Handboek voor huurverhoging van een commerciële ruimte in 2025

Wie een bedrijfspand huurt of verhuurt krijgt vroeg of laat te maken met een huurverhoging bedrijfsruimte. Zeker bij zakelijke huurcontracten kan het aankondigen van zo’n verhoging spannend zijn. Een goede voorbereiding is essentieel om misverstanden te voorkomen en het proces vlot te laten verlopen.

In dit artikel lees je hoe een huurverhoging van een bedrijfsruimte verloopt en aan welke voorwaarden en regels je hierbij moet voldoen. Daarnaast gaan we dieper in op prijsindexatie voor verschillende soorten bedrijfsruimtes. 

Hoe werkt huurverhoging voor een bedrijfsruimte?

Een huurverhoging van een bedrijfsruimte gebeurt vaak op basis van afspraken die vooraf werden vastgelegd in het huurcontract. Meestal bevat een huurcontract een indexeringsclausule, waarmee de huurprijs jaarlijks aangepast kan worden volgens een bepaald percentage.

De meest gebruikte methode voor een jaarlijkse huurverhoging bij een bedrijfspand is indexering op basis van de consumentenprijsindex (CPI). Dit betekent dat de huurprijs de inflatie volgt.

Hieronder volgt een simpele weergave van het proces:

In de meeste gevallen mag de verhuurder de huur pas na het eerste huurjaar verhogen. Soms is huurverhoging echter uitgesloten gedurende een vastgelegde periode (vaak 5 jaar). Dit hangt af van de afspraken in het huurcontract.

De verhuurder moet tijdig aangeven wat de nieuwe huurprijs wordt en volgens welke berekening deze tot stand komt. De huurder krijgt dus de kans om te controleren of de verhoging in overeenstemming is met het contract. 

Bij onduidelijkheden is het verstandig om het huurcontract goed te lezen en eventueel juridisch advies in te winnen.

Voorwaarden voor een huurverhoging bedrijfsruimte

De huurprijs van een bedrijfsruimte kan op twee manieren aangepast worden: via huurherziening of huurindexatie. 

Het verhuren van een bedrijfsruimte verloopt volgens duidelijke regels die vastleggen wanneer en hoe de huur aangepast mag worden. De verhuurder mag de huur van een bedrijfspand bijvoorbeeld niet zomaar ieder jaar verhogen. Bij veel contracten geldt dat een huurherziening pas na de eerste vijf jaar besproken mag worden. Het gaat in dit geval om een grondige aanpassing van de huurprijs op basis van de marktwaarde, met als gevolg dat de huur zowel kan stijgen als dalen.

Huurindexatie verloopt echter anders dan een huurverhoging op basis van marktniveau. De indexatie van de huur van een bedrijfspand betekent dat de huur jaarlijks aangepast wordt op basis van de inflatie of volgens een bepaalde index, zoals het CBS-prijsindexcijfer. Dit is meestal als clausule opgenomen in het huurcontract in de vorm van een vaste formule.

Hieronder vind je een handig overzicht:

Wil je weten of de verhuurder een huurverhoging mag doorvoeren? Kijk dan altijd eerst wat er in het contract staat over huurindexatie en huurherziening. Soms zijn er immers afwijkende afspraken gemaakt. 

Wil de verhuurder de huur verhogen buiten de indexering of wettelijke termijn om, dan is hiervoor meestal overeenstemming met de huurder nodig. Bij onenigheid kan een rechter  worden gevraagd om een uitspraak te doen. Lees daarom altijd goed alle voorwaarden voordat je met een huurovereenkomst akkoord gaat.

Prijsindexatie voor verschillende soorten bedrijfsruimte

Wie een bedrijfsruimte huurt, krijgt bijna altijd jaarlijks te maken met huurindexatie. Of het nu om een winkel, horecaruimte of kantoor gaat, de meeste huurcontracten bevatten een bepaling over huurverhoging gebaseerd op de consumentenprijsindex (CPI). Zo kan de huur meegroeien met de inflatie.

De indexering van de huur van een bedrijfsruimte wordt meestal elk jaar uitgevoerd, vaak op een vaste datum, zoals 1 mei of 1 juni. In 2024 bedroeg de gemiddelde CPI voor zakelijke huurverhogingen zo’n 3,3%. Dit percentage wordt gebruikt om de nieuwe huurprijs te berekenen.

Het maakt wel degelijk uit welk type bedrijfsruimte je huurt. Hieronder volgt een overzicht:

*De percentages zijn gebaseerd op het CPI-gemiddelde (bron: CBS).

Houd in gedachten dat niet ieder contract exact dezelfde regeling hanteert. Het is dus aangewezen om je huurovereenkomst goed te controleren. Hoewel de meeste verhuurders het CBS volgen, worden soms andere afspraken gemaakt.

Bij huurindexering van een bedrijfsruimte staat vaak in het huurcontract welke indexformule gebruikt wordt en op welke maand de aanpassing gebaseerd is. Controleer daarom altijd goed je huurovereenkomst voor exacte afspraken wat betreft de jaarlijkse huurverhoging bedrijfsruimte.

Regels voor een huurverhoging van een kleinschalige bedrijfsruimte

Bij een kleinschalige bedrijfsruimte gelden specifieke regels voor huurverhogingen. In de meeste gevallen staat in het huurcontract of en hoe vaak de huur aangepast mag worden. Meestal is dat jaarlijks met een vast percentage of volgens een afgesproken indexatie.

De verhuurder mag niet zomaar op elk moment de huur verhogen. Vaak is afgesproken dat een huurverhoging alleen na een bepaalde periode mogelijk is, bijvoorbeeld pas na vijf jaar huur. In andere gevallen vermeldt het contract een jaarlijkse verhoging op basis van de inflatie.

Controleer altijd welke afspraken het contract precies bevat over huurverhoging. Let hierbij op de volgende zaken:

• Frequentie van verhoging: jaarlijks of eens per vijf jaar
• Manier van verhoging: vast percentage of indexatie, meestal gebaseerd op het CBS-prijsindexcijfer
• Communicatie: de verhuurder moet de verhoging altijd schriftelijk aankondigen, vaak ruim van tevoren

Hieronder vind je een voorbeeld:

Het is aangewezen om de contractvoorwaarden altijd goed te controleren voordat je akkoord gaat met een huurverhoging.

Regels voor een huurverhoging voor kantoorruimte

Voor de huur van een kantoorruimte gelden minder strenge wettelijke regels dan voor sommige andere bedrijfsruimtes. Toch kan een verhuurder niet zomaar de huur van een kantoorruimte verhogen. 

In de meeste gevallen bevat het huurcontract vaste afspraken over wanneer en hoe een huurverhoging mogelijk is. Vaak mogen partijen één keer per jaar de huur aanpassen, meestal op basis van de inflatie. Het huurcontract verwijst dan bijvoorbeeld naar de CPI-index (Consumentenprijsindex) van het CBS. Op deze manier stijgt de huur in lijn met de algemene prijsontwikkelingen.

Controleer altijd de volgende punten in het huurcontract:

• Vermeldt het een jaarlijkse indexering?
• Is er afgesproken dat een huurverhoging alleen mogelijk is na een bepaalde looptijd (bijvoorbeeld na de eerste vijf jaar)?
• Welke methode wordt gebruikt om de huurverhoging te berekenen?

Het is heel belangrijk dat beide partijen goed op de hoogte zijn van de gemaakte afspraken. Controleer dus altijd goed de kleine lettertjes in het huurcontract.

Huurders en verhuurders kunnen via overleg een nieuwe huurprijs bepalen wanneer het huurcontract vernieuwd wordt of als er geen duidelijke afspraken in vermeld staan. Zo’n gesprek moet echter altijd op tijd aangekondigd worden. 

Recht op huurverlaging voor winkels vanwege de coronapandemie

Tijdens de coronapandemie kwamen veel winkeliers ineens in de problemen doordat hun omzet flink daalde. Dit wakkerde de discussie over de huurverlaging van een bedrijfsruimte aan. De Hoge Raad besloot toen in een belangrijk arrest dat huurders van winkels in sommige gevallen recht hebben op huurkorting. 

Dit houdt in dat als je winkel noodgedwongen moest sluiten door overheidsmaatregelen, de situatie kan worden gezien als een ‘gebrek’ aan het gehuurde. Hierdoor kunnen huurders in aanmerking komen voor huurverlaging. Houd er rekening mee dat niet elke ondernemer automatisch in aanmerking komt.

Je dient ook rekening te houden met een paar belangrijke punten:

• Het omzetverlies moet een direct gevolg zijn van de coronamaatregelen.
• Er moet sprake zijn van een substantiële beperking van het gebruik van de bedrijfsruimte.
• De rechter beschouwt elke situatie apart, dus kan elk geval anders uitpakken.

Gewoonlijk wordt het ‘gelijk delen’-model gebruikt. Dit houdt in dat de verhuurder en huurder het omzetverlies als gevolg van de coronapandemie delen naar rato van hun vaste lasten. Het is belangrijk om onderling in gesprek te gaan en indien nodig juridisch advies in te winnen over jouw specifieke situatie. 

Let erop dat je altijd bewijs verzamelt van je omzetverlies en de communicatie met je verhuurder goed bijhoudt. Dit kan later belangrijk zijn als er discussie ontstaat over de huurprijs van je winkelruimte.

Belangrijkste punten

De jaarlijkse huurverhoging van een bedrijfsruimte is meestal gekoppeld aan de consumentenprijsindex (CPI), zodat de inflatie wordt gevolgd. 

De hoogte en frequentie van de verhoging liggen doorgaans vast in het huurcontract, met duidelijke regels en afspraken. 

Voor middenstandsbedrijfsruimte wordt de huurprijs meestal elke vijf jaar herzien, terwijl bij kantoorruimte vaak een jaarlijkse indexatie geldt. 

Als er onenigheid ontstaat over de verhoging, kan een onafhankelijke deskundige worden ingeschakeld om te bemiddelen.

Veelgestelde vragen

Heb je als huurder controle over de looptijd voorafgaand aan de huurherziening?

Als huurder heb je doorgaans beperkte controle over de looptijd voorafgaand aan een huurherziening, omdat deze meestal vastligt in het huurcontract. Bij verhuur van middenstandsbedrijfsruimte (zoals winkels of horecapanden) wordt volgens de wet vaak een standaardtermijn van vijf jaar opgenomen, waarna huurherziening mogelijk is. De exacte afspraken kunnen echter contractueel worden aangepast, mits beide partijen daarmee instemmen. Het is daarom belangrijk om bij het aangaan van de huurovereenkomst goed te letten op de duur van de eerste termijn en de voorwaarden voor herziening, zodat je weet waar je aan toe bent.

Wat kun je als huurder doen wanneer deze looptijd je niet bevalt?

Als huurder kun je, wanneer de voorgestelde looptijd je niet bevalt, proberen om hierover te onderhandelen vóór het ondertekenen van het huurcontract. In veel gevallen is er ruimte om de duur van de initiële huurperiode of de herzieningstermijnen aan te passen, zeker als beide partijen flexibel zijn. Het is verstandig om je hierbij juridisch of zakelijk te laten adviseren, zodat je weet welke termijnen gebruikelijk zijn en wat je rechten zijn. Heb je het contract al getekend? Dan zit je in principe vast aan de afgesproken looptijd, tenzij er tussentijdse beëindigings- of wijzigingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Hoe worden afspraken omtrent de huurverhoging van een bedrijfsruimte vastgelegd in een huurcontract?

Afspraken over de huurverhoging bij bedrijfsruimte worden vastgelegd in een specifiek artikel van het huurcontract, meestal onder het kopje "huurprijsaanpassing" of "indexering." Hierin staat doorgaans vermeld of en wanneer de huur jaarlijks wordt aangepast, welke indexformule wordt gebruikt (bijvoorbeeld de CPI van het CBS), op welke referentiemaand de aanpassing gebaseerd is en hoe de nieuwe huurprijs wordt berekend. Soms worden ook aanvullende voorwaarden opgenomen, zoals een minimumverhoging of een uitsluiting van verlaging. Deze afspraken zijn contractueel bindend, dus is het essentieel om dit onderdeel van het contract goed te controleren vóór ondertekening.

Wat kun je doen als de huurder de huurverhoging van een bedrijfsruimte weigert te betalen? 

Als een huurder weigert de huurverhoging van een bedrijfsruimte te betalen terwijl die verhoging contractueel is vastgelegd, kan de verhuurder eerst in overleg proberen tot een oplossing te komen, bijvoorbeeld door uit te leggen hoe de verhoging is berekend. Blijft de huurder weigeren, dan kan de verhuurder een schriftelijke ingebrekestelling sturen waarin de huurder wordt gesommeerd alsnog te betalen binnen een redelijke termijn. Volgt er nog steeds geen betaling, dan kan de verhuurder juridische stappen ondernemen, zoals het starten van een incassoprocedure of – in ernstige gevallen – het ontbinden van de huurovereenkomst via de rechter. 

Wat kun je doen als je niet akkoord gaat met de huurverhoging van je bedrijfsruimte? 

Als je als huurder niet akkoord gaat met de huurverhoging van je bedrijfsruimte, is het belangrijk eerst te controleren of de verhoging wel contractueel is toegestaan en correct is berekend, bijvoorbeeld op basis van de afgesproken indexeringsformule. Als je twijfelt aan de rechtmatigheid of redelijkheid ervan, kun je hierover in gesprek gaan met de verhuurder en om toelichting of herziening vragen. Kom je er samen niet uit, dan kun je juridisch advies inwinnen of – afhankelijk van de situatie – de zaak voorleggen aan de rechter. Het is verstandig om schriftelijk te reageren en betalingen onder voorbehoud te doen om je rechten te behouden.

Kan een huurder van een winkel in 2025 nog aanspraak maken op huurverlaging als gevolg van de coronapandemie?

In 2025 kun je als huurder van een winkelruimte nog steeds aanspraak maken op huurverlaging wegens de coronapandemie, mits je huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is afgesloten. Volgens een uitspraak van de Hoge Raad geldt in zulke gevallen dat de coronamaatregelen als onvoorziene omstandigheid kunnen worden gezien, wat huurkorting rechtvaardigt. De hoogte van de korting wordt bepaald via de zogeheten vastelastenmethode, waarbij het omzetverlies en eventuele overheidssteun worden meegewogen. Overleg met de verhuurder is de eerste stap, maar je kunt ook naar de rechter stappen als je er samen niet uitkomt.