Was ist ein Mietvertrag für die Gastronomie?
Ein Mietvertrag für die Gastronomie ist ein spezieller Gewerbemietvertrag, der die Überlassung von Räumlichkeiten zum Betrieb eines gastronomischen Unternehmens regelt. Im Unterschied zum Wohnraummietrecht unterliegt der Mietvertrag für ein Gewerbe weitgehend der Vertragsfreiheit, was größere Gestaltungsspielräume, aber auch mehr Risiken bedeutet.
Wichtig ist die Abgrenzung zwischen Miet- und Pachtvertrag: Bei einem Mietvertrag werden nur die Räumlichkeiten überlassen, bei einem Pachtvertrag zusätzlich auch das Inventar und gegebenenfalls der laufende Betrieb. Ein Pachtvertragsmuster enthält somit andere Anforderungen, als wenn nur Räume angemietet werden sollen.
Der Gewerbemietvertrag für die Gastronomie enthält typischerweise Regelungen zu Mietzins, Nebenkosten, Vertragslaufzeit, Kündigungsfristen, Umbaumaßnahmen und Konkurrenzschutz. Diese Punkte sollten sorgfältig verhandelt werden, da sie erheblichen Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg des Gastronomiebetriebs haben.
Wann braucht man einen Mietvertrag für eine Gastronomie?
Ein Mietvertrag für eine Gastronomie ist immer dann erforderlich, wenn du gewerblich genutzte Räumlichkeiten für einen gastronomischen Betrieb anmietest.
1. Eröffnung eines neuen Restaurants oder Cafés
Wenn du ein neues Restaurant, Café oder eine Bar eröffnen möchtest, benötigst du geeignete Räumlichkeiten. Der Mietvertrag regelt die Bedingungen der Raumüberlassung und sollte auf die besonderen Anforderungen der Gastronomie abgestimmt sein. Achte darauf, dass der Nutzungszweck als Gastronomie ausdrücklich erlaubt ist.
Expertentipp:
Prüfe vor Vertragsabschluss, ob alle erforderlichen Genehmigungen für den gastronomischen Betrieb erteilt werden können. Kläre mit der zuständigen Behörde, ob Gaststättenerlaubnis und baurechtliche Nutzungsänderung möglich sind.
2. Übernahme eines bestehenden Gastronomiebetriebs
Bei der Übernahme eines bestehenden Betriebs kann der bisherige Mietvertrag auf dich übertragen oder ein neuer Vertrag abgeschlossen werden. Bei einer Betriebsübernahme mit Inventar ist oft ein Pachtvertrag die bessere Wahl, da hier auch die Betriebsmittel mitübertragen werden.
3. Erweiterung des Geschäftsbetriebs
Wenn dein bestehendes Gastronomieunternehmen wächst und du zusätzliche Räumlichkeiten benötigst, etwa für einen zweiten Standort oder zur Erweiterung des bestehenden Lokals, brauchst du einen weiteren Mietvertrag. Prüfe, ob du Synergien mit dem bestehenden Vermieter nutzen kannst.
4. Popup-Restaurants und temporäre Konzepte
Auch für temporäre gastronomische Konzepte wie Popup-Restaurants, Foodtrucks auf Privatgelände oder saisonale Außengastronomie werden Mietverträge benötigt. Diese können als befristete Verträge mit kürzeren Laufzeiten gestaltet werden.
Wie erstellt man einen Mietvertrag für eine Gastronomie?
Die Erstellung eines Gewerbemietvertrags für die Gastronomie erfordert sorgfältige Vorbereitung und Verhandlung. Anders als bei Wohnraum gibt es kaum gesetzliche Vorgaben, weshalb die vertragliche Gestaltung besonders wichtig ist. Bei Vertragsende solltest du auch wissen, wie eine Kündigung Mietvertrag Gewerbe Muster auszusehen hat.
1. Geeignete Räumlichkeiten finden
Suche nach Räumlichkeiten, die für die Gastronomie geeignet sind. Wichtige Kriterien sind die Lage, die Größe, vorhandene Infrastruktur wie Küche und Lüftung, Parkplätze und die Möglichkeit zur Außenbewirtschaftung. Prüfe auch die baurechtliche Situation und ob eine gastronomische Nutzung zulässig ist.
2. Mietkonditionen verhandeln
Im Gegensatz zum Wohnraum sind Gewerbemieten frei verhandelbar. Achte neben dem Mietzins auf Nebenkosten, Indexierung, Staffelmiete und mögliche Umsatzbeteiligungen. Verhandle auch über Investitionszuschüsse des Vermieters, mietfreie Zeiten während der Umbauphase und die Übernahme von Renovierungskosten.
Expertentipp:
Lass dir vom Vermieter alle bestehenden Kosten offenlegen, insbesondere die Höhe der bisherigen Nebenkosten. So kannst du besser kalkulieren und böse Überraschungen vermeiden.
3. Vertragsentwurf prüfen lassen
Gewerbemietverträge sind komplex und können langfristige Verpflichtungen begründen. Lass den Vertragsentwurf von einem auf Gewerberaummietrecht spezialisierten Anwalt prüfen. Die Investition in eine rechtliche Beratung kann dich vor teuren Fehlern bewahren.
4. Mietvertrag unterzeichnen
Nach erfolgreicher Verhandlung und Prüfung wird der Mietvertrag von beiden Parteien unterzeichnet. Achte darauf, dass alle mündlichen Zusagen schriftlich im Vertrag festgehalten sind. Eine notarielle Beurkundung ist bei Gewerbemietverträgen nicht erforderlich, kann aber bei sehr langen Laufzeiten sinnvoll sein.
Was sollte ein Mietvertrag für Gastronomie enthalten?
Ein vollständiger Gewerbemietvertrag für die Gastronomie deckt alle relevanten Aspekte des Mietverhältnisses ab.
- Genaue Bezeichnung des Mietobjekts: Beschreibe das Mietobjekt genau: Adresse, Fläche, Räume und Ausstattung. Füge einen Grundriss bei und definiere, welche Bereiche mitvermietet werden, etwa Lagerräume, Kellerräume oder Außenflächen für die Bewirtschaftung.
- Mietzins und Nebenkosten: Lege den monatlichen Mietzins fest und definiere, welche Nebenkosten umgelegt werden. Bei Gewerbemieten ist eine Umlage aller Betriebskosten üblich, einschließlich Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Kläre auch, ob die Miete netto oder brutto verstanden wird und wie Mietanpassungen geregelt sind.
- Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen: Gewerbemietverträge werden oft mit festen Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren abgeschlossen. Kürzere Kündigungsfristen als bei Wohnraum sind möglich. Vereinbare, wie eine Kündigung des Gewerbemietvertrags auszusehen hat und welche Fristen einzuhalten sind.
- Konkurrenzschutzklausel: Eine Konkurrenzschutzklausel verhindert, dass der Vermieter im selben Gebäude oder in unmittelbarer Nähe an einen direkten Wettbewerber vermietet. Diese Klausel ist für Gastronomen besonders wichtig, um die Investition in den Standort zu schützen.
- Regelungen zu Umbaumaßnahmen: Gastronomische Räumlichkeiten müssen oft umgebaut werden, um den Betrieb aufzunehmen. Der Mietvertrag sollte regeln, welche Umbaumaßnahmen erlaubt sind, wer die Kosten trägt und was bei Vertragsende mit den Einbauten geschieht. Kläre auch, ob eine Rückbauverpflichtung besteht.
Expertentipp:
Verhandle eine Regelung, nach der du wertsteigernde Einbauten bei Vertragsende entweder mitnehmen oder vom Vermieter entschädigt bekommen kannst. So verlierst du nicht deine gesamte Investition.
Praktische Tipps für den Mietvertrag für Gastronomie
Mit diesen Tipps sicherst du deine Interessen und vermeidest typische Fallstricke.
- Unterschied zwischen Miete und Pacht beachten: Überlege genau, ob ein Mietvertrag oder ein Pachtvertrag die bessere Wahl ist. Bei einem Pachtvertrag werden auch Inventar und gegebenenfalls der laufende Betrieb übernommen. Ein Pachtvertragsmuster für eine Gastronomie enthält entsprechende Regelungen zur Inventarübernahme und zu Pachtgegenständen.
- Konkurrenzschutz vertraglich absichern: Bestehe auf einer wirksamen Konkurrenzschutzklausel. Diese sollte präzise definieren, welche Art von Betrieben als Konkurrenz gelten und in welchem Umkreis der Vermieter nicht an Wettbewerber vermieten darf. Eine zu vage Klausel bietet keinen ausreichenden Schutz.
- Betriebspflicht und Öffnungszeiten klären: Manche Gewerbemietverträge enthalten eine Betriebspflicht, die dich verpflichtet, das Lokal zu bestimmten Zeiten geöffnet zu halten. Prüfe, ob diese Verpflichtung zu deinem Konzept passt. Auch Regelungen zu Ruhezeiten und maximal erlaubten Öffnungszeiten sollten klar sein.
- Sonderkündigungsrechte vereinbaren: Versuche, Sonderkündigungsrechte für bestimmte Fälle zu vereinbaren, etwa bei dauerhafter Krankheit, Insolvenz oder wenn behördliche Auflagen den Betrieb unmöglich machen. Diese Rechte können dich vor existenzbedrohenden Situationen schützen.
Wichtige Erkenntnisse
Der Mietvertrag für eine Gastronomie ist ein zentrales Dokument für jeden gastronomischen Betrieb. Anders als bei Wohnraum hast du bei einem Mietvertrag für ein Gewerbe große Gestaltungsfreiheit, trägst aber auch mehr Risiken. Achte besonders auf Regelungen zu Mietzins, Nebenkosten, Vertragslaufzeit, Umbaumaßnahmen und Konkurrenzschutz. Eine sorgfältige Verhandlung und rechtliche Prüfung vor Vertragsabschluss können dir viel Ärger und Geld ersparen. Mit einem gut ausgehandelten Vertrag legst du den Grundstein für den wirtschaftlichen Erfolg deines Gastronomiebetriebs.
