Vorlage und Beispiel für die Verweigerung der Untervermietung

Was bedeutet die Verweigerung der Untervermietung?

Die Verweigerung ist die Antwort des Vermieters auf eine konkrete Untermietanfrage. Rechtlich ist sie die Ablehnung eines Anspruchs, denn § 553 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter ein Recht auf die Erlaubnis zur Untervermietung, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung entsteht.

Frei entscheiden kann der Vermieter nur, wenn kein solcher Anspruch besteht, etwa, wenn die gesamte Wohnung überlassen werden soll. In allen anderen Fällen darf er ausschließlich aus den in § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Gründen ablehnen: ein wichtiger Grund in der Person des Dritten, eine übermäßige Belegung des Wohnraums oder eine sonstige Unzumutbarkeit.

Expertentipp:

Formularklauseln, die die Untervermietung generell verbieten oder den Anspruch aus § 553 BGB einschränken, sind nach § 553 Abs. 3 BGB unwirksam. Eine Ablehnung lässt sich deshalb nicht auf den Mietvertrag oder die Hausordnung stützen, sondern nur auf einen konkreten Grund im Einzelfall.

Wann darf der Vermieter die Untervermietung ablehnen?

Die zulässigen Ablehnungsgründe sind eng gefasst. Die folgenden vier sind die praktisch wichtigsten:

1. Bei fehlendem berechtigtem Interesse des Mieters

Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein und einen nachvollziehbaren Grund haben, etwa geringere Wohnkosten, einen Auslandsaufenthalt oder den Auszug eines Mitbewohners. Fehlt ein solcher Grund oder soll die Wohnung vollständig überlassen werden, besteht kein Anspruch nach § 553 BGB.

2. Bei Überbelegung der Wohnung

Würde die Wohnung durch den Einzug übermäßig belegt sein, darfst du ablehnen. Die Rechtsprechung orientiert sich an der Wohnfläche je Person; als grober Anhaltspunkt gelten etwa zehn Quadratmeter pro erwachsener Person und etwa die Hälfte davon für Kleinkinder. Maßgeblich bleibt die Betrachtung des Einzelfalls.

3. Bei Unzumutbarkeit in der Person des Untermieters

Liegt in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vor, etwa erhebliche Störungen des Hausfriedens in einem früheren Mietverhältnis, ist eine Ablehnung zulässig. Bloße Vorbehalte gegen Herkunft, Beruf, Familienstand oder den Bezug von Sozialleistungen genügen nicht und können gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz verstoßen.

4. Bei erkennbarer Gewinnabsicht des Mieters

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) entschieden, dass eine gewinnorientierte Untervermietung kein berechtigtes Interesse begründet. Übersteigt die verlangte Untermiete den eigenen Mietanteil des Mieters deutlich, darfst du die Erlaubnis verweigern.

Wie formuliert man die Ablehnung richtig?

Eine tragfähige Ablehnung ist konkret, begründet und sachlich. Die folgenden Schritte helfen dir dabei:

Schritt 1: Auf die konkrete Anfrage des Mieters Bezug nehmen

Nenne das Datum der Anfrage, die benannte Person und die Räume, um die es geht. Damit ist klar, worauf sich die Ablehnung bezieht, und eine spätere Anfrage mit einer anderen Person oder in einem anderen Umfang bleibt ausdrücklich offen.

Schritt 2: Ablehnungsgründe nachvollziehbar darlegen

Benenne den Grund konkret und ordne ihn der gesetzlichen Ausnahme zu, also fehlendem berechtigtem Interesse, Überbelegung oder Unzumutbarkeit. Eine Ablehnung ohne Begründung ist zwar nicht automatisch unwirksam, verschlechtert deine Position jedoch erheblich, sobald der Mieter auf Zustimmung klagt.

Schritt 3: Alternativen oder Bedingungen anbieten

Häufig scheitert es nicht am Grundsatz, sondern an den Konditionen. Biete an, bei  Personenzahl, Befristung oder einem angemessenen Untermietzuschlag zuzustimmen. Das entschärft den Konflikt und belegt, dass du dich mit dem Anliegen befasst hast.

Schritt 4: Sachlich bleiben und zügig antworten

Antworte innerhalb weniger Wochen und ohne Wertungen über die Person des Untermieters. Formulierungen, die an Herkunft, Religion, Geschlecht, Alter oder Behinderung anknüpfen, können eine Benachteiligung nach dem AGG darstellen und Entschädigungsansprüche auslösen.

Expertentipp:

Mit einem Dokumentengenerator wie Legally.io kannst du dein Schreiben zur Verweigerung der Untervermietung Schritt für Schritt anhand eines Musters erstellen. So sind der Bezug zur Anfrage, die Zuordnung des Ablehnungsgrundes und ein etwaiges Alternativangebot von Anfang an sauber formuliert.

Was muss das Schreiben enthalten?

Damit die Ablehnung nachvollziehbar und im Streitfall belastbar ist, sollten folgende Angaben enthalten sein:

• Daten von Vermieter und Mieter: vollständige Namen und Anschriften beider Seiten, bei einer Hausverwaltung zusätzlich der Hinweis auf die Vertretungsbefugnis.
• Bezug auf Mietvertrag und Untermietanfrage: das Datum des Mietvertrags, die Adresse der Wohnung sowie das Datum und den Inhalt der Untermietanfrage.
• Benennung der betroffenen Person und Räume: der Name der vorgeschlagenen untermietenden Person sowie die Räume, um die es in der Anfrage geht.
• Begründung der Verweigerung: der konkrete Ablehnungsgrund mit Zuordnung zu § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Tatsachen, auf die du dich stützt.
• Angebot einer Alternative, sofern möglich: die Bedingungen, unter denen du zustimmen würdest, etwa eine Befristung, eine geringere Personenzahl oder einen Untermietzuschlag.
• Ort, Datum und Unterschrift: die Unterschrift des Vermieters oder der bevollmächtigten Verwaltung sowie eine Kontaktmöglichkeit für Rückfragen.

Praktische Tipps für Vermieter

Folgende Hinweise verhindern, dass aus einer Ablehnung ein Schadensersatzfall wird:

• Zeitnah auf die Anfrage antworten: Eine Antwort innerhalb von zwei bis drei Wochen ist angemessen. Wer wochenlang schweigt, riskiert, dass der Mieter die Verzögerung als Pflichtverletzung wertet und Schadensersatz für die entgangene Untermiete verlangt.
• Pauschale Ablehnungen vermeiden: Ein genereller Verweis auf den Mietvertrag oder die Hausordnung trägt nicht, weil § 553 Abs. 3 BGB abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters für unwirksam erklärt. Nur ein konkreter Grund im Einzelfall hält stand.
• Rechtsfolgen einer unberechtigten Verweigerung beachten: Verweigerst du schuldhaft zu Unrecht, haftest du nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz, typischerweise für die entgangene Untermiete (BGH, Urteil vom 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13). Bei der Überlassung der gesamten Wohnung steht dem Mieter zusätzlich ein Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.
• Informationen anfordern statt vorsorglich abzulehnen: Fehlen dir Angaben zur Person, zum Zeitraum oder zu den überlassenen Räumen, fordere sie nach. Der Mieter ist verpflichtet, dir die Daten des vorgesehenen Untermieters mitzuteilen; eine Ablehnung allein aufgrund unvollständiger Angaben ist riskant.
• Entscheidung dokumentieren: Halte Anfrage, Rückfragen und Antwort mit Datum fest und sende die Ablehnung nachweisbar. Im Prozess trägst du die Darlegungslast für den Ablehnungsgrund.

Wichtigste Erkenntnisse

Die Verweigerung der Untervermietung ist kein freies Ermessen des Vermieters. Geht es um einen Teil der Wohnung und liegt ein berechtigtes Interesse vor, hat der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis; ablehnen darfst du nur wegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten, wegen Überbelegung, wegen sonstiger Unzumutbarkeit oder bei erkennbarer Gewinnabsicht.

Ein gutes Ablehnungsschreiben nimmt deshalb konkret Bezug auf die Anfrage, benennt den Grund und ordnet ihn dem Gesetz zu. Wer stattdessen pauschal auf den Mietvertrag verweist, riskiert eine Klage auf Zustimmung und Schadensersatz für die entgangene Untermiete. Eine geprüfte Vorlage sorgt dafür, dass die Begründung trägt.