Handleiding voor het beëindigen van een huurovereenkomst door een verhuurder in 2025

Het lijkt misschien ingewikkeld om als verhuurder een huurovereenkomst op te zeggen, maar met het juiste voorbeeld is dat goed te doen. Veel verhuurders twijfelen over de juiste aanpak en regels, vooral bij het opstellen van een nette opzeggingsbrief. Dit onderwerp speelt zowel bij particuliere als zakelijke verhuur, en daarom is het essentieel om te weten hoe je het correct kunt aanpakken.

Bij het beëindigen van een huurcontract gelden duidelijke regels waar verhuurders zich aan moeten houden. Denk aan wettelijke opzegtermijnen, geldige opzeggingsgronden en het correct informeren van de huurder. Een helder voorbeeld geeft rust en houvast in dit proces.

In dit artikel geven we een praktisch voorbeeld van hoe een huuropzegging door een verhuurder eruit kan zien. We doorlopen de stappen, gaan dieper in op de regelgeving rond opzegtermijnen en kijken hoe het zit met huur- en ontruimingsbescherming.

Hoe werkt het opzeggen van een huurovereenkomst door de verhuurder?

Als een verhuurder een huurcontract wil opzeggen, moet hij zich aan duidelijke regels houden. Een contract mag niet zomaar beëindigd worden: er moet altijd een geldige reden zijn, zoals langdurige huurachterstand of dringend eigen gebruik van de woning.

Opzegging moet schriftelijk en altijd met vermelding van de reden gebeuren. Het is slim om dit via een aangetekende zending te doen. Zo heb je een duidelijk bewijs van de opzegging.

De verhuurder moet ook rekening houden met wettelijke opzegtermijnen. Vaak liggen deze tussen de één en drie maanden, afhankelijk van de duur van het huurcontract en de contractuele bepalingen.

Hieronder vind je de belangrijkste stappen op een rij:

Als de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, kan de verhuurder naar de rechter stappen. De rechter beslist dan of het huurcontract al dan niet mag worden beëindigd.

Vereisten voor het opzeggen van een huurovereenkomst als verhuurder

Als een verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, moet hij aan een aantal regels voldoen. Huurbescherming staat namelijk centraal bij het beëindigen van een huurovereenkomst door de verhuurder.

1. Geldige opzeggingsgrond

De verhuurder mag niet zomaar de huur opzeggen. Toegestane redenen zijn bijvoorbeeld slecht huurdersgedrag, dringend eigen gebruik of het weigeren van een redelijk aanbod voor een nieuw contract. In de meeste gevallen moet de verhuurder concrete bewijsstukken aanleveren.

2. Schriftelijke opzegging

Het beëindigen van een huurovereenkomst moet altijd schriftelijk gebeuren. De reden van opzegging moet ook duidelijk vermeld worden. Het is verstandig om de brief aangetekend te versturen, zodat de verhuurder kan aantonen wanneer de huurder deze heeft ontvangen.

3. Opzegtermijn

De wettelijke opzegtermijn bedraagt minimaal drie maanden. Die termijn wordt met een maand verlengd voor elk jaar dat de huurder in de woning woont, tot maximaal zes maanden.

Hieronder vind je een overzicht:

4. Reactie van de huurder

De huurder mag bezwaar maken tegen de opzegging. Wanneer er geen overeenstemming bereikt wordt, blijft de huurovereenkomst van kracht en moet de verhuurder naar de rechter stappen om de beëindiging af te dwingen.

Opzeggingen die geen geldige reden vermelden of niet volgens de regels verlopen zijn ongeldig. De huurder behoudt dan het recht om in de woning te blijven.

Opzegtermijn regelgeving

Wil een verhuurder de huurovereenkomst opzeggen, dan moet hij/zij rekening houden met de opzegtermijn die wettelijk is geregeld. Dit biedt beide partijen duidelijkheid en geeft de huurder voldoende tijd om een nieuwe huurwoning te vinden.

De duur van de opzegtermijn hangt af van hoelang de huurder al in de woning woont:

• Minder dan 1 jaar: minimaal 3 maanden
• Meer dan 1 jaar: minimaal 4 maanden
• Meer dan 2 jaar: minimaal 5 maanden
• Meer dan 3 jaar: minimaal 6 maanden

De opzegtermijn gaat in zodra de huurder de opzegbrief heeft ontvangen.

Bij een tijdelijk huurcontract gelden echter andere regels. Hier hanteert men meestal een opzegtermijn van minimaal 1 maand als de huurder beslist om eerder het contract te beëindigen, maar voor de verhuurder gelden de hierboven genoemde termijnen.

Huur- en ontruimingsbescherming

Als een verhuurder een huurovereenkomst wil opzeggen, krijgt de huurder meestal te maken met huurbescherming. Dit betekent dat je niet zomaar je woning of garagebox uit hoeft, zelfs als de verhuurder het contract opzegt.

Huurbescherming waarborgt dat de verhuurder alleen mag opzeggen met een geldige reden, bijvoorbeeld een langdurige huurachterstand. Daarnaast moet de opzegging schriftelijk gebeuren, vaak per aangetekende brief, en geldt er een minimale opzegtermijn.

Wat valt onder huurbescherming?

• Woningen
• Garageboxen (mits er sprake is van huur volgens de wet)

In sommige gevallen geldt er na het beëindigen van het huurcontract ook ontruimingsbescherming. Dit houdt in dat de huurder niet direct het pand hoeft te verlaten zodra de verhuurder opzegt. De huurder mag meestal nog enkele maanden blijven tot een rechter een beslissing heeft genomen.

Een belangrijk punt is dat alleen de rechter definitief kan beslissen of de huurder al dan niet moet vertrekken. De verhuurder kan dus niet zomaar eisen dat de huurder direct het pand verlaat, ook niet bij een garagebox.

Als de huurder zelf de huurovereenkomst beëindigt of schriftelijk akkoord gaat met de beëindiging, dan vervallen deze extra beschermingen. Het is dus slim om als huurder goed op de hoogte te zijn van je rechten voordat je ergens mee instemt.

Belangrijkste punten

Een verhuurder mag een huurcontract niet zomaar opzeggen, aangezien huurders vaak huurbescherming genieten. 

De opzegging moet goed onderbouwd zijn, bijvoorbeeld bij wanbetaling, ongepast gedrag, dringend eigen gebruik van de woning of bij het aflopen van een tijdsgebonden huurcontract. 

Sinds 1 januari 2025 is het verplicht om bij sociale huur- en middenhuurwoningen een schriftelijke puntentelling te geven bij de opzegging. 

Indien de huurder het niet eens is met de opzegging, zal een rechter de uiteindelijke beslissing nemen - het is altijd verstandig om bij twijfel juridisch advies in te winnen.

Veelgestelde vragen

Hoe kun je slecht huurgedrag aantonen?

Slecht huurgedrag kun je aantonen door concreet bewijs van overtredingen of wangedrag te verzamelen. Denk hierbij aan schriftelijke waarschuwingen, klachten van buren, foto’s of video’s van schade, politierapporten of correspondentie over overlast, wanbetaling of illegale activiteiten. Ook een overzicht van achterstallige betalingen of verslagen van inspecties kunnen dienen als onderbouwing. Documenteer alles zorgvuldig en bij voorkeur met datum en bronvermelding, zodat je als verhuurder een sterke en onderbouwde positie hebt bij een eventuele opzegging of juridische procedure.

Wat wordt beschouwd als een redelijk nieuw aanbod voor een huurovereenkomst?

Een redelijk nieuw aanbod voor een huurovereenkomst wordt beschouwd als een aanbod waarbij de voorwaarden marktconform en in lijn zijn met de geldende wet- en regelgeving, met inachtneming van de specifieke omstandigheden van de huurder en de verhuurder. Dit kan bijvoorbeeld een huurprijsverhoging zijn die in overeenstemming is met de wettelijke maximumverhoging of een wijziging van de voorwaarden die redelijkerwijs gerechtvaardigd is door veranderende omstandigheden, zoals onderhoudskosten of marktomstandigheden. Het aanbod moet de huurder voldoende bescherming bieden en het moet gebaseerd zijn op eerlijke en transparante voorwaarden. Als een huurder dit aanbod zonder geldige reden afwijst, kan de verhuurder het huurcontract beëindigen, maar de redelijkheid van het aanbod wordt altijd gecontroleerd aan de hand van de specifieke situatie en wetgeving.

Hoelang bedraagt de opzegtermijn bij zakelijk verhuur?

De opzegtermijn bij zakelijke verhuur hangt af van het type ruimte. Voor middenstandsbedrijfsruimtes (zoals winkels en horeca) geldt meestal een termijn van 1 jaar, met opzegging tegen het einde van een huurperiode van 5 of 10 jaar. Voor overige bedrijfsruimtes (zoals kantoren) is de opzegtermijn afhankelijk van het contract. Zonder afspraak geldt minimaal 6 maanden voor de verhuurder en 1 maand voor de huurder. In beide gevallen moet de opzegging schriftelijk en goed onderbouwd zijn.

Geniet de huurder ontruimingsbescherming bij zakelijk verhuur?

Ja, bij zakelijke verhuur heeft een huurder recht op ontruimingsbescherming, maar dit geldt voornamelijk voor bedrijfsruimtes, zoals winkels en horecagelegenheden. In dit geval kan de huurder niet zomaar worden gedwongen om het pand te verlaten, zelfs als het huurcontract wordt opgezegd. De huurder heeft recht op ontruimingsbescherming voor maximaal 1 jaar na opzegging, en in sommige gevallen kan dit zelfs verlengd worden via de rechter. Bij overige zakelijke huur (zoals kantoren) is er meestal geen ontruimingsbescherming, tenzij dit specifiek is overeengekomen in het contract. Het recht op ontruimingsbescherming is bedoeld om huurders voldoende tijd te geven om een alternatief te vinden voor hun bedrijfsvoering.

Hoe verloopt de schriftelijke puntentelling bij de opzegging bij sociale huurwoningen en middenhuurwoningen?

Bij de opzegging van een sociale huurwoning of middenhuurwoning wordt de schriftelijke puntentelling gebruikt om te bepalen of de huurder recht heeft op een bepaalde huurprijs of in aanmerking komt voor een verlenging van de huurovereenkomst. Bij sociale huurwoningen wordt de huurprijs bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem), waarbij punten worden toegekend voor zaken zoals de grootte van de woning, het aantal kamers, de ligging en de voorzieningen. Als de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, moet hij de huurder in de opzeggingsbrief informeren over de puntentelling en de berekening van de huurprijs. Bij middenhuurwoningen geldt een soortgelijk puntensysteem, maar de opzegging moet voldoen aan de specifieke voorwaarden, zoals een geldige reden en een juiste opzegtermijn. Ook moet de verhuurder aangeven of de woning geschikt is voor een hogere huurklasse. In beide gevallen is het belangrijk dat verhuurders de regels rondom de huurprijs en de puntentelling correct toepassen.