Hoe voorkom je bezwaren tegen huurverhogingen?

Veel huurders vragen zich af hoe ze kunnen voorkomen dat er bezwaar gemaakt wordt tegen een huurverhoging. Het proces van huurverhoging kan soms verwarrend zijn - een goed voorbeeld biedt dan ook duidelijkheid. Wie weet welke stappen hij/zij kan volgen om een bezwaar tegen huurverhoging te voorkomen, staat sterker in de communicatie met de verhuurder. 

In dit artikel vind je een praktisch voorbeeld en handige aanwijzingen waar je direct zelf mee aan de slag kunt. We geven daarnaast een inzicht in hoe de beëindiging van een huurovereenkomst werkt, vertellen meer over de regelgeving voor huurverhoging en scheppen een beeld van mogelijke bezwaren. 

Hoe werkt beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder?

Een verhuurder mag niet zomaar een huurovereenkomst beëindigen, maar moet duidelijke regels en stappen volgen.

Meestal verstuurt de verhuurder een schriftelijke opzegging, waarin wordt vermeld waarom het huurcontract wordt stopgezet en hoelang de opzegtermijn bedraagt. Voor een woonruimte geldt meestal een opzegtermijn van drie tot zes maanden, afhankelijk van de duur van de huur. 

Redenen voor beëindiging kunnen bijvoorbeeld zijn:

• Dringend eigen gebruik
• Slecht huurderschap
• Niet akkoord gaan met een nieuwe, redelijke huurovereenkomst

Zomaar opzeggen ‘omdat het kan,’ is niet toegestaan. Bij een conflict toetst de rechter altijd of de reden geldig is volgens de wet.

De huurder hoeft echter niet zomaar akkoord te gaan. Als de huurder het niet eens is met de beëindiging, kan hij binnen de vooropgestelde termijn schriftelijk bezwaar maken. De verhuurder mag dit bezwaar niet negeren. Als de huurder niet instemt, moet de verhuurder gewoonlijk naar de rechter stappen om het huurcontract daadwerkelijk te beëindigen.

Het proces van beëindiging verloopt dus meestal als volgt:

Regels voor een huurverhoging

Wanneer een verhuurder een huurverhoging wil doorvoeren,  moet hij/zij duidelijke informatie verschaffen in het voorstel voor huurverhoging. Het nieuwe huurbedrag, het percentage van de verhoging en de ingangsdatum dienen vermeld te worden. Zo weet de huurder precies waarom, vanaf wanneer en met welk bedrag de huur verhoogd wordt.

De mogelijkheid voor een jaarlijkse huurverhoging moet altijd in het huurcontract worden opgenomen. Maakt de huurovereenkomst hier geen melding van? Dan kan het lastiger zijn om een verhoging door te voeren.

All-in huurprijzen verhogen brengt vaak problemen met zich mee. Bij een all-in huurprijs zijn servicekosten en de kale huur niet gescheiden. Het is dus niet duidelijk hoeveel de huur precies bedraagt. Een gespecificeerd huurvoorstel  voorkomt gedoe.

De wet bepaalt dat een huurverhoging niet vaker dan één keer per jaar mag plaatsvinden. Houd je als verhuurder aan deze regel, dan is de kans op succesvol bezwaar van de huurder veel kleiner.

Hieronder vind je een handig overzicht:

Redenen voor bezwaar tegen sociale huurwoningen

Er zijn verschillende redenen waarom huurders bezwaar maken tegen een huurverhoging bij sociale huurwoningen. Hieronder lichten we de meest voorkomende redenen kort toe.

1. Het voorstel is te vroeg gedaan

Een voorstel voor huurverhoging dat niet minstens twee maanden van tevoren werd verstuurd, kan een geldige reden voor bezwaar zijn.

2. Het bedrag van de verhoging is te hoog

Een huurder kan bezwaar aantekenen als de huurverhoging hoger is dan wettelijk is toegestaan. De overheid stelt elk jaar een maximaal percentage voor sociale huurwoningen vast.

3. Er zijn onderhoudsgebreken in de woning

Wanneer de woning ernstige gebreken vertoont, kunnen huurders bezwaar maken. Denk aan achterstallig onderhoud, zoals vochtproblemen of een kapotte verwarming.

4. Onjuiste gegevens in het voorstel

Soms bevat het voorstel verkeerde informatie, zoals een onjuist adres of huurbedrag. Ook dit kan een reden zijn om bezwaar te maken.

5. De regels worden niet nageleefd

Als de brief voor huurverhoging niet alle verplichte informatie bevat of niet voldoet aan andere wettelijke eisen, kan de huurder bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging.

6. Het betreft een kamer, woonwagen of standplaats met afwijkende huurregels

In deze gevallen gelden soms andere regels die ook als grond voor bezwaar kunnen dienen.

Procedures om bezwaar tegen huurverhoging te voorkomen

1. Zorg voor een gedetailleerd en tijdig voorstel

Een duidelijke en tijdige aankondiging van de huurverhoging laat geen ruimte voor verwarring. Woningcorporaties of verhuurders die ruim op tijd en volgens de regels communiceren, verkleinen de kans op bezwaar aanzienlijk.

2. Volg de wettelijke regels strikt

Het is belangrijk om je strikt aan de wettelijke regels te houden, zoals de maximale huurverhoging en de juiste opzegtermijn. Door precies te werken volgens het huurrecht, hebben huurders minder grond om bezwaar te maken.

3. Licht de reden van de huurverhoging goed toe

Transparantie helpt. Als huurders begrijpen waarom de huur omhoog gaat—bijvoorbeeld vanwege inflatie of onderhoud—ontstaat er sneller begrip en minder weerstand.

4. Luister naar feedback en vragen van huurders

Een open houding richting huurders is waardevol. Antwoord snel en duidelijk op vragen of bezorgdheden.

5. Gebruik een duidelijk format voor het huurverhogingsvoorstel

Gebruik een duidelijke en overzichtelijke brief of e-mail. Vermeld belangrijke details, zoals het oude en nieuwe huurbedrag, de ingangsdatum en de contactinformatie voor vragen.

Gebruik deze handige checklist bij het opstellen van een huurverhogingsvoorstel:

• Correcte aankondigingstermijn
• Duidelijke motivering
• Correcte rekensom
• Bereikbaarheid voor vragen
• Juiste formulieren

Belangrijkste punten

Een huurverhoging moet correct en tijdig aangekondigd worden: minimaal twee maanden voor de ingangsdatum. 

De huurverhoging moet binnen de wettelijke grenzen vallen, dus controleer het toegestane percentage en het huurbedrag om bezwaar te voorkomen. 

De aankondiging moet de oude en nieuwe huurprijs duidelijk vermelden, samen met de uitleg over de berekening en de toegepaste wettelijke regels. 

Lees de brief goed na om fouten te vermijden en controleer op volledigheid.

Veelgestelde vragen

Kan de huur eender wanneer in het jaar verhoogd worden?

Nee, de huur mag niet op elk moment van het jaar worden verhoogd. Bij sociale huurwoningen is huurverhoging doorgaans slechts één keer per jaar toegestaan, meestal per 1 juli, en moet dit minstens twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd. Voor vrije sector huurwoningen geldt dat het huurcontract bepaalt wanneer en hoe vaak de huur mag worden verhoogd, maar ook daar geldt sinds 2021 een wettelijk maximumpercentage en moet de verhuurder zich aan redelijke termijnen houden. In beide gevallen moet de verhoging aan voorwaarden voldoen en op de juiste manier worden gecommuniceerd aan de huurder.

Wat is kale huur?

Kale huur is de basisprijs die een huurder betaalt voor het gebruik van de woning, zonder extra kosten zoals servicekosten, gas, water, elektriciteit of het gebruik van meubels. Deze huur vormt de grondslag voor de totale huurprijs en speelt een belangrijke rol bij het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem), vooral bij sociale huur. De kale huur mag een bepaalde grens niet overschrijden om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Eventuele bijkomende kosten moeten apart in het huurcontract worden vermeld en mogen alleen worden doorberekend als ze duidelijk en aantoonbaar zijn.

Waar vindt de verhuurder info over de percentages voor huurverhoging? 

De verhuurder vindt informatie over de toegestane percentages voor huurverhoging op de website van de Rijksoverheid of via de Huurcommissie. Deze percentages worden jaarlijks vastgesteld door de overheid en zijn afhankelijk van het type huurwoning (sociale huur of vrije sector). Voor sociale huur geldt een maximale huurverhoging op basis van inflatie en eventueel het inkomen van de huurder. Voor vrije sectorwoningen is er sinds 2021 ook een wettelijk maximum, gebaseerd op inflatie plus een vastgesteld percentage. De actuele percentages en regels worden elk jaar per 1 juli gepubliceerd. Het is belangrijk dat verhuurders zich hieraan houden om ongeldige huurverhogingen en bezwaren te voorkomen.

Wat zijn geldige redenen voor een huurverhoging?

Geldige redenen voor een huurverhoging zijn onder andere de jaarlijkse indexering op basis van inflatie, inkomensafhankelijke huurverhoging bij sociale huurwoningen of een verhoging na woningverbetering of renovatie. Bij jaarlijkse indexering mag de huur alleen worden verhoogd binnen de wettelijk vastgestelde grenzen. Inkomensafhankelijke verhoging is toegestaan als het huishoudinkomen boven een bepaalde grens ligt en de Belastingdienst deze informatie aan de verhuurder heeft verstrekt. Ook bij een woningrenovatie die leidt tot verbeterd wooncomfort of energiebesparing mag de huur omhoog, mits de huurder hiermee akkoord gaat. Voor vrije sectorwoningen geldt dat huurverhogingen meestal volgens het huurcontract worden bepaald, maar ook daar is een wettelijk maximum van toepassing.

Waar kun je controleren of een huurverhoging correct is verlopen?

Je kunt controleren of een huurverhoging correct is verlopen via de Huurcommissie of de website van de Rijksoverheid, waar de actuele regels en maximale huurverhogingspercentages per jaar staan vermeld. De Huurcommissie biedt hulpmiddelen zoals een huurverhogingscheck en het puntensysteem om te bepalen of de verhoging terecht en binnen de wettelijke grenzen is. Ga altijd na of de huurverhoging op tijd is aangekondigd (minimaal 2 maanden van tevoren), of het percentage klopt en of de juiste procedure is gevolgd. Als je twijfelt over de rechtmatigheid, kun je binnen 4 weken bezwaar maken bij de Huurcommissie.