Vorlage und Beispiel für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs

Was ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs?

Ein Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Der Eigenbedarf ist der in der Praxis wichtigste dieser Gründe: Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt er vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Die Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung mit Frist, keine fristlose. Entscheidend ist das Wort „benötigen": Verlangt wird ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Nutzungswunsch. Eine bloße Absicht, die Wohnung irgendwann selbst zu nutzen, genügt nicht.

Expertentipp:

Die Begründung muss im Kündigungsschreiben selbst stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Nachgeschoben werden dürfen nur Gründe, die erst später entstanden sind. Ein Schreiben, das lediglich „wegen Eigenbedarfs" nennt, ohne die Bedarfsperson und ihren Wohnbedarf zu beschreiben, ist schon aus diesem formalen Grund unwirksam, selbst wenn der Eigenbedarf tatsächlich besteht.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?

Vier Voraussetzungen müssen zusammenkommen, damit die Kündigung Bestand hat:

1. Bei berechtigtem Eigenbedarf

Der Nutzungswunsch muss konkret, ernsthaft und aktuell sein. Es genügt nicht, die Wohnung für einen möglichen künftigen Bedarf freihalten zu wollen. Auch der Umfang spielt eine Rolle: Wer eine große Wohnung für eine Einzelperson beansprucht, muss das plausibel erklären, ebenso einen Bedarf, der erst in ferner Zukunft eintritt.

2. Für den Vermieter oder nahe Angehörige

Privilegiert sind neben dem Vermieter selbst insbesondere Kinder, Eltern, Großeltern, Enkel und Geschwister. Der Bundesgerichtshof zählt auch leibliche Nichten und Neffen kraft des nahen Verwandtschaftsverhältnisses dazu (BGH, Urteil vom 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09). Bei entfernteren Personen und Haushaltsangehörigen wie Pflegekräften ist zusätzlich eine enge persönliche Bindung erforderlich.

3. Unter Einhaltung der Kündigungsfrist

Es gelten die gestaffelten Fristen des § 573c Abs. 1 BGB: drei Monate in den ersten fünf Jahren, sechs Monate ab fünf Jahren und neun Monate ab acht Jahren Mietdauer. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt.

4. Außerhalb von Sperrfristen und Ausschlussgründen

Wurde die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, greift die Sperrfrist des § 577a BGB von mindestens drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Landesverordnung bis zu zehn Jahren. Während der Laufzeit eines Zeitmietvertrags ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen.

Wie schreibt man die Eigenbedarfskündigung richtig?

Weil die Begründung Teil der Wirksamkeit ist, entscheidet hier der Text selbst. Vier Schritte führen zu einem tragfähigen Schreiben:

Schritt 1: Die Bedarfsperson konkret benennen

Nenne die Person mit Namen und Verwandtschaftsverhältnis, etwa „meine Tochter [Name]". Eine Umschreibung wie „ein naher Angehöriger" reicht nicht aus, weil der Mieter prüfen können muss, ob die Person zum privilegierten Kreis gehört und ob der Bedarf plausibel ist.

Schritt 2: Den Eigenbedarf nachvollziehbar begründen

Beschreibe, warum diese Person gerade diese Wohnung benötigt: bisherige Wohnsituation, Entfernung zum Arbeits- oder Studienort, Familienzuwachs, Pflegebedarf, Trennung oder Rückkehr aus dem Ausland. Zwei bis vier Sätze mit konkreten Tatsachen sind mehr wert als eine lange allgemeine Erklärung.

Schritt 3: Auf das Widerspruchsrecht hinweisen

Nach § 568 Abs. 2 BGB musst du den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf Form und Frist hinweisen. Unterbleibt der Hinweis, kann der Mieter den Widerspruch noch im Räumungsprozess erklären, statt der Frist von zwei Monaten vor Beendigung unterworfen zu sein.

Schritt 4: Schriftform und Zugang sicherstellen

§ 568 BGB verlangt die Schriftform, also ein Originaldokument mit eigenhändiger Unterschrift. Bei mehreren Eigentümern müssen alle unterschreiben, und die Kündigung muss an alle Mieter gerichtet sein, die im Vertrag stehen. Zustellen solltest du über einen Boten, der den Inhalt kennt und den Einwurf protokolliert.

Expertentipp:

Mit einem Dokumentengenerator wie Legally.io kannst du deine Eigenbedarfskündigung Schritt für Schritt anhand eines Musters erstellen. So sind Bedarfsperson, Begründung, Kündigungsfrist und der Hinweis auf das Widerspruchsrecht von Anfang an vollständig und formal korrekt.

Was muss die Eigenbedarfskündigung enthalten?

Damit das Schreiben wirksam ist, sollten folgende Angaben enthalten sein:

• Angaben zu Vermieter und Mieter: sämtliche Vermieter als Absender und sämtliche im Mietvertrag genannten Mieter als Empfänger, jeweils mit vollständigem Namen und Anschrift.
• Bezeichnung der Wohnung und des Mietvertrags: Adresse, Geschoss und Lage der Wohnung sowie das Datum des Mietvertrags, damit die Erklärung eindeutig zuzuordnen ist.
• Eindeutige Kündigungserklärung: eine klare Formulierung wie „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB".
• Begründung des Eigenbedarfs: Name und Verwandtschaftsverhältnis der Bedarfsperson sowie die konkreten Tatsachen, aus denen sich der Nutzungswunsch ergibt.
• Kündigungsfrist und Beendigungstermin: die anwendbare Frist nach § 573c Abs. 1 BGB, die zugrunde gelegte Mietdauer und der konkrete Beendigungstag mit der Auffangklausel „hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt".
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht: der Hinweis auf § 574 BGB sowie auf die Form und Frist des Widerspruchs, der spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären ist.
• Datum und eigenhändige Unterschrift: die Originalunterschriften aller Vermieter, bei Vertretung mit beigefügter Vollmachtsurkunde.

Praktische Tipps für die Eigenbedarfskündigung

Folgende Hinweise entscheiden häufig darüber, ob die Kündigung vor Gericht Bestand hat:

• Die gesetzlichen Fristen beachten: Rechne die Mietdauer bis zum Zugang der Kündigung aus und wähle danach die Frist von drei, sechs oder neun Monaten. Prüfe zusätzlich, ob eine Sperrfrist nach § 577a BGB läuft; in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt beträgt sie bis zu zehn Jahren.
• Die Härtefallregelung berücksichtigen: Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte bedeutet (§ 574 BGB). Anerkannt sind unter anderem hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, eine lange Mietdauer sowie fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum. Der Bundesgerichtshof verlangt eine sorgfältige Einzelfallprüfung, bei gesundheitlichen Gründen notfalls mit Sachverständigengutachten.
• Freie Alternativwohnungen anbieten: Steht in demselben Haus oder derselben Wohnanlage bis zum Ende der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei, musst du sie dem Mieter anbieten. Ein Verstoß macht die Kündigung zwar nicht unwirksam, kann aber Schadensersatzansprüche auslösen.
• Die Kündigung nachweisbar zustellen: Nutze einen Boten, der das Schreiben vor dem Einkuvertieren gelesen hat und Datum, Uhrzeit und Adresse protokolliert, oder übergib sie vor Zeugen persönlich. Beim Übergabe-Einschreiben begründet ein Benachrichtigungszettel noch keinen Zugang.
• Keinen Eigenbedarf vortäuschen: Entfällt der Bedarf noch während der Kündigungsfrist, musst du den Mieter unverzüglich informieren. Wer Eigenbedarf vortäuscht, haftet auf Schadensersatz für Umzugs- und Maklerkosten sowie für die Mietdifferenz und riskiert zusätzlich ein Strafverfahren wegen Betrugs.

Wichtigste Erkenntnisse

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur wirksam, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft und konkret ist, die Bedarfsperson zum privilegierten Kreis gehört und die Begründung bereits im Kündigungsschreiben enthalten ist (§ 573 Abs. 3 BGB). Die Frist richtet sich nach der Mietdauer und beträgt drei, sechs oder neun Monate.

Die häufigsten Fehler sind formaler Natur: eine pauschale Begründung, eine nicht namentlich benannte Bedarfsperson, ein fehlender Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB oder eine übersehene Sperrfrist nach § 577a BGB. Wer zusätzlich freie Alternativwohnungen anbietet und den Zugang dokumentiert, hat die wichtigsten Risiken ausgeschlossen. Eine geprüfte Vorlage sorgt dafür, dass nichts davon vergessen wird.