Leidraad voor aansprakelijkheid van verhuurders bij verhuur van een woning in 2025

Wie een woning verhuurt, krijgt te maken met duidelijke regels, verantwoordelijkheden en verplichtingen. Die zorgen er niet alleen voor dat de huurder veilig en prettig kan wonen, maar beschermen ook de belangen van de verhuurder zelf.

In dit artikel geven we enkele praktische voorbeelden van deze verplichtingen en gaan we dieper in op de verantwoordelijkheden van de verhuurder bij woningverhuur..

Verplichtingen van de verhuurder bij het verhuren van een woning

Een verhuurder moet ervoor zorgen dat de woning geschikt is om in te wonen. Dat betekent dat de basisvoorzieningen goed werken en dat de woning veilig en bewoonbaar is volgens de wettelijke normen.

Daarnaast moet de verhuurder het gehuurde in goede staat houden. De verhuurder is dus verplicht om de constructie, leidingen en installaties te onderhouden - tenzij in het huurcontract iets anders is afgesproken.

Tevens geldt de zogeheten gebrekenregeling. Als er een gebrek is dat niet door de huurder is veroorzaakt en het woongenot belemmert, moet de verhuurder dit herstellen.

Verder moet de verhuurder zich houden aan de afspraken in het huurcontract en aan de regels uit de Wet Huur en Huurbescherming.

De huurder heeft tenslotte recht op ongestoord gebruik van de woning. De verhuurder mag dus niet zomaar binnenkomen, maar moet de verhuurder vooraf afspraken maken voor inspecties of reparaties.

Hieronder vind je een overzicht van de belangrijkste verplichtingen van de verhuurder:

Verantwoordelijkheden van de verhuurder en regels voor woningverhuur

Een verhuurder moet ervoor zorgen dat de woning veilig, bewoonbaar en in goede staat is. Daarnaast gelden er wettelijke regels die het gebruiksrecht van de huurder beschermen en conflicten voorkomen.

1. Het beschikbaar stellen van de woning

De verhuurder is verplicht om de woning op de afgesproken ingangsdatum beschikbaar te stellen. De huurwoning moet dan voldoen aan de basisvereisten voor bewoning, zoals werkende verwarming, elektriciteit en watervoorziening.

Het gaat daarbij niet alleen om toegang tot de woning, maar ook om de bruikbaarheid. Een woning die meteen beschikbaar is maar ernstige gebreken vertoont, kan worden beschouwd als niet correct opgeleverd.

Let op de volgende punten:

• De sleutels en toegangsmiddelen moeten tijdig worden overhandigd.
• Afspraken over de oplevering moeten schriftelijk zijn vastgelegd.

Als de verhuurder de woning niet tijdig of niet in goede staat oplevert, kan de huurder aanspraak maken op herstel of schadevergoeding.

2. Ongestoord woongenot van de woning

De huurder heeft recht op ongestoord woongenot. Dit betekent dat hij de woning kan gebruiken zoals afgesproken, zonder onnodige inmenging van de verhuurder. De verhuurder mag de woning niet zonder toestemming betreden, behalve in noodsituaties. Een verhuurder die zonder afspraak de woning binnenstapt, handelt dus in strijd met dit recht.

Ook mag de verhuurder geen overlast veroorzaken, bijvoorbeeld door luidruchtige verbouwingen op ongepaste tijdstippen. 

Het recht op ongestoord woongenot geldt ook tegenover derden. Als buren of andere huurders overlast veroorzaken, moet de verhuurder ingrijpen als dat binnen zijn macht ligt. 

3. Onderhoud van het huurpand

De verhuurder is verantwoordelijk voor het groot onderhoud en het verhelpen van structurele problemen. Dit betreft zaken die nodig zijn om de woning veilig en bewoonbaar te houden.

Voorbeelden van groot onderhoud zijn:

• De vervanging van dakbedekking
• Het herstel van lekkages in leidingen
• Het onderhoud aan verwarmingsinstallaties

Deze verplichting geldt ook voor achterstallig onderhoud waarvan al vóór de verhuur sprake was. Wanneer de verhuurder noodzakelijk onderhoud niet uitvoert, kan dit resulteren in huurverlaging of juridische stappen van de huurder.

Niet al het onderhoud valt echter onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Eenvoudig dagelijks onderhoud en kleine reparaties zijn vaak voor rekening van de huurder.

Voorbeelden van huurderstaken zijn:

• Het vervangen van lampen en zekeringen
• Het schoonmaken van goten en ventilatieroosters
• Tuinonderhoud

De verdeling van onderhoudstaken is deels wettelijk geregeld en kan worden aangevuld in het huurcontract. Als de huurder bijvoorbeeld schade veroorzaakt door verkeerd gebruik, is hij/zij zelf verantwoordelijk voor herstel. Een duidelijke opsomming in het huurcontract voorkomt misverstanden.

4. Plicht tot het herstellen van gebreken

Als er een gebrek ontstaat dat het woongenot belemmert, moet de verhuurder dit herstellen. Een gebrek kan een technisch mankement zijn, maar ook een situatie die gevaar oplevert. Als de verhuurder op de hoogte is gesteld, moet hij/zij in zulke gevallen binnen redelijke termijn actie ondernemen. Hoe snel dit moet gebeuren, hangt af van de ernst van het probleem.

Voorbeelden van gebreken:

• Een defecte verwarming in de winter
• Een ernstige lekkage
• Schimmel door bouwkundige problemen

Het nalaten van herstel kan leiden tot huurverlaging of ontbinding van de huurovereenkomst.

5. Betalen van een vergoeding bij gebreken

Als een gebrek niet tijdig wordt verholpen, kan de huurder recht hebben op een huurprijsvermindering. Dit geldt vooral als het gebrek het gebruik van de woning ernstig belemmert. De hoogte van de vermindering hangt af van de mate van overlast of functieverlies. 

Soms kan de huurder ook een schadevergoeding eisen, bijvoorbeeld voor extra stookkosten door een kapotte cv-ketel. De verhuurder kan deze vergoeding vaak voorkomen door snel en adequaat te handelen. Een goede communicatie en snelle opvolging van meldingen verkleinen het risico op financiële claims.

Belangrijkste punten

De verhuurder moet de woning in goede staat opleveren en onderhouden, zodat deze veilig, bewoonbaar en conform het huurcontract is. 

Grote reparaties en structureel onderhoud zijn meestal voor de verhuurder, terwijl kleine gebreken vaak voor rekening van de huurder komen. 

Daarnaast moet de verhuurder rustig woongenot garanderen en geen overlast veroorzaken . 

Ook moet hij/zij binnen redelijke termijn actie ondernemen wanneer zich gebreken voordoen en indien nodig de huurprijs verlagen.

Veelgestelde vragen

Wat kun je als huurder doen wanneer je woongenot in het gedrang komt?

Als je woongenot als huurder in het gedrang komt — bijvoorbeeld door achterstallig onderhoud, geluidsoverlast of gebreken aan de woning — is het belangrijk eerst de verhuurder schriftelijk op de hoogte te stellen en hem/haar de kans te geven het probleem op te lossen. Reageert de verhuurder niet of onvoldoende, dan kun je verdere stappen ondernemen, zoals het inschakelen van de Huurcommissie of een huurteam. In ernstige gevallen kun je een juridische procedure opstarten. In sommige situaties mag je zelfs (tijdelijk) de huur verlagen of herstelschade claimen, maar dit moet altijd zorgvuldig en binnen de wettelijke kaders gebeuren.

Is de huurder verplicht om melding te doen van gebreken?

Ja, de huurder is verplicht om gebreken die zich tijdens de huurperiode voordoen zo snel mogelijk aan de verhuurder te melden. Dit geeft de verhuurder de kans om het probleem tijdig te verhelpen en voorkomt dat de schade erger wordt. Als de huurder dit nalaat, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor eventuele extra schade of gevolgschade. Het is dan ook belangrijk om gebreken altijd schriftelijk te melden en een kopie van de melding te bewaren.

Wat wordt bedoeld met woongenot?

Woongenot betekent dat de huurder de woning zonder hinder of belemmeringen kan gebruiken en bewonen zoals bedoeld. Dit houdt in dat de woning veilig, schoon en goed onderhouden is, dat er voldoende privacy is. Daarnaast mag er geen sprake zijn van overmatige geluidsoverlast, stank of andere storende factoren. Woongenot omvat ook dat de huurder ongestoord gebruik kan maken van alle voorzieningen en ruimtes die bij de huurwoning horen. Wanneer het woongenot wordt aangetast, kan de huurder in sommige gevallen maatregelen nemen, zoals huurverlaging of herstel eisen.