteien und Objekt benennen
Benenne beide Parteien mit Namen und Anschrift und beschreibe die Immobilie eindeutig, etwa mit Adresse, Lage und wesentlichen Merkmalen. So ist zweifelsfrei klar, welches Objekt reserviert wird.
Schritt 2: Reservierungsdauer und -gebühr festlegen
Lege einen klar befristeten Zeitraum fest und dokumentiere die Höhe der Reservierungsgebühr. Die Gebühr sollte maßvoll bleiben, um keinen unzulässigen Kaufdruck zu erzeugen.
Schritt 3: Rückzahlungsbedingungen regeln
Regele ausdrücklich, dass die Gebühr erstattet wird, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Ein vollständiger Ausschluss der Rückzahlung benachteiligt den Käufer unangemessen und ist in vorformulierten Vereinbarungen nach der Rechtsprechung unwirksam.
Schritt 4: Anrechnung auf Kaufpreis oder Provision klären
Halte fest, ob und wie die Reservierungsgebühr bei erfolgreichem Kauf angerechnet wird, etwa auf den Kaufpreis oder die Maklerprovision. Eine klare Regelung verhindert spätere Streitigkeiten.
Expertentipp:
Verzichte auf pauschale Klauseln, die eine Rückzahlung der Gebühr ausnahmslos ausschließen. Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln in vorformulierten Maklervereinbarungen für unwirksam erklärt.
Was muss die Vereinbarung enthalten?
Damit eine Reservierungsvereinbarung ihren Zweck erfüllt und nachvollziehbar ist, sollten folgende Angaben enthalten sein.
- Daten der Parteien: vollständige Namen und Anschriften des Verkäufers beziehungsweise Maklers und des Kaufinteressenten.
- Beschreibung der Immobilie: eindeutige Bezeichnung des Objekts mit Adresse, Lage und wesentlichen Merkmalen.
- Höhe und Behandlung der Reservierungsgebühr: die genaue Höhe der Gebühr und die Festlegung, ob sie bei einem Kauf angerechnet wird.
- Reservierungsdauer: der klar befristete Zeitraum, für den das Objekt vorgehalten wird.
- Rückzahlungs- und Anrechnungsregelung: Bedingungen, unter denen die Gebühr zurückzuzahlen oder anzurechnen ist.
- Datum und Unterschriften: aktuelles Datum und Unterschriften beider Parteien.
Rechtliche Wirksamkeit und Risiken
Bei Reservierungsvereinbarungen lauern einige rechtliche Fallstricke. Wer sie kennt, vermeidet teure Fehler.
- Zulässige Höhe der Reservierungsgebühr: Eine gesetzliche Höchstgrenze für die Reservierungsgebühr gibt es nicht. Die Rechtsprechung geht jedoch davon aus, dass eine Gebühr von etwa 10 bis 15 Prozent der ortsüblichen Maklerprovision noch keinen unzulässigen Kaufdruck erzeugt. Höhere Beträge sind rechtlich angreifbar.
- Wirksamkeit ohne notarielle Form: Ist die Gebühr so hoch, dass sie den Käufer wirtschaftlich faktisch zum Kauf zwingt, kann die Vereinbarung nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung bedürfen und ist ohne diese nichtig. Bei einer maßvollen Gebühr ist dagegen keine notarielle Form erforderlich.
- Rückforderung der Gebühr: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. April 2023 (I ZR 113/22) entschieden, dass eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr unwirksam ist, wenn ihre Rückzahlung ausgeschlossen ist. Das gilt auch, wenn die Reservierung in einer separaten Vereinbarung getroffen wird. Käufer können eine solche Gebühr daher häufig zurückfordern.
- Individuell ausgehandelte Vereinbarungen: Anders kann es bei einer wirklich individuell ausgehandelten Vereinbarung liegen, die nicht der Kontrolle durch Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegt. In der Praxis kommt das jedoch selten vor, und auch dann gelten die Grenzen des § 311b und des § 138 BGB.
Expertentipp:
Als Käufer solltest du eine Reservierungsgebühr nur mit Vorsicht entrichten. Angesichts der Rechtsprechung lassen sich viele dieser Gebühren später zurückfordern, wenn der Kauf nicht zustande kommt.
Wichtigste Erkenntnisse
Eine Reservierungsvereinbarung bei Immobilien sichert ein Objekt nur vorübergehend und ersetzt nicht den notariellen Kaufvertrag. Reservierungsgebühren sind rechtlich heikel: In vorformulierten Maklervereinbarungen mit ausgeschlossener Rückzahlung sind sie nach der Rechtsprechung unwirksam und können zurückgefordert werden.
Wer eine Reservierungsvereinbarung schließt, sollte auf eine maßvolle Gebühr, eine klare Befristung und faire Rückzahlungsbedingungen achten. Eine sorgfältig gestaltete Vorlage und im Zweifel ein rechtlicher Rat schützen beide Seiten vor unwirksamen Klauseln.
