Was ist ein Maklervertrag für Immobilien
Ein Maklervertrag ist eine Vereinbarung zwischen einem Auftraggeber und einem Immobilienmakler, durch die der Makler beauftragt wird, eine Immobilie zu vermitteln oder nachzuweisen. Die rechtliche Grundlage bilden die Paragrafen 652 bis 656d BGB. Seit Dezember 2020 schreibt Paragraf 656a BGB vor, dass der Maklervertrag bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Textform geschlossen werden muss. Ein Maklervertragsmuster hilft dir, alle wesentlichen Bestandteile korrekt zu erfassen und formale Fehler zu vermeiden.
Wann brauchst du einen Maklervertrag für Immobilien
1. Verkauf einer Immobilie
Der Verkauf einer Immobilie ist einer der häufigsten Anlässe für einen Maklervertrag. Ein erfahrener Makler übernimmt die Bewertung, die Vermarktung, die Durchführung von Besichtigungen und die Verhandlungen mit potenziellen Käufern. Der Maklervertrag regelt, ob der Makler einen Alleinauftrag erhält oder ob du parallel selbst nach Käufern suchen darfst. Besonders bei hochpreisigen Immobilien oder in umkämpften Märkten kann ein professioneller Makler einen deutlich höheren Verkaufspreis erzielen als bei einem Privatverkauf. Der Vertrag stellt sicher, dass Leistungsumfang und Provision transparent geregelt sind.
Expertentipp:
Verhandle vor Vertragsschluss, ob ein einfacher Maklerauftrag oder ein Alleinauftrag vereinbart wird. Beim einfachen Auftrag darfst du parallel andere Makler beauftragen oder selbst suchen. Beim Alleinauftrag verpflichtest du dich, nur diesen Makler einzusetzen, erhältst dafür aber in der Regel einen höheren Einsatz des Maklers.
2. Immobilienkauf mit Maklerunterstützung
Auch als Käufer kannst du einen Maklervertrag abschließen, wenn du einen Makler gezielt mit der Suche nach einer passenden Immobilie beauftragen willst. Seit der Neuregelung durch Paragraf 656c BGB gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern das Halbteilungsprinzip: Wenn der Verkäufer einen Makler beauftragt hat, darf dem Käufer höchstens der gleiche Provisionsanteil berechnet werden. Der Maklervertrag dokumentiert deine Provisionspflicht und schützt dich vor überhöhten Forderungen.
3. Vermietung von Wohnungen
Bei der Vermietung von Wohnraum hat sich die Rechtslage durch das Bestellerprinzip grundlegend verändert. Seit 2015 gilt: Wer den Makler bestellt, zahlt die Provision. Bei der Vermietung von Wohnungen trägt daher in der Regel der Vermieter die Maklerprovision. Der Maklervertrag regelt die Höhe der Provision, die bei Mietwohnungen auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt ist. Für Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht, sodass die Provisionsverteilung frei verhandelt werden kann.
4. Gewerbliche Immobiliengeschäfte
Bei gewerblichen Immobiliengeschäften wie dem Kauf oder der Anmietung von Büroflächen, Produktionshallen oder Einzelhandelsflächen gelten die Einschränkungen des Bestellerprinzips und des Halbteilungsprinzips nicht. Die Provisionsregelung kann frei zwischen den Parteien verhandelt werden. Gerade bei komplexen Gewerbetransaktionen mit mehreren Beteiligten ist ein detaillierter Maklervertrag unverzichtbar, um die Leistungen des Maklers, die Provisionsverteilung und die Haftung klar zu regeln.
Wie erstellt man einen Maklervertrag für Immobilien
Schritt 1: Art des Maklerauftrags wählen
Entscheide, ob du einen einfachen Maklerauftrag, einen Alleinauftrag oder einen qualifizierten Alleinauftrag erteilen möchtest. Beim einfachen Auftrag kannst du mehrere Makler gleichzeitig beauftragen und selbst suchen. Beim Alleinauftrag verpflichtest du dich, keinen weiteren Makler einzuschalten, darfst aber selbst vermitteln. Der qualifizierte Alleinauftrag bindet dich am stärksten: Du darfst weder andere Makler beauftragen noch selbst tätig werden. Die Wahl der Auftragsart beeinflusst den Einsatz des Maklers und die Provisionsstruktur maßgeblich.
Expertentipp:
Für die meisten Privatverkäufer ist ein Alleinauftrag mit einer Laufzeit von drei bis sechs Monaten ein guter Kompromiss. Der Makler hat ausreichend Motivation, sich intensiv um den Verkauf zu kümmern, und du behältst nach Ablauf der Frist die Möglichkeit, den Makler zu wechseln.
Schritt 2: Provision und Laufzeit vereinbaren
Vereinbare die Provisionshöhe, den Zahlungszeitpunkt und die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Die übliche Maklerprovision liegt in Deutschland je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Beim Halbteilungsprinzip trägt jede Seite die Hälfte. Lege außerdem die Laufzeit des Vertrags fest und kläre, unter welchen Bedingungen du den Maklervertrag kündigen kannst. Eine zu lange Laufzeit ohne Kündigungsmöglichkeit kann nachteilig sein.
Schritt 3: Vertrag schriftlich abschließen
Seit der Neuregelung durch Paragraf 656a BGB muss der Maklervertrag bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Textform geschlossen werden. Das bedeutet, dass eine E-Mail oder ein Fax ausreicht, eine mündliche Vereinbarung jedoch nicht. Bei Gewerbeimmobilien besteht kein Formerfordernis, dennoch ist ein schriftlicher Vertrag dringend zu empfehlen. Ein Maklervertragsmuster stellt sicher, dass du alle wesentlichen Punkte abdeckst und formale Anforderungen erfüllst.
Schritt 4: Leistungspflichten des Maklers definieren
Halte im Maklervertrag fest, welche konkreten Leistungen der Makler erbringen soll. Dazu gehören: Immobilienbewertung, Erstellung eines Exposés, Vermarktung über Immobilienportale, Durchführung von Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Interessenten und Unterstützung bei der Vertragsabwicklung. Je detaillierter die Leistungsbeschreibung ist, desto besser kannst du die Arbeit des Maklers bewerten und bei mangelhafter Leistung reagieren.
Was sollte ein Maklervertrag für Immobilien enthalten
Damit ein Maklervertrag beide Seiten zuverlässig schützt, sollte er folgende Bestandteile enthalten:
- Art des Auftrags: Kläre, ob es sich um einen einfachen Maklerauftrag, einen Alleinauftrag oder einen qualifizierten Alleinauftrag handelt.
- Provisionshöhe und Fälligkeit: Nenne den Provisionssatz, die Berechnungsgrundlage und den Zeitpunkt der Fälligkeit. Kläre die Provisionsverteilung zwischen Käufer und Verkäufer.
- Laufzeit- und Kündigungsregelungen: Lege fest, wie lange der Vertrag gilt und unter welchen Bedingungen du den Maklervertrag kündigen kannst. Eine angemessene Kündigungsfrist schützt beide Seiten.
- Leistungspflichten des Maklers: Beschreibe die konkreten Leistungen, die der Makler erbringen soll, von der Bewertung bis zur Vertragsbegleitung.
- Aufwandsentschädigung: Kläre, ob der Makler bei erfolgloser Vermittlung eine Aufwandsentschädigung verlangen kann und in welcher Höhe.
- Daten der Beteiligten und Immobilienbezeichnung: Nenne Auftraggeber und Makler mit vollständigen Angaben und beschreibe die betroffene Immobilie mit Adresse und Grundbuchbezeichnung.
Expertentipp:
Achte darauf, dass der Maklervertrag eine Nachweispflicht des Maklers enthält. Der Makler muss dokumentieren können, welche Interessenten er vermittelt hat. Ohne diesen Nachweis kann es im Streitfall schwierig werden, den Provisionsanspruch zu überprüfen.
Praktische Tipps für einen Maklervertrag für Immobilien
- Provisionsregelung genau prüfen: Vergleiche die Provisionssätze verschiedener Makler und verhandle die Höhe. Achte darauf, dass die Provisionsverteilung zwischen Käufer und Verkäufer dem gesetzlichen Halbteilungsprinzip entspricht.
- Widerrufsrecht bei Fernabsatz beachten: Wenn du den Maklervertrag online, telefonisch oder per E-Mail abschließt, steht dir ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Achte darauf, dass der Makler dich ordnungsgemäß über dieses Recht belehrt.
- Laufzeit nicht zu lang wählen: Eine Vertragslaufzeit von drei bis sechs Monaten ist bei Wohnimmobilien üblich. Längere Bindungen solltest du nur akzeptieren, wenn der Makler außerordentliche Leistungen zusichert.
- Referenzen und Qualifikation prüfen: Prüfe, ob der Makler über eine gültige Gewerbeerlaubnis nach Paragraf 34c GewO verfügt und ob er Mitglied eines Berufsverbandes wie dem IVD ist.
Expertentipp:
Wenn du unsicher bist, ob dein Maklervertrag alle rechtlichen Anforderungen erfüllt, kannst du ihn mit einem Dokumentengenerator wie Legally.io strukturieren lassen. Die Plattform hilft dir, alle Pflichtangaben abzudecken und deinen Maklervertrag auf ein professionelles Niveau zu bringen.
Wichtigste Erkenntnisse
Ein Maklervertrag für Immobilien ist ein unverzichtbares Instrument, um die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler transparent und rechtssicher zu gestalten. Die klare Regelung von Provisionsverteilung, Auftragsart und Leistungspflichten schützt dich vor verdeckten Kosten und unklaren Zuständigkeiten. Mit einem durchdachten Maklervertragsmuster, einer angemessenen Laufzeit und dem Wissen, wie du den Maklervertrag kündigen kannst, stellst du sicher, dass dein Immobiliengeschäft professionell begleitet wird.
