Vorlage und Beispiel für eine Untervermietungserlaubnis

Was ist eine Untervermietungserlaubnis?

Die Untervermietungserlaubnis ist eine Erklärung des Vermieters, mit der er dem Mieter die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gestattet. Ohne sie darf der Mieter die Wohnung nach § 540 Abs. 1 BGB nicht an Dritte weitergeben. Die Erlaubnis ist formfrei wirksam, sollte aber immer schriftlich erteilt werden, weil sie sich sonst im Streitfall kaum beweisen lässt.

Für Wohnraum gilt eine wichtige Besonderheit: Nach § 553 Abs. 1 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung entsteht. Der Vermieter entscheidet also nicht frei, sondern nur innerhalb der gesetzlich genannten Ausnahmen.

Expertentipp:

Der Anspruch aus § 553 BGB gilt nur für einen Teil der Wohnung. Behält der Mieter den Gewahrsam, etwa indem er ein Zimmer für seine Möbel und gelegentliche Übernachtungen zurückbehält, genügt dies nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13). Gibt er die Wohnung dagegen vollständig auf, entscheidet der Vermieter frei.

Wann wird die Erlaubnis benötigt?

Nicht jede zusätzliche Person in der Wohnung ist erlaubnispflichtig: Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und minderjährige Kinder darf der Mieter ohne Zustimmung aufnehmen. In diesen Fällen ist die Erlaubnis dagegen erforderlich:

1. Bei Aufnahme eines Untermieters in die Wohnung

Zieht eine dritte Person dauerhaft ein und zahlt dafür ein Entgelt, liegt eine Untervermietung vor. Das gilt auch für die Lebensgefährtin oder den Lebensgefährten: Die Aufnahme ist erlaubnispflichtig, der Mieter hat aber in aller Regel einen Anspruch auf die Zustimmung.

2. Bei längerer beruflicher Abwesenheit

Geht der Mieter für Monate oder Jahre ins Ausland und möchte die Wohnkosten senken, begründet dies ein berechtigtes Interesse. Der Bundesgerichtshof hat das für einen mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt ausdrücklich bestätigt, selbst, wenn der Mieter nur ein Zimmer zurückbehält.

3. Bei teilweiser Untervermietung einzelner Zimmer

Wird ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft frei oder möchte der Mieter dauerhaft ein Zimmer vermieten, um die Miete zu stemmen, ist hierfür eine Erlaubnis erforderlich. Der Wunsch nach geringeren eigenen Wohnkosten ist ein anerkanntes berechtigtes Interesse.

4. Bei einem Wechsel des Untermieters

Die Erlaubnis wird immer für eine bestimmte Person erteilt. Zieht der bisherige Untermieter aus und soll jemand anderes nachrücken, braucht der Mieter eine neue Zustimmung. Eine allgemeine, namenlose Erlaubnis wirkt dagegen wie ein Freibrief und lässt sich später kaum begrenzen.

Wie erteilt man die Erlaubnis richtig?

Eine gute Erlaubnis ist eindeutig auf Person, Umfang und Zeitraum begrenzt. Die folgenden Schritte helfen dir dabei:

Schritt 1: Untermieter namentlich benennen

Die Erlaubnis sollte sich auf eine konkrete Person beziehen, mit vollständigem Namen und Geburtsdatum. So bleibt klar, wer einziehen darf, und ein späterer Wechsel erfordert eine neue Zustimmung. Der Mieter ist verpflichtet, dir die Daten der vorgesehenen Person mitzuteilen.

Schritt 2: Umfang und Dauer der Untervermietung festlegen

Beschreibe, welche Räume überlassen werden und welche Flächen gemeinsam genutzt werden, etwa Küche, Bad und Flur. Lege außerdem den Beginn und, wenn gewünscht, ein Enddatum fest. Eine Befristung ist zulässig, wenn sie sich an dem Grund orientiert, der das berechtigte Interesse begründet.

Schritt 3: Bedingungen und Widerrufsvorbehalt regeln

Halte fest, dass der Mieter dein Vertragspartner bleibt und für das Verhalten des Untermieters einsteht (§ 540 Abs. 2 BGB). Ein Widerrufsvorbehalt für den Fall erheblicher Störungen oder einer Überbelegung ist sinnvoll. Ein Widerruf ohne Grund ist dagegen nicht möglich.

Schritt 4: Untermietzuschlag klären, falls erforderlich

Ist dir die Überlassung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zuzumuten, kannst du die Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Der Zuschlag muss begründet sein, etwa mit höherem Verbrauch oder stärkerer Abnutzung. Ein pauschaler Aufschlag ohne Anlass ist unzulässig.

Expertentipp:

Mit einem Dokumentengenerator wie Legally.io kannst du deine Untervermietungserlaubnis Schritt für Schritt anhand eines Musters erstellen. So sind die Benennung des Untermieters, die überlassenen Räume, die Dauer sowie ein etwaiger Untermietzuschlag von Anfang an vollständig geregelt.

Was muss die Erlaubnis enthalten?

Damit die Untervermietungserlaubnis vollständig und eindeutig begrenzt ist, sollten folgende Angaben enthalten sein:

• Daten von Vermieter, Mieter und Untermieter: vollständige Namen und Anschriften aller Beteiligten sowie das Geburtsdatum der untermietenden Person.
• Bezeichnung der Wohnung und der überlassenen Räume: Adresse, Geschoss und Lage der Wohnung, die konkret überlassenen Zimmer und die gemeinsam genutzten Flächen.
• Bezug auf den Mietvertrag: das Datum des Hauptmietvertrages und der Hinweis, dass dieser im Übrigen unverändert fortgilt.
• Beginn und Ende der Erlaubnis: das Datum, ab dem die Untervermietung zulässig ist, sowie etwaige Befristung oder Bindung an einen bestimmten Zweck.
• Bedingungen und Widerrufsvorbehalt: die Klarstellung, dass der Mieter Vertragspartner bleibt und für den Untermieter einsteht, sowie die Gründe, aus denen die Erlaubnis widerrufen werden kann.
• Untermietzuschlag, sofern vereinbart: Höhe, Fälligkeit und eine kurze Begründung des Zuschlags.
• Ort, Datum und Unterschrift: die Unterschrift des Vermieters oder der bevollmächtigten Hausverwaltung.

Praktische Tipps für Mieter und Vermieter

Folgende Hinweise beugen den häufigsten Konflikten rund um die Untervermietung vor:

• Erlaubnis immer schriftlich einholen: Eine mündliche Zustimmung ist zwar wirksam, im Streit jedoch wertlos. Als Mieter stellst du die Anfrage schriftlich und benennst Person, Zeitraum und die überlassenen Räume; als Vermieter antwortest du ebenfalls schriftlich.
• Untermietvertrag separat abschließen: Zwischen Haupt- und Untermieter entsteht ein eigenständiges Mietverhältnis. Es sollte Miete, Nebenkosten, Kündigungsfristen und die genutzten Räume regeln und darf dem Untermieter keine Rechte einräumen, die der Hauptmieter selbst nicht hat.
• Untermietzuschlag prüfen: Ein Zuschlag steht dem Vermieter nur zu, wenn ihm die Überlassung ohne ihn nicht zuzumuten wäre (§ 553 Abs. 2 BGB). Üblich ist eine Anknüpfung an den zusätzlichen Verbrauch oder an die stärkere Abnutzung statt eines pauschalen Betrags ohne Begründung.
• Gewinnabsicht vermeiden: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) entschieden, dass eine gewinnorientierte Untervermietung kein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB begründet. Liegt die verlangte Untermiete deutlich über dem eigenen Mietanteil, entfällt der Anspruch auf Erlaubnis.
• Kurzzeitvermietung gesondert klären: Eine Untervermietungserlaubnis deckt nicht automatisch die tageweise Vermietung an Touristen ab. Dafür braucht es eine ausdrückliche Gestattung, und in vielen Städten stehen zusätzliche Zweckentfremdungsverbote entgegen.

Wichtigste Erkenntnisse

Eine Untervermietungserlaubnis ist formfrei wirksam, gehört aber immer schriftlich erteilt und klar begrenzt: auf eine namentlich benannte Person, auf bestimmte Räume und auf einen festgelegten Zeitraum. Für die Überlassung eines Teils der Wohnung hat der Mieter bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Zustimmung (§ 553 Abs. 1 BGB), der sich vertraglich nicht ausschließen lässt.

Die Grenzen sind ebenso klar: Überbelegung, ein wichtiger Grund in der Person des Dritten, sonstige Unzumutbarkeit und, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von Januar 2026, eine erkennbare Gewinnabsicht des Mieters. Eine geprüfte Vorlage hilft dir, die Erlaubnis klar abzugrenzen, statt sie pauschal zu erteilen oder zu verweigern.