Je hebt een bedrijf dat een winkelruimte huurt en je wilt dit bedrijf nu verkopen. Dan kan een indeplaatsstelling, waarbij de nieuwe eigenaar diezelfde winkelruimte huurt met alle bestaande rechten en plichten, van pas komen. Dit zal de verkoop vlotter doen verlopen en de voortzetting van de onderneming garanderen.
In dit artikel bespreken we een voorbeeld van hoe zo'n indeplaatsstelling in zijn werk gaat.
Een indeplaatsstelling is een juridische overeenkomst waarbij een nieuwe partij een bestaand huurcontract overneemt van de huidige huurder. Dit betekent dat de nieuwe huurder in de plaats treedt van de oorspronkelijke huurder en alle bijbehorende rechten en plichten overneemt. Een indeplaatsstelling biedt de mogelijkheid om een huurcontract veilig over te dragen en continuïteit voor alle partijen te waarborgen.
Bij een indeplaatsstelling zijn drie partijen betrokken: de verhuurder, de huidige huurder en de nieuwe huurder. Deze partijen sluiten een overeenkomst waarin de huidige huurder wordt vervangen door de nieuwe huurder. Je huurt bijvoorbeeld een winkelpand voor je bedrijf, maar besluit om dit bedrijf te verkopen. De koper wil het huurcontract voor dat winkelpand overnemen. Je kunt hiervoor een indeplaatsstelling opstellen, zodat de nieuwe huurder jouw plek binnen het huurcontract inneemt. De nieuwe huurder neemt in dit geval alle rechten en plichten van het oorspronkelijke huurcontract over. Dit betekent dat de nieuwe huurder verantwoordelijk is voor het betalen van de huur en het naleven van de voorwaarden zoals vermeld in het oorspronkelijke contract.
Term
Betekenis
Rechten
Recht om het gehuurde pand te gebruiken volgens de huurovereenkomst
Plichten
Verantwoordelijkheid voor huurbetalingen en naleving van de contractvoorwaarden
Een indeplaatsstelling vindt plaats binnen de kaders van het Burgerlijk Wetboek. Hoewel er ruimte is voor contractsvrijheid, zijn er ook elementen van dwingend recht die de bescherming van de betrokken partijen regelen.
Contractsovername kan complex zijn, dus is het verstandig om juridisch advies in te winnen. Zo kun je ervoor zorgen dat alle betrokken partijen zich bewust zijn van hun rechten en plichten.
Een indeplaatsstelling kan nodig zijn in verschillende situaties.
Wanneer je verhuist en jouw bedrijf wenst te verkopen, wil je misschien dat de nieuwe eigenaar jouw huurcontract overneemt. Dit is mogelijk wanneer jij de huidige huurder bent en een zwaarwichtig belang hebt, zoals bedrijfscontinuïteit.
Wanneer je als huidige huurder financiële problemen hebt of het contract niet meer kunt nakomen (wanprestatie), kun je een verzoek tot indeplaatsstelling indienen bij de kantonrechter. Dit kan in het kader van een gerechtelijke procedure.
Een verhuurder kan medewerking voor indeplaatsstelling verplicht stellen wanneer de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt en het bedrijf wenst voort te zetten. Hierbij spelen ook de belangen van de verhuurder mee.
Als er sprake is van een geschil, bijvoorbeeld doordat de verhuurder toestemming weigert of andere voorwaarden belangrijk acht, kan een rechterlijke machtiging nodig zijn. Dit gebeurt indien beide partijen geen overeenstemming bereiken. In sommige gevallen kan een rechter een belangenafweging maken. Hierbij worden de belangen van de huidige huurder, de verhuurder en de derde partij (de nieuwe huurder) tegen elkaar afgewogen. Een machtiging kan worden afgegeven indien de voordelen opwegen tegen de nadelen.
In alle gevallen is het raadzaam om een goed onderbouwd verzoek in te dienen en eventuele gerechtelijke stappen zo veel mogelijk te vermijden. Dit zorgt voor een soepelere overgang zonder last of hinder.
Bij het opstellen van een indeplaatsstelling dien je een aantal belangrijke stappen te volgen. Zo zorg je ervoor dat het document juridisch waterdicht is en dat alle betrokken partijen beschermd zijn.
Je begint met het opnemen van de namen en contactgegevens van alle betrokken partijen: de huidige huurder, de nieuwe huurder en de verhuurder. Zorg dat deze gegevens volledig en correct zijn.
Beschrijf gedetailleerd het gehuurde pand. Vermeld het adres, de oppervlakte en eventueel andere relevante kenmerken van het pand. Dit schept duidelijkheid over wat precies wordt overgedragen.
Voeg een kopie van de huidige huurovereenkomst toe. Dit document bevat essentiële informatie over de huurvoorwaarden die de nieuwe huurder in acht moet nemen.
Formuleer duidelijk dat de nieuwe huurder alle rechten en plichten van de oorspronkelijke huurder overneemt. Dit omvat het betalen van de huur, alsook onderhoudsverplichtingen en naleving van de huurvoorwaarden.
Bespreek de financiële waarborgen zoals borg, bankgarantie of waarborgsom. De nieuwe huurder moet vaak dezelfde borg stellen als de oude huurder of een nieuwe bankgarantie regelen.
Bevestig de huurtermijn en eventuele verlengingsopties. Zo weten alle partijen hoelang de nieuwe huurder in het pand kan blijven.
De verhuurder moet zijn toestemming geven voor de indeplaatsstelling. Zorg dat dit schriftelijk is vastgelegd. Dit kan in een aparte paragraaf of een bijlage zijn.
Laat alle betrokken partijen het document ondertekenen. Dit maakt de indeplaatsstelling officieel en bindend.
Ja, een verhuurder mag een indeplaatsstelling van een huurovereenkomst weigeren, maar alleen op redelijke gronden. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als de nieuwe huurder onvoldoende financiële waarborgen kan bieden of niet in staat lijkt te kunnen voldoen aan de huurvoorwaarden. Het is vaak een goed idee om te overleggen met een advocaat die gespecialiseerd is in huurrecht, zodat die kan nagaan of de gronden voor weigering redelijk en verdedigbaar zijn.
Een rechter staat een indeplaatsstelling van een huurovereenkomst toe als er voldoende redenen zijn om aan te nemen dat de nieuwe huurder een goede vervanger zal zijn en de bestaande huurovereenkomst zal eerbiedigen. Dit houdt in dat de nieuwe huurder moet voldoen aan de huidige voorwaarden en verplichtingen van de huurovereenkomst. Raadpleeg een advocaat die gespecialiseerd is in huurrecht voor advies over de waarschijnlijkheid van goedkeuring van jouw situatie.
Nee, bij een indeplaatsstelling mag de verhuurder meestal geen hogere huur vragen dan in de oorspronkelijke huurovereenkomst is vastgelegd. De nieuwe huurder neemt immers de rechten en verplichtingen van de vorige huurder over, waaronder de bestaande huurprijs. Indien een verhuurder toch probeert de huur te verhogen, kan juridische bemiddeling door een advocaat gespecialiseerd in huurrecht noodzakelijk zijn.
Ja, een verhuurder mag voorwaarden stellen aan de nieuwe huurder, zoals het vereisen van financiële waarborgen of een identiteitscontrole. Zo kan de verhuurder nagaan of de nieuwe huurder betrouwbaar is en in staat is om aan de huurvoorwaarden te voldoen. Overleg met een deskundige in het huurrecht om te begrijpen welke voorwaarden redelijk en toegestaan zijn in jouw specifieke situatie.
