Welke huurprijs kun je vragen? De ultieme gids

Ben je benieuwd welke huurprijs je in rekening mag brengen als je jouw woning verhuurt? Het kan soms best ingewikkeld lijken om een correcte huurprijs te bepalen, vooral met alle regels en het puntensysteem. Je wilt natuurlijk een eerlijke prijs vragen die past bij de woning én de markt. 

In dit artikel gaan we dieper in op het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel, met aandacht voor de verschillen tussen de verschillende sectoren. We laten je zien met welke factoren je rekening moet houden bij het bepalen van de huurprijs.

De introductie van het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel in 2024

Sinds 2024 geldt in Nederland het gemoderniseerde woningwaarderingsstelsel (WWS) voor huurwoningen. Dit systeem bepaalt aan de hand van punten hoeveel huur er maximaal gevraagd mag worden voor een woning. Het puntensysteem kijkt onder andere naar woonoppervlakte, voorzieningen, energielabel en WOZ-waarde. Hoe meer punten een woning krijgt, hoe hoger de maximale huurprijs mag bedragen.

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur per juli 2024 vallen alle huurwoningen met een puntentelling tot en met 186 punten onder het WWS. Hierdoor zijn nu ook middenhuurwoningen, die voorheen niet altijd gereguleerd waren, onderworpen aan maximale huurprijzen.

Hieronder vind je een samenvatting van het systeem:

Boven een bepaald puntenaantal valt de woning buiten het gereguleerde segment en gelden vrije marktregels. Voor woningen in de vrije sector mag de huur sinds 1 januari 2025 jaarlijks met maximaal 4,1% stijgen.

Belangrijkste componenten die de huurprijzen bepalen

Bij het bepalen van de huurprijs van een woning spelen meerdere factoren een belangrijke rol. Het is goed om te weten welke elementen invloed hebben als je de huurprijs wilt vaststellen.

1. Puntensysteem (WWS)

De huurprijs wordt vaak bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit puntensysteem geeft je woning een score op basis van onder andere de oppervlakte, de voorzieningen, het energielabel en de locatie.

2. Woningtype en oppervlakte

Of het nu om een appartement, studio of eengezinswoning gaat, het type woning en het aantal vierkante meters wegen zwaar door. Grotere woningen met meer kamers krijgen vaak meer punten toegekend.

3. Voorzieningen en kwaliteit

Denk hierbij aan zaken zoals een luxueuze keuken, modern sanitair of een buitenruimte zoals een balkon of tuin. Extra’s kunnen de huur flink beïnvloeden, omdat ze het wooncomfort verhogen.

4. Energielabel

Een gunstig energielabel levert meer punten op in het WWS, waardoor de maximale huurprijs hoger kan liggen.

5. Locatie

Ligging speelt altijd een rol. Een woning in een populaire wijk of dichtbij voorzieningen zoals openbaar vervoer, winkels en scholen krijgt doorgaans een hogere waardering in het puntensysteem.

Uitleg van het puntensysteem voor verschillende soorten huurwoningen

Het puntensysteem, ook wel Woningwaarderingsstelsel (WWS) genoemd, bepaalt hoeveel huur je maximaal mag vragen voor een sociale huurwoning. Dit systeem houdt rekening met verschillende eigenschappen van de woning en geeft hiervoor punten. De belangrijkste factoren zijn woonoppervlakte, voorzieningen, energielabel en WOZ-waarde. Elke factor krijgt een bepaald aantal punten toegekend en hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn.

Hieronder vind je enkele onderdelen die meetellen:

• Woonoppervlakte: Hoe groter het aantal vierkante meters, hoe meer punten.
• Energielabel: Energievriendelijke woningen krijgen extra punten.
• Keuken en sanitair: Luxueuze of vernieuwde voorzieningen leveren meer punten op.
• WOZ-waarde: De waarde van de woning telt mee in de puntentelling.

Het volgende overzicht zet alles duidelijk op een rijtje:

Voor zelfstandige woonruimtes, dus woningen met een eigen voordeur, keuken en badkamer, zijn de regels van het puntensysteem altijd van toepassing als de huur onder de liberalisatiegrens valt. Voor kamers of onzelfstandige woonruimtes gelden andere regels en tel je alleen bepaalde onderdelen mee.

Als verhuurder moet je het totale aantal punten bijhouden. Met de Huurprijscheck op de website van de Rijksoverheid kun je controleren of jouw gevraagde huur past bij het puntenaantal.

Verschillen tussen sociale, middenhuur- en vrijesector- huurwoningen

Er zijn drie hoofdtypes huurwoningen in Nederland: sociale huur, middenhuur en vrije sector. Elk type heeft zijn eigen regels en huurprijzen.

1. Sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een lager inkomen. De maximaal toegestane huurprijs wordt vastgesteld door de overheid. In 2025 geldt dat een sociale huurwoning een kale huurprijs heeft die onder de € 880,00 per maand ligt.

2. Middenhuurwoningen

Middenhuurwoningen zitten qua prijs tussen sociale huur en de vrije sector in. Meestal bedraagt de huur tussen de € 900,07 en € 1.184,82 per maand. Er zijn geen landelijke maxima, maar gemeenten en verhuurders maken soms afspraken over de huurprijs en voorwaarden.

3. Vrijesectorhuurwoningen

Vrijesectorhuurwoningen hebben een huurprijs die meer dan € 1.184,82 per maand (in 2025) bedraagt. Deze sector hanteert nauwelijks regels over maximale huur, dus mag de prijs in overleg tussen huurder en verhuurder worden bepaald.

Bij sociale huur kijkt men vaak ook naar het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) bij het bepalen van de huurprijs. Voor middenhuur en vrije sector geldt dit systeem meestal niet.

Hoe bereken je de maximale huur die je kunt vragen?

Bij het bepalen van de maximale huurprijs dien je dus het puntensysteem van de Huurcommissie in aanmerking te nemen. Dit systeem houdt rekening met aspecten als de grootte van de woning, de voorzieningen, het energielabel en de locatie. Elk onderdeel krijgt punten toegekend en het totale puntenaantal bepaalt hoeveel huur je maximaal mag vragen.

Hieronder vind je een voorbeeld van het puntenaantal en de bijbehorende maximale huurprijs:

Wil je de minimale huurprijs berekenen? Er is officieel geen vast minimum, maar de huur moet wel in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning volgens het puntensysteem. Met behulp van de Huurprijscheck op rijksoverheid.nl kun je eenvoudig uitrekenen of jouw vraagprijs klopt en voldoet aan de regels.

Voor vrijesectorhuurwoningen (met een huur boven de liberalisatiegrens) geldt geen wettelijke maximale huurprijs. Verhuurders mogen zelf de huur vastleggen, maar het is verstandig om de markt te vergelijken, zodat je geen onrealistisch hoge of lage huurprijs vraagt.

Belangrijkste punten

De huurprijs die je mag vragen voor een woning wordt bepaald door het puntensysteem, dat kijkt naar onder andere oppervlakte, voorzieningen, energielabel en ligging. 

Sinds 1 juli 2024 geldt dat woningen met maximaal 186 punten niet meer dan € 1.157,95 aan kale huur per maand mogen kosten. 

Alleen de kale huur valt onder het puntensysteem; servicekosten tellen niet mee. 

Bij aanpassingen aan de woning is het slim om opnieuw de punten te berekenen, zodat je binnen de wettelijke grenzen blijft.

Veelgestelde vragen

Wat wordt bedoeld met de liberalisatiegrens?

De liberalisatiegrens is het punt waarop een huurwoning overgaat van de gereguleerde (sociale) huursector naar de vrije sector. Deze grens wordt bepaald op basis van de aanvangshuurprijs: ligt die boven een jaarlijks vastgestelde grens (in 2024 was dat ongeveer € 879), dan valt de woning in de vrije sector en gelden er minder wettelijke huurregels. Zo is er bijvoorbeeld geen maximale huurprijs of verplichte toepassing van het puntensysteem. Ligt de aanvangshuur onder die grens, dan valt de woning in de sociale sector en is de huur wél gebonden aan regels zoals het woningwaarderingsstelsel en maximale huurprijzen.

Wat doet de Huurcommissie?

De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die geschillen oplost tussen huurders en verhuurders, over bijvoorbeeld de hoogte van de huurprijs, servicekosten of onderhoud van de woning. Huurders kunnen bij de Huurcommissie terecht als ze vermoeden dat ze te veel huur betalen, vooral bij sociale huur of in het begin van een huurcontract in de vrije sector. De commissie onderzoekt de zaak, beoordeelt de situatie aan de hand van wet- en regelgeving (zoals het woningwaarderingsstelsel) en doet vervolgens een bindende uitspraak. Zo draagt de Huurcommissie bij tot het waarborgen van eerlijkheid en transparantie op de huurmarkt.

Mag de verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst aanbieden?

Sinds 1 juli 2024 is het in Nederland niet langer toegestaan om standaard tijdelijke huurcontracten aan te bieden. Vaste huurcontracten voor onbepaalde tijd zijn nu de norm. Alleen in uitzonderlijke situaties mag nog tijdelijk worden verhuurd, bijvoorbeeld aan studenten, urgent woningzoekenden, statushouders of via constructies als hospitaverhuur, tussenhuur met een diplomatenclausule of verhuur onder de Leegstandswet. Deze wijziging is bedoeld om huurders meer woonzekerheid te geven.

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) wordt bepaald door de gemeente en geeft de waarde van een woning of ander onroerend goed aan op 1 januari van elk jaar. De gemeente kijkt naar de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving en andere factoren, zoals de grootte, de ligging, het type woning en de staat van onderhoud. Deze gegevens worden gebruikt om de marktwaarde van het pand te schatten. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor het berekenen van belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), en kan ook invloed hebben op de hoogte van de huurprijs in sommige gevallen.