Was ist eine Übernahmevereinbarung für einen Mietvertrag?
Eine Übernahmevereinbarung ist ein Vertrag, mit dem eine Person anstelle des bisherigen Mieters in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt oder mit dem ein Wechsel auf Vermieterseite geregelt wird. Der ursprüngliche Mietvertrag läuft dabei unverändert weiter, nur die Vertragspartei wechselt. Man spricht deshalb von einer Vertragsübernahme.
Beim Wechsel des Mieters ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich, da sich der Mietvertrag nicht einseitig übertragen lässt. Anders verhält es sich beim Eigentümerwechsel: Hier tritt der Käufer nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) automatisch in den Mietvertrag ein, ohne dass es einer neuen Vereinbarung bedarf.
Expertentipp:
Kläre bei einem Mieterwechsel immer zuerst, ob der Vermieter zustimmt. Ohne seine Zustimmung kann der bisherige Mieter den Mietvertrag nicht wirksam an einen Nachmieter übergeben.
Wann kommt eine Übernahme des Mietvertrags in Betracht?
Eine Übernahme des Mietvertrags kommt in verschiedenen Konstellationen in Betracht. Die folgenden Fälle sind besonders häufig.
1. Wechsel des Mieters durch einen Nachmieter
Zieht ein Mieter vorzeitig aus, kann ein Nachmieter den Mietvertrag übernehmen und ihn zu den bestehenden Bedingungen fortführen. Dazu ist eine dreiseitige Vereinbarung zwischen altem Mieter, Nachmieter und Vermieter sinnvoll, in der die Übernahme geregelt wird.
2. Eigentümerwechsel und Übergang des Mietverhältnisses
Wird die vermietete Wohnung verkauft, geht der Mietvertrag bei einem Eigentümerwechsel nach § 566 BGB automatisch auf den neuen Eigentümer über. Der Käufer tritt mit der Eintragung im Grundbuch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein; ein neuer Mietvertrag ist nicht erforderlich.
3. Aufnahme oder Austausch einer Mietpartei
Auch, wenn eine weitere Person in den Vertrag aufgenommen wird oder eine der mehreren Mietparteien ausscheidet, ist eine Übernahmevereinbarung sinnvoll. Sie regelt, wer künftig Vertragspartei ist und wie mit den Rechten und Pflichten der ausscheidenden Person verfahren wird.
4. Trennung, Umzug oder Wohngemeinschaft
Nach einer Trennung oder beim Wechsel in einer Wohngemeinschaft soll oft nur eine Person den Vertrag weiterführen. Eine Übernahmevereinbarung klärt, wer bleibt, wer ausscheidet und wie die Kaution behandelt wird.
Wie vereinbart man die Übernahme des Mietvertrags richtig?
Eine saubere Übernahme ist eindeutig, vollständig und von allen Beteiligten getragen. Die folgenden Schritte führen dich sicher durch.
Schritt 1: Zustimmung von Vermieter und bisherigem Mieter einholen
Beim Mieterwechsel müssen der Vermieter und der bisherige Mieter der Übernahme zustimmen. Hole die Zustimmung des Vermieters unbedingt schriftlich ein, denn ohne sie ist die Übernahme des Mietvertrags nicht wirksam.
Schritt 2: Übernahme aller Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag regeln
Legt fest, dass der neue Mieter in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags eintritt, etwa in die Miethöhe, die Nebenkostenregelung und die vereinbarte Kündigungsfrist. Nehmt dabei ausdrücklich Bezug auf den ursprünglichen Mietvertrag.
Schritt 3: Übergabe von Kaution und Wohnung dokumentieren
Regelt, wie die Kaution übergeht, ob sie also vom bisherigen Mieter an den neuen erstattet und weitergeführt wird. Haltet außerdem den Zustand der Wohnung und die Zählerstände zum Übernahmestichtag in einem Protokoll fest.
Schritt 4: Stichtag und Haftungsabgrenzung festlegen
Bestimmt einen klaren Stichtag, ab dem der neue Mieter verantwortlich ist. Grenzt ab, bis zu welchem Zeitpunkt der ausscheidende Mieter haftet und ab wann der neue Mieter Miete und Nebenkosten schuldet.
Expertentipp:
Mit einem Dokumentengenerator wie Legally.io kannst du deine Übernahmevereinbarung für den Mietvertrag Schritt für Schritt anhand eines Musters erstellen. So sind Stichtag, Kaution und Zustimmung des Vermieters sauber geregelt.
Was muss die Übernahmevereinbarung enthalten?
Damit die Übernahme eindeutig geregelt ist, sollten folgende Angaben enthalten sein.
- Vertragsparteien und Bezugnahme auf den bestehenden Mietvertrag: vollständige Angaben zu bisherigem Mieter, neuem Mieter und Vermieter sowie ein klarer Bezug zum ursprünglichen Mietvertrag.
- Zeitpunkt der Übernahme und Stichtag: das Datum, ab dem der neue Mieter in den Vertrag eintritt und die Rechte und Pflichten übernimmt.
- Regelung zu Kaution, Nebenkosten und Zählerständen: Klärung, wie die Kaution übergeht, wie mit den Nebenkosten verfahren wird und welche Zählerstände zum Stichtag gelten.
- Zustimmung des Vermieters: die ausdrücklich unterschriebene Zustimmung zur Übernahme des Mietvertrags.
- Datum und Unterschriften aller Beteiligten: aktuelles Datum sowie die Unterschriften des bisherigen Mieters, des neuen Mieters und des Vermieters.
Praktische Tipps für die Übernahmevereinbarung
Mit einer sorgfältigen Vorbereitung vermeidest du spätere Streitigkeiten. Diese Tipps helfen dir dabei.
- Schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen: Lass dir die Zustimmung des Vermieters schriftlich geben, denn ohne sie ist der Mieterwechsel nicht wirksam.
- Wohnungsübergabe und Zählerstände protokollieren: Halte den Zustand der Wohnung und alle Zählerstände zum Stichtag in einem Übergabeprotokoll fest, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.
- Kautionsübergang und Haftung eindeutig regeln: Kläre, ob der neue Mieter die Kaution dem alten Mieter erstattet, und grenze ab, wer bis zum Stichtag für Miete und Schäden haftet.
- Beim Eigentümerwechsel die Kaution im Blick behalten: Nach § 566a BGB haftet der neue Eigentümer bei einem Eigentümerwechsel für die Rückzahlung der Kaution, unabhängig davon, ob er sie erhalten hat.
- Alle Beteiligten unterschreiben lassen: Sorge dafür, dass der bisherige Mieter, der neue Mieter und der Vermieter unterschreiben, damit die Vereinbarung für alle verbindlich ist.
Expertentipp:
Achte beim Mieterwechsel auf eine klare Haftungsabgrenzung. Ohne ausdrückliche Regelung kann der ausscheidende Mieter je nach Gestaltung weiterhin in der Verantwortung bleiben, etwa für Rückstände bis zum Stichtag.
Wichtigste Erkenntnisse
Eine Übernahmevereinbarung für einen Mietvertrag regelt den Eintritt einer neuen Partei in ein bestehendes Mietverhältnis. Beim Mieterwechsel ist die Zustimmung des Vermieters zwingend erforderlich, während beim Eigentümerwechsel der Käufer nach § 566 BGB automatisch in den Mietvertrag eintritt und der neue Eigentümer nach § 566a BGB auch für die Kaution haftet.
Wer die Zustimmung des Vermieters schriftlich einholt, den Übergang von Rechten, Pflichten und Kaution klar regelt und Wohnung sowie Zählerstände zum Stichtag protokolliert, sorgt für einen reibungslosen Wechsel. Ein geprüftes Muster hilft dir dabei, alle Punkte zu berücksichtigen.
