Was ist eine Mahnung im Mietrecht?
Eine Mahnung ist die bestimmte Aufforderung, eine fällige Zahlung zu leisten. Im Mietrecht betrifft sie meist ausstehende Mietzahlungen oder Nebenkosten. Sie macht dem Mieter den Rückstand deutlich und fordert ihn auf, den offenen Betrag innerhalb einer Frist auszugleichen.
Von der Mahnung zu unterscheiden ist die Zahlungserinnerung, die als freundlicher erster Hinweis dient. Bei der Miete tritt der Verzug allerdings häufig bereits ohne Mahnung ein, weil die Miete zu einem festen Termin fällig ist (§ 286 Abs. 2 BGB). Dennoch ist eine Mahnung sinnvoll, um den Rückstand zu dokumentieren und dem Mieter Gelegenheit zur Zahlung zu geben.
Expertentipp:
Bleibe auch bei einer Mahnung sachlich und lösungsorientiert. Ein klarer, aber höflicher Ton erhöht die Chance auf eine schnelle Zahlung und erhält das Mietverhältnis, während unnötige Schärfe den Konflikt oft verhärtet.
Wann darf der Vermieter eine Mahnung aussprechen?
Eine Mahnung ist immer dann angebracht, wenn der Mieter mit einer fälligen Zahlung im Rückstand ist. Die folgenden Fälle sind besonders häufig:
1. Bei ausbleibender Mietzahlung
Zahlt der Mieter die Miete nicht zum vereinbarten Termin, gerät er in Verzug. Die Miete ist in der Regel bis zum dritten Werktag des Monats fällig (§ 556b BGB), sodass der Vermieter danach mahnen kann.
2. Bei nicht gezahlten Nebenkosten
Auch offene Nebenkostenvorauszahlungen oder eine fällige Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung können angemahnt werden. Wichtig ist, dass der geforderte Betrag tatsächlich fällig und der Höhe nach richtig ist.
3. Bei wiederholt verspäteter Zahlung
Zahlt der Mieter immer wieder zu spät, kann der Vermieter dies mit einer Mahnung beanstanden. Die wiederholte unpünktliche Zahlung kann bei entsprechender Schwere sogar eine Kündigung rechtfertigen.
4. Bei nur teilweise gezahlter Miete
Zahlt der Mieter nur einen Teil der Miete, entsteht ein Rückstand, der ebenfalls angemahnt werden kann. Summieren sich solche Teilbeträge, kann daraus ein kündigungsrelevanter Mietrückstand entstehen.
Wie schreibt man die Mahnung richtig?
Eine gute Mahnung ist eindeutig, nachvollziehbar und dokumentiert. Die folgenden Schritte helfen dir dabei:
Schritt 1: Eine Zahlungserinnerung vor der Mahnung senden
Oft ist es sinnvoll, zunächst eine freundliche Zahlungserinnerung für die Miete zu senden, bevor eine förmliche Mahnung folgt. Gerade bei einem bislang zuverlässigen Mieter lässt sich ein solches Versehen so unkompliziert klären.
Schritt 2: Offene Beträge genau aufschlüsseln
Führe die offenen Beträge genau auf, inklusive der betroffenen Monate und der jeweiligen Beträge. Eine nachvollziehbare Aufstellung verhindert Streit über den tatsächlichen Rückstand.
Schritt 3: Eine Zahlungsfrist setzen
Setze eine klare und angemessene Frist, bis zu der der Mieter den offenen Betrag ausgleichen soll. Nenne dabei die Kontoverbindung, damit die Zahlung eindeutig zugeordnet werden kann.
Schritt 4: Folgen bei Nichtzahlung ankündigen
Weise sachlich darauf hin, welche Folgen bei ausbleibender Zahlung drohen, etwa Verzugszinsen oder bei erheblichem Rückstand die Kündigung. Solche Hinweise sollten klar, aber ohne unnötige Drohungen formuliert sein.
Expertentipp:
Mit einem Dokumentengenerator wie Legally.io kannst du deine Mahnung im Mietrecht als Muster Schritt für Schritt erstellen. So sind die offenen Beträge, die Zahlungsfrist und der Hinweis auf die Folgen sauber geregelt.
Was muss die Mahnung enthalten?
Damit die Mahnung eindeutig ist, sollten folgende Angaben enthalten sein:
- Daten von Vermieter und Mieter: Namen und Anschriften beider Parteien sowie die Bezeichnung des Mietverhältnisses.
- Offener Betrag und betroffene Monate: eine genaue Aufstellung des Rückstands mit den jeweiligen Monaten und Beträgen.
- Zahlungsfrist und Kontoverbindung: eine klare Zahlungsfrist sowie die Bankverbindung für die Überweisung.
- Hinweis auf die Folgen des Verzugs: Hinweis auf mögliche Verzugszinsen und, bei erheblichem Rückstand, auf eine drohende Kündigung.
- Datum und Unterschrift: das Datum der Mahnung und die Unterschrift des Vermieters.
Praktische Tipps für die Mahnung im Mietrecht
Mit einem strukturierten Vorgehen behältst du den Überblick. Diese Tipps helfen dir dabei:
- Zahlungseingänge sorgfältig dokumentieren: Führe genaue Aufzeichnungen über eingegangene und ausstehende Zahlungen, um den Rückstand jederzeit belegen zu können.
- Die Mahnung nachweisbar zustellen: Versende die Mahnung so, dass du den Zugang belegen kannst, etwa per Einschreiben oder durch einen Boten mit Zeugen.
- Bei Mietrückstand die Kündigung ankündigen: Weise bei erheblichem Rückstand sachlich darauf hin, dass eine Kündigung droht, damit der Mieter die Tragweite erkennt.
- Einen sachlichen Ton wahren: Formuliere die Mahnung bestimmt, aber höflich, um eine Lösung zu ermöglichen und das Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten.
- Frühzeitig das Gespräch suchen: Bei einem vorübergehenden Engpass kann ein Gespräch oder eine Ratenzahlungsvereinbarung sinnvoller sein als eine sofortige Eskalation.
Expertentipp:
Behalte die Kündigungsschwellen im Blick. Für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist keine Mahnung erforderlich; sie ist möglich, sobald der Rückstand die gesetzlichen Grenzen überschreitet (§ 543 BGB). Eine Mahnung ist dennoch sinnvoll und oft der bessere erste Weg.
Wichtigste Erkenntnisse
Eine Mahnung im Mietrecht dokumentiert den Zahlungsverzug und gibt dem Mieter Gelegenheit, offene Beträge auszugleichen. Bei der Miete tritt der Verzug oft bereits mit dem Verstreichen des Fälligkeitstermins ein, sodass eine Mahnung nicht zwingend nötig ist, aber Klarheit schafft und der Deeskalation dient.
Wer die offenen Beträge genau aufschlüsselt, eine Frist setzt, die Mahnung nachweisbar zustellt und Zahlungseingänge dokumentiert, ist im Streitfall gut aufgestellt. Eine geprüfte Vorlage hilft dabei, alle Angaben zu berücksichtigen.
