Was ist ein Mietvertrag für Garage, Stellplatz oder Carport?
Ein solcher Vertrag ist ein Mietvertrag über eine unbewegliche Sache nach den §§ 535 ff. BGB. Überlassen werden eine abschließbare Einzel- oder Doppelgarage, ein markierter Außen- oder Tiefgaragenstellplatz oder ein überdachter Carport, jeweils zum Abstellen eines Fahrzeugs.
Wird der Platz eigenständig und ohne Wohnung vermietet, so gilt das Wohnraummietrecht nicht – es gibt also keinen Kündigungsschutz, keine Mietpreisbremse und keine gesetzliche Kautionsgrenze. Miete, Fristen und Nutzungsregeln sind zwischen den Parteien frei verhandelbar.
Expertentipp:
Wenn du als Vermieter Wohnung und Garage an dieselbe Person vergibst, schließe zwei getrennte Verträge ab und weise ausdrücklich auf deren Eigenständigkeit hin. Sonst kann ein einheitliches Mietverhältnis entstehen, und die Garage lässt sich nur noch zusammen mit der Wohnung und unter vollem Wohnraumkündigungsschutz kündigen (BGH, Urteil vom 12.10.2011, Az. VIII ZR 251/10).
Wann wird ein eigener Mietvertrag benötigt?
Ob ein eigenständiger Vertrag nötig ist, hängt davon ab, wer den Platz nutzt und wozu. Die folgenden Fälle sind besonders häufig:
1. Bei separater Vermietung ohne Wohnung
Wenn du eine Garage an jemanden vermietest, der nicht bei dir wohnt, brauchst du in jedem Fall einen eigenständigen Vertrag. Er unterliegt dem allgemeinen Mietrecht: Beide Seiten können ohne Angabe von Gründen kündigen, und Fristen, Kaution und Nutzungsregeln sind frei vereinbar.
2. Bei Vermietung zusammen mit einer Wohnung
Stehen Wohnung und Garage in einem Vertrag oder liegen sie auf demselben Grundstück, spricht viel für ein einheitliches Mietverhältnis. Dann gilt für beides das Wohnraummietrecht, und eine Teilkündigung nur der Garage ist ausgeschlossen, sofern der Vertrag dies nicht ausdrücklich erlaubt.
3. Bei gewerblicher Nutzung des Stellplatzes
Stellt ein Betrieb dort Firmenfahrzeuge ab, liegt eine Gewerbemiete vor. Für die ordentliche Kündigung gilt dann § 580a Abs. 2 BGB mit rund sechs Monaten Vorlauf zum Quartalsende, und die Vermietung ist umsatzsteuerpflichtig.
4. Bei mehreren Stellplätzen in einer Anlage
Vergibst du mehrere Plätze in einer Tiefgarage oder auf einem Hof, braucht jeder Platz eine eindeutige Nummer und eine Zuordnung. Ein Sammelvertrag ohne konkrete Platzbezeichnung führt regelmäßig zu Streit darüber, wer wo parken darf.
Wie erstellt man den Mietvertrag richtig?
Der Vertrag ist kurz, aber vier Punkte sollten eindeutig geregelt sein. Die folgenden Schritte helfen dir dabei:
Schritt 1: Stellplatz eindeutig bezeichnen
Nenne die Adresse, die Lage und die Nummer des Platzes sowie die Art: Einzelgarage, Doppelgarage, Tiefgaragenstellplatz, Außenstellplatz oder Carport. Ergänze bei Bedarf die Maße und einen Lageplan als Anlage, damit unmissverständlich feststeht, welche Fläche gemeint ist.
Schritt 2: Miete, Nebenkosten und Kaution festlegen
Halte die monatliche Miete, den Fälligkeitstag und die Zahlungsweise fest. Regele außerdem, ob Strom, Beleuchtung, Reinigung, Winterdienst oder die Wartung der Toranlage gesondert umgelegt werden. Eine Kaution ist zulässig; bei einem eigenständigen Stellplatzvertrag gilt die in § 551 BGB vorgesehene Grenze von drei Nettokaltmieten nicht.
Schritt 3: Kündigungsfristen vereinbaren
Ohne eigene Regelung greift § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, also knapp drei Monate im Voraus. Da diese Frist frei verhandelbar ist, wird bei Stellplätzen häufig ein Monat zum Monatsende vereinbart.
Schritt 4: Zulässige Nutzung und Pflichten festhalten
Lege fest, welche Fahrzeuge abgestellt werden dürfen, ob Reifen oder Fahrräder gelagert werden dürfen und wer für Reinigung und Winterdienst zuständig ist. Ohne Regelung entstehen genau an diesen Punkten die meisten Konflikte.
Expertentipp:
Mit einem Dokumentengenerator wie Legally.io kannst du deinen Mietvertrag für Garage, Stellplatz oder Carport Schritt für Schritt anhand eines Musters erstellen. So sind Platzbezeichnung, Miete, Kaution, Kündigungsfristen und Nutzungsregeln von Anfang an vollständig.
Was muss der Mietvertrag enthalten?
Damit der Vertrag vollständig ist, sollten folgende Angaben enthalten sein:
- Daten von Vermieter und Mieter: vollständige Namen und Anschriften beider Seiten, bei Unternehmen die Firmierung und die vertretungsberechtigte Person.
- Lage, Nummer und Größe des Stellplatzes: Adresse, Geschoss, Platznummer und Art des Stellplatzes, ergänzt um einen Lageplan als Anlage.
- Mietbeginn, Laufzeit und Kündigungsfristen: Übergabetermin, befristete oder unbefristete Laufzeit sowie die vereinbarten Fristen für beide Seiten.
- Miete, Nebenkosten und Kaution: Höhe der Monatsmiete, Fälligkeit, Bankverbindung, die umlagefähigen Kosten und die Höhe der Sicherheit.
- Zulässige Nutzung und Lagerung: welche Fahrzeuge abgestellt werden dürfen, ob und in welchem Umfang Gegenstände gelagert werden dürfen und ob Reparaturen oder das Waschen untersagt sind.
- Schlüssel, Torsteuerung und Rückgabe: Anzahl der übergebenen Schlüssel oder Funksender, die Kosten für Ersatz sowie der Zustand, in dem der Platz zurückzugeben ist.
Praktische Tipps für Vermieter und Mieter
Folgende Hinweise helfen dir, Streit über Zustand, Nutzung und Kündigung zu vermeiden:
- Übergabeprotokoll und Schlüssel dokumentieren: Halte bei der Übergabe den Zustand von Tor, Boden, Wänden und Beleuchtung sowie die Anzahl der Schlüssel oder Funksender fest. Datierte Fotos ersparen bei der Rückgabe die Diskussion über Vorschäden.
- Versicherungsschutz klären: Die Gebäudeversicherung des Vermieters deckt in der Regel nur das Bauwerk ab, nicht das abgestellte Fahrzeug oder eingelagerte Gegenstände. Als Mieter solltest du prüfen, ob die Teilkasko- oder Hausratversicherung Schäden in der Garage abdeckt.
- Trennung vom Wohnraummietvertrag beachten: Sollen Wohnung und Garage getrennt kündbar bleiben, gehören sie in zwei eigenständige Verträge mit einem ausdrücklichen Hinweis auf ihre Unabhängigkeit. Nur so lässt sich der Stellplatz später separat kündigen.
- Zulässige Lagerung im Blick behalten: Die Garagenverordnungen der Länder erlauben in Garagen grundsätzlich nur das Abstellen von Fahrzeugen samt Zubehör. Größere Mengen brennbarer Stoffe wie Kraftstoff, Farben oder Brennholz sind aus Brandschutzgründen meist unzulässig.
- Umsatzsteuer bei der Vermietung prüfen: Anders als bei der Wohnraumvermietung ist die Vermietung von Stellplätzen grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Steuerfrei bleibt sie nur, wenn der Platz als Nebenleistung zu einer steuerfreien Wohnraumvermietung überlassen wird.
Wichtigste Erkenntnisse
Ein Mietvertrag für Garage, Stellplatz oder Carport unterliegt kaum zwingenden Vorgaben, sofern er unabhängig von einer Wohnung geschlossen wird. Entscheidend sind eine eindeutige Bezeichnung des Platzes, klare Regelungen zu Miete, Kaution und Kündigungsfrist sowie eine Vereinbarung darüber, was dort abgestellt und gelagert werden darf.
Die größte Fehlerquelle ist die Verknüpfung mit einem Wohnraummietvertrag: Entsteht ein einheitliches Mietverhältnis, gilt für die Garage der volle Wohnraumkündigungsschutz. Eine geprüfte Vorlage hilft dir dabei, den Vertrag von Anfang an sauber zu trennen.
