Was ist eine Mietbürgschaft und wann endet sie?
Eine Mietbürgschaft, auch Mietkautionsbürgschaft oder Mietaval genannt, ist eine Bürgschaft nach §§ 765 ff. BGB, mit dem ein Bürge für die Forderungen des Vermieters gegen den Mieter einsteht. Sie ersetzt oder ergänzt die klassische Barkaution, deren Höhe zusammen mit anderen Sicherheiten auf drei Nettokaltmieten begrenzt ist (§ 551 BGB). Bürge ist häufig eine Bank oder ein naher Angehöriger.
Die Bürgschaft endet nicht automatisch mit dem Auszug, sondern erst, wenn die gesicherten Forderungen erloschen sind. Das ist in der Regel der Fall, wenn das Mietverhältnis beendet ist, die Wohnung zurückgegeben wurde und keine offenen Ansprüche mehr bestehen. Dann gibt der Vermieter die Bürgschaftsurkunde zurück oder erklärt die Entlassung aus der Haftung.
Expertentipp:
Da der Mieter nicht Vertragspartei der Bürgschaft ist, kann er die Mietbürgschaft nicht einseitig kündigen. Der Weg führt immer über den Vermieter, der den Bürgen freigibt, sobald ihm keine Ansprüche mehr zustehen.
Wann kann eine Mietbürgschaft gekündigt werden?
Ob und wann sich eine Mietbürgschaft beenden lässt, hängt vor allem vom Stand des Mietverhältnisses ab. Die folgenden Fälle sind besonders häufig.
1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses
Ist das Mietverhältnis wirksam beendet, entfällt der Sicherungszweck der Bürgschaft nach und nach. Sobald feststeht, dass dem Vermieter keine Forderungen mehr zustehen, hat der Bürge Anspruch darauf, aus der Haftung entlassen zu werden.
2. Bei Rückgabe der Wohnung ohne offene Forderungen
Wurde die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben und sind keine Ansprüche wegen Mietrückständen, Schäden oder Nebenkosten offen, ist die Bürgschaft gegenstandslos. Der Vermieter darf die Sicherheit dann nicht länger behalten.
3. Bei einer zeitlich befristeten Bürgschaft
Ist die Bürgschaft von vornherein befristet, endet sie automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist. In diesem Fall ist keine gesonderte Kündigung nötig. Ein Blick in die Bürgschaftsvereinbarung schafft Klarheit.
4. Bei Austausch gegen eine andere Sicherheit
Vereinbaren Mieter und Vermieter, dass anstelle der Bürgschaft eine andere Sicherheit tritt, etwa eine Barkaution, kann die Bürgschaft beendet werden. Der Vermieter gibt dann die Bürgschaftsurkunde zurück, sobald die Ersatzsicherheit gestellt ist.
Wie kündigt man eine Mietbürgschaft richtig?
Damit die Entlassung aus der Bürgschaft reibungslos gelingt, solltest du strukturiert vorgehen. Die folgenden Schritte helfen dir dabei:
Schritt 1: Schriftliche Erklärung an den Vermieter richten
Wende dich schriftlich an den Vermieter und bitte um die Entlassung des Bürgen aus der Haftung. Nimm dabei Bezug auf das beendete Mietverhältnis sowie auf die Bürgschaftsvereinbarung. Wer eine Bürgschaft im Mietvertrag kündigen möchte, sollte klar formulieren, dass keine Forderungen mehr bestehen.
Schritt 2: Bestätigung der Entlassung aus der Haftung verlangen
Bitte den Vermieter um eine schriftliche Bestätigung, dass der Bürge aus der Haftung entlassen ist. Diese Enthaftungserklärung ist der wichtigste Nachweis dafür, dass die Bürgschaft nicht mehr in Anspruch genommen werden kann.
Schritt 3: Rückgabe der Bürgschaftsurkunde fordern
Fordere die Rückgabe der Originalbürgschaftsurkunde. Gerade bei einer Bankbürgschaft ist das entscheidend, denn die Bank beendet das Mietaval und die laufende Avalprovision erst, wenn sie die Urkunde zurückerhält.
Schritt 4: Fristen und offene Forderungen klären
Beachte, dass der Vermieter die Sicherheit für eine angemessene Zeit behalten darf, etwa um die Betriebskostenabrechnung abzuwarten. Kläre offene Punkte frühzeitig, damit die Entlassung nicht unnötig verzögert wird.
Expertentipp:
Mit einem Dokumentengenerator wie Legally.io kannst du deine Kündigung der Mietbürgschaft Schritt für Schritt erstellen. So sind der Bezug zur Bürgschaftsvereinbarung, die geforderte Entlassung und die Rückgabe der Urkunde sauber geregelt.
Was muss die Kündigung enthalten?
Damit die Kündigung eindeutig ist, sollten folgende Angaben enthalten sein:
- Daten von Bürge, Mieter und Vermieter: vollständige Namen und Anschriften aller Beteiligten, damit die Bürgschaft eindeutig zugeordnet werden kann.
- Bezug auf die Bürgschaftsvereinbarung: die Angabe der zugrunde liegenden Bürgschaft samt Datum und gegebenenfalls der Bürgschaftsnummer.
- Zeitpunkt der Beendigung und Enthaftung: der Hinweis darauf, dass das Mietverhältnis beendet ist und die Entlassung aus der Haftung verlangt wird.
- Aufforderung zur Rückgabe der Bürgschaftsurkunde: ausdrückliche Bitte, die Originalurkunde zurückzugeben.
- Datum und Unterschrift: aktuelles Datum sowie die Unterschrift des Bürgen oder des Mieters, der die Entlassung anstößt.
Praktische Tipps für die Kündigung der Mietbürgschaft
Mit ein paar einfachen Maßnahmen beschleunigst du die Entlassung. Diese Tipps helfen dir dabei:
- Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen: Lege dar, dass das Mietverhältnis beendet ist und die Wohnung zurückgegeben wurde, etwa durch ein Übergabeprotokoll.
- Freigabe schriftlich bestätigen lassen: Bestehe auf einer schriftlichen Enthaftungserklärung des Vermieters, damit die Beendigung der Bürgschaft nachweisbar ist.
- Auf Rückgabe der Urkunde bestehen: Fordere die Originalbürgschaftsurkunde zurück, denn ohne sie läuft eine Bankbürgschaft samt Kosten oft weiter.
- Angemessene Abrechnungsfrist einplanen: Rechne damit, dass der Vermieter die Sicherheit bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung behalten darf, meist einige Monate.
- Bei einer Bankbürgschaft die Bank informieren: Teile der Bank die Rückgabe der Urkunde mit, damit sie das Mietaval schließt und keine weitere Avalprovision berechnet.
Expertentipp:
Behalte bei einer Bankbürgschaft die laufenden Kosten im Blick. Solange die Urkunde nicht zurückgegeben ist, berechnet die Bank in der Regel weiterhin die jährliche Avalprovision, auch, wenn du längst ausgezogen bist.
Wichtigste Erkenntnisse
Die Kündigung einer Mietbürgschaft ist kein einseitiger Schritt des Mieters, sondern setzt voraus, dass der Vermieter den Bürgen aus der Haftung entlässt. Das geschieht, sobald das Mietverhältnis beendet ist, die Wohnung zurückgegeben wurde und keine offenen Forderungen mehr bestehen; bei einer befristeten Bürgschaft endet sie ohnehin von selbst.
Wer die Beendigung des Mietverhältnisses nachweist, eine schriftliche Enthaftungserklärung verlangt und auf die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde besteht, beendet die Bürgschaft sauber. Eine geprüfte Vorlage hilft dabei, alle Punkte zu berücksichtigen.
