Was bedeutet Kündigung im Mietrecht?
Eine Kündigung im Mietrecht ist die einseitige Erklärung einer Vertragspartei, das Mietverhältnis beenden zu wollen. Beim unbefristeten Mietvertrag ist die ordentliche Kündigung der Regelfall. Während der Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen darf, braucht der Vermieter für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573 BGB).
Für die Wirksamkeit der Kündigung kommt es vor allem auf drei Punkte an: die Einhaltung der Kündigungsfrist des Mietvertrags, die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform (§ 568 BGB) und den nachweisbaren Zugang beim Empfänger. Fehlt einer dieser Punkte, kann die Kündigung unwirksam sein.
Expertentipp:
Prüfe vor jeder Kündigung, ob dein Mietverhältnis befristet oder unbefristet ist. Ein befristeter Mietvertrag endet grundsätzlich automatisch zum vereinbarten Termin und lässt sich ordentlich meist gar nicht vorzeitig kündigen, während ein unbefristeter Vertrag der ordentlichen Kündigung unterliegt.
Wann und wie kann ein Mietverhältnis gekündigt werden?
Ob und wie gekündigt werden kann, hängt davon ab, wer kündigt und aus welchem Grund. Die folgenden Fälle sind die wichtigsten:
1. Ordentliche Kündigung durch den Mieter
Der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit ordnungsgemäß kündigen, ohne einen Grund zu nennen. Die Kündigungsfrist beträgt für ihn stets drei Monate, unabhängig davon, wie lange er bereits in der Wohnung wohnt (§ 573c BGB). Die ordentliche Kündigung des Mietvertrags ist damit für Mieter der übliche Weg, eine Wohnung zu kündigen.
2. Kündigung durch den Vermieter (z. B. Eigenbedarf)
Der Vermieter kann nur mit berechtigtem Interesse kündigen. Der häufigste Grund ist die Eigenbedarfskündigung, wenn er die Wohnung für sich, Familien- oder Haushaltsangehörige benötigt. Der Grund muss im Kündigungsschreiben konkret angegeben werden. Die Frist des Vermieters verlängert sich mit der Mietdauer: nach fünf Jahren auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate.
3. Außerordentliche fristlose Kündigung
Bei einem wichtigen Grund ist eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich (§ 543 BGB). Für den Vermieter kommt vor allem ein erheblicher Zahlungsverzug in Betracht, für den Mieter etwa eine Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung oder die Nichtgewährung des Gebrauchs. Ein solcher Grund muss schwer wiegen.
4. Kündigung oder Ende eines befristeten Mietvertrags
Ein befristeter Mietvertrag, also ein qualifizierter Zeitmietvertrag, endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit und kann in der Regel nicht vorzeitig ordentlich gekündigt werden. Nur eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt auch hier möglich.
Wie kündigt man den Mietvertrag richtig?
Eine wirksame Kündigung ist fristgerecht, formgerecht und nachweisbar zugegangen. Die folgenden Schritte helfen dir dabei:
Schritt 1: Kündigungsfristen korrekt berechnen
Berechne die Kündigungsfrist für den Mietvertrag genau. Für den Mieter gilt: Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird. So ergibt sich die dreimonatige Frist.
Schritt 2: Kündigung schriftlich und unterschrieben verfassen
Die Kündigung von Wohnraum muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 BGB). Eine Kündigung per E-Mail oder Messenger ist unwirksam. Formuliere klar, dass du das Mietverhältnis zum berechneten Termin kündigst.
Schritt 3: Zugang der Kündigung sicherstellen
Die Kündigung wird erst mit Zugang beim Empfänger wirksam. Versende sie deshalb nachweisbar, etwa per Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten, der den Einwurf bezeugen kann. Der Zugangszeitpunkt entscheidet über die Einhaltung der Frist.
Schritt 4: Alle Mietparteien einbeziehen
Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, müssen alle die Kündigung aussprechen beziehungsweise sie muss sich an alle richten. Eine Kündigung, die nicht von allen oder gegenüber allen Mietparteien erklärt wird, ist in der Regel unwirksam.
Expertentipp:
Mit einem Dokumentengenerator wie Legally.io kannst du deine Kündigung des Mietvertrags Schritt für Schritt anhand einer Vorlage erstellen. So sind Kündigungstermin, Schriftform und Angaben zu allen Mietparteien von Anfang an korrekt.
Was muss die Kündigung enthalten?
Damit die Kündigung wirksam und eindeutig ist, sollten folgende Angaben enthalten sein:
- Daten von Mieter, Vermieter und Wohnung: vollständige Namen und Anschriften der Parteien sowie die genaue Bezeichnung der Wohnung.
- Kündigungstermin und Kündigungsgrund bei Vermieterkündigung: der Termin, zu dem gekündigt wird, sowie, bei einer Vermieterkündigung, die konkrete Begründung, etwa der Eigenbedarf.
- Unterschrift aller Vertragsparteien: die eigenhändige Unterschrift aller Personen, die den Mietvertrag geschlossen haben.
- Datum und Bitte um Bestätigung: das Datum der Kündigung sowie die Bitte, den Erhalt und den Beendigungstermin zu bestätigen.
- Hinweis auf Wohnungsübergabe und Kaution: Hinweis auf die Übergabe der Wohnung und die Rückzahlung der Kaution nach Vertragsende.
Praktische Tipps für die Kündigung im Mietrecht
Mit einer sorgfältigen Vorbereitung verläuft die Beendigung reibungslos. Diese Tipps helfen dir dabei:
- Kündigungsfrist und -termin genau prüfen: Berechne die Frist genau und achte auf die Karenztage zu Monatsbeginn, damit die Kündigung zum gewünschten Termin wirksam wird.
- Kündigung per Einschreiben versenden: Wähle eine nachweisbare Versandart wie das Einwurf-Einschreiben oder die Übergabe durch einen Boten, um den Zugang zu belegen.
- Übergabeprotokoll und Kautionsrückzahlung regeln: Vereinbare einen Übergabetermin, erstelle ein Übergabeprotokoll und kläre die Rückzahlung der Kaution.
- Bei Vermieterkündigung das Widerspruchsrecht beachten: Als Mieter kannst du einer Kündigung unter Härtefallgesichtspunkten widersprechen (§ 574 BGB), etwa, wenn kein Ersatzwohnraum verfügbar ist.
- Im Zweifel Beratung einholen: Bei einer Eigenbedarfskündigung oder einer fristlosen Kündigung kann sich eine Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt lohnen.
Expertentipp:
Als Mieter musst du in der Regel keinen Nachmieter stellen, um aus dem Mietvertrag zu kommen. Ein Nachmieter wird nur wichtig, wenn du einen befristeten Vertrag oder einen vereinbarten Kündigungsverzicht vorzeitig beenden möchtest; dann kann ein zumutbarer Nachmieter helfen.
Wichtigste Erkenntnisse
Die Kündigung eines Mietvertrags gelingt, wenn Frist, Form und Zugang stimmen. Der Mieter kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten ordentlich kündigen, ohne einen Grund zu nennen (§ 573c BGB), während der Vermieter ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf haben und je nach Mietdauer längere Fristen einhalten muss.
Wer die Kündigung schriftlich verfasst, den Termin korrekt berechnet, den Zugang nachweisbar sicherstellt und alle Mietparteien einbezieht, beendet das Mietverhältnis sauber. Eine geprüfte Vorlage hilft dabei, alle Angaben zu berücksichtigen.
