Vorlage und Anleitung für die Vereinbarung über die Entlassung eines Mieters aus einem Mietvertrag

Was ist eine Vereinbarung über die Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag?

Eine Vereinbarung über die Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag ist eine schriftliche, dreiseitige Übereinkunft zwischen Vermieter, dem ausscheidenden Mieter und dem oder den verbleibenden Mietern. Sie führt dazu, dass das ursprüngliche Mietverhältnis nicht beendet wird, sondern ohne den ausscheidenden Mieter fortbesteht – mit allen Rechten und Pflichten, aber jetzt verteilt auf die verbleibenden Mieter.

Anders als bei einer kompletten Kündigung des Mietverhältnisses wird der Vertrag durch die Entlassung lediglich personell verändert. Aus der gesamtschuldnerischen Haftung mehrerer Mieter nach § 425 BGB scheidet der entlassene Mieter für die Zukunft aus. Diese Aufhebungsvertragskonstellation ist damit klar vom kompletten Aufhebungsvertrag eines Mietvertrages abzugrenzen, bei dem das gesamte Mietverhältnis einvernehmlich beendet wird.

Rechtliche Grundlage ist die Vertragsfreiheit nach § 311 BGB in Verbindung mit den allgemeinen Regeln zur Vertragsänderung. Da das Mietverhältnis ein zweiseitiger Vertrag mit gegenseitigen Pflichten ist, kann es nicht einseitig „geteilt" oder personell reduziert werden. Vermieter, ausscheidender Mieter und verbleibende Mieter müssen sich einig sein und die Vereinbarung gemeinsam unterzeichnen. Erst diese dreiseitige Einigung schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten.

Wann ist eine Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag sinnvoll?

Es gibt mehrere typische Konstellationen, in denen eine Entlassung aus dem Mietvertrag praktikabel ist – immer mit dem Ziel, dass das Mietverhältnis als solches weiterläuft, aber nur noch einen Teil der ursprünglichen Mieter umfasst.

1. Bei Trennung oder Scheidung von gemeinsamen Mietern

Der häufigste Anlass ist eine Trennung oder Scheidung. Wenn beide Partner ursprünglich gemeinsam den Mietvertrag unterschrieben haben und einer auszieht, bleibt der ausgezogene Partner ohne förmliche Entlassung weiterhin gegenüber dem Vermieter zur Mietzahlung verpflichtet. Eine Entlassung aus dem Mietvertrag bei Trennung ist daher in den meisten Fällen unverzichtbar – sonst kann der Vermieter den ausgezogenen Mieter weiterhin für offene Mieten in Anspruch nehmen, auch, wenn dieser nicht mehr in der Wohnung lebt. Bei einer Scheidung kommt hinzu, dass nach § 1361b BGB die Wohnung dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten zugewiesen werden kann; die formale Entlassung aus dem Mietvertrag bleibt jedoch gesondert zu regeln.

2. Beim Auszug eines einzelnen Mitbewohners aus einer WG

Auch in einer Wohngemeinschaft ist die Entlassung eines einzelnen Mieters häufig erforderlich. Wenn die WG ursprünglich als Mietergemeinschaft mit einem gemeinsamen Vertrag firmiert, bleibt der ausziehende WG-Mitbewohner bis zu seiner Entlassung gegenüber dem Vermieter mitverpflichtet. Häufig wird gleichzeitig ein neuer Mitbewohner aufgenommen – dann kombiniert die Vereinbarung die Entlassung des Ausziehenden und die Aufnahme des Neuen in einem Dokument. Vermieter sind hier oft kooperativ, weil die Gesamtkonstellation aus ihrer Sicht stabil bleibt.

3. Bei einem beruflich bedingten Wechsel innerhalb der Mietergemeinschaft

Bei beruflich bedingten Umzügen, etwa einer Versetzung ins Ausland, einem längeren Auslandseinsatz oder einem Arbeitsplatzwechsel, kann es sinnvoll sein, einen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen, ohne dass das gesamte Mietverhältnis beendet wird. Das gilt etwa für Doppelverdiener, von denen einer berufsbedingt umzieht, während der andere die Wohnung behalten möchte. Auch hier ist die Vereinbarung dreiseitig zu schließen und sollte alle finanziellen Aspekte – Kaution, Nebenkosten, etwaige Schäden – klar regeln.

Expertentipp:

Vereinbare bei Trennung oder WG-Wechsel ausdrücklich, ab welchem konkreten Datum der ausscheidende Mieter aus dem Vertrag entlassen wird. Die rückwirkende Entlassung für bereits entstandene Forderungen ist im Regelfall nicht möglich – jedenfalls nicht ohne den ausdrücklichen Verzicht des Vermieters. Lass diesen Punkt schriftlich klar regeln, damit später nicht streitig ist, wer für rückständige Mieten oder Nebenkosten haftet.

4. Bei Tod eines Mitmieters und Übernahme durch Hinterbliebene

Bei Tod eines Mitmieters endet das Mietverhältnis nach §§ 563 ff. BGB nicht automatisch. Ehepartner, Lebenspartner oder Familienangehörige treten unter bestimmten Voraussetzungen kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein. Trotzdem kann eine schriftliche Vereinbarung sinnvoll sein, um die neue Mieterstruktur klar festzuhalten und Streitigkeiten mit dem Vermieter über die Eintrittsrechte zu vermeiden. Eine Entlassung aus dem Mietvertrag des verstorbenen Mieters wird dabei meist mit einer Klarstellung des Eintrittsrechts der Hinterbliebenen kombiniert.

Wie schließt man die Vereinbarung über die Entlassung des Mieters ab?

Eine wirksame Vereinbarung erfordert die Mitwirkung aller Beteiligten und eine sorgfältige inhaltliche Regelung. Wer hier Schritte überspringt, riskiert, dass der ausgeschiedene Mieter weiterhin haftet oder der Vermieter später Forderungen gegen die falsche Person stellt.

Schritt 1: Dreiseitige Einigung zwischen Vermieter und beiden Mietparteien

Die Entlassung eines Mieters ist immer eine dreiseitige Vereinbarung – Vermieter, ausscheidender Mieter und verbleibender Mieter müssen ihr zustimmen. Eine einseitige Entlassung durch zwei der drei Parteien ist nicht möglich. Beginne mit einem Gespräch zwischen den Mietparteien und sprich anschließend mit dem Vermieter. Achte darauf, dass alle Seiten die rechtlichen Folgen verstehen – insbesondere der verbleibende Mieter, der ab der Entlassung allein haftet.

Schritt 2: Schriftliche Vereinbarung mit Unterschriften aller Beteiligten

Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen und von allen drei Parteien eigenhändig unterschrieben werden. Eine rein mündliche Absprache ist im Streitfall kaum beweisbar und führt regelmäßig zu Konflikten. Ein kostenloses Muster für einen Aufhebungsvertrag zum  Mietvertrag im Netz herunterzuladen ist verlockend, sollte aber stets an die konkrete Situation angepasst werden. Die schriftliche Form schafft Klarheit und ist im Streitfall die zentrale Beweisgrundlage.

Schritt 3: Klärung der Übernahme von Pflichten durch den verbleibenden Mieter

Nach der Entlassung des ausscheidenden Mieters haftet der verbleibende Mieter allein für die Mietzahlung, die Nebenkosten und etwaige Schäden. Stelle sicher, dass die wirtschaftliche Tragfähigkeit des verbleibenden Mieters gegeben ist. Vermieter prüfen das oft mit einer Bonitätsauskunft oder einer neuen Selbstauskunft. Nimm in die Vereinbarung auch eine Klarstellung auf, wer rückständige Forderungen aus der Zeit vor der Entlassung trägt – meist der ausgezogene Mieter oder beide Mieter gemeinsam.

Expertentipp:

Erstelle vor der Entlassung ein gemeinsames Übergabeprotokoll zum Wohnungszustand und dokumentiere ihn mit Fotos. So vermeidest du spätere Streitigkeiten darüber, ob Schäden vor oder nach der Entlassung des ausziehenden Mieters entstanden sind. Auch der Stand der Zähler für Strom, Wasser und Heizung sollte schriftlich festgehalten werden.

Schritt 4: Klärung der Kaution und übernehmender Anteile

Die Kaution ist nach § 551 BGB an den Vermieter gezahlt. Sie wird erst mit Beendigung des gesamten Mietverhältnisses zurückgezahlt. Bei einer bloßen Entlassung eines Mieters bleibt die Kaution daher beim Vermieter, der sie zum Ende des Mietverhältnisses gegenüber dem oder den verbleibenden Mietern abrechnet. In der Praxis vereinbaren die Mieter intern, wie der ausziehende Mieter seinen Kautionsanteil ausgezahlt bekommt – meist durch direkte Zahlung des verbleibenden Mieters an den ausziehenden Mieter, ohne den Vermieter einzubeziehen.

Was muss die Vereinbarung über die Entlassung enthalten?

• Angaben zum Mietvertrag, den Mietern und dem Vermieter: genaue Bezeichnung des ursprünglichen Mietvertrags mit Datum, vollständige Namen und Anschriften aller drei Parteien (Vermieter, ausscheidender Mieter, verbleibender Mieter) sowie eine genaue Beschreibung der Mietsache.
• Klare Erklärung der Entlassung aus den Vertragspflichten: eindeutige Aussage, dass der ausscheidende Mieter mit Wirkung zu einem konkreten Datum aus allen Rechten und Pflichten des Mietvertrags entlassen wird, idealerweise mit ausdrücklicher Verzichtserklärung des Vermieters auf die weitere Inanspruchnahme.
• Regelungen zur Kaution, zu Nebenkosten und etwaigen Schäden: klare Aussagen darüber, ob die Kaution beim Vermieter verbleibt, wie etwaige Kautionsanteile zwischen den Mietern intern geregelt werden und wer für offene Nebenkostenabrechnungen aus der Vergangenheit haftet.
• Regelung der Haftung für Altforderungen: klare Festlegung, ob der entlassene Mieter für rückständige Mieten, Nebenkosten oder Schäden bis zum Entlassungsdatum noch haftet oder ob der Vermieter ausdrücklich auf solche Forderungen verzichtet.
• Bestätigung der Übernahme der Pflichten durch den verbleibenden Mieter: ausdrückliche Erklärung des verbleibenden Mieters, dass er ab dem Entlassungsdatum allein für alle Pflichten aus dem Mietvertrag einsteht.
• Regelung zur Wohnungsübergabe und zur Schlüsselrückgabe: wer die Wohnung wie übergibt, ob ein Übergabeprotokoll erstellt wird, ob und wann der ausscheidende Mieter seinen Schlüssel abgibt, idealerweise gegen schriftliche Quittung.
• Datum, Ort und Unterschriften aller drei Parteien: Die Vereinbarung muss mit aktuellem Datum, Ort und den eigenhändigen Unterschriften von Vermieter, ausscheidendem Mieter und verbleibendem Mieter versehen sein.

Praktische Tipps zur Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag

• Übergabeprotokoll erstellen und Schäden vorab klären: Erstelle gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter und idealerweise dem Vermieter ein detailliertes Übergabeprotokoll mit einer Zustandsbeschreibung jedes Raums. Halte Schäden, Mängel und den Zustand der Einrichtung schriftlich fest und ergänze die Dokumentation durch Fotos. So vermeidest du spätere Streitigkeiten darüber, ob Schäden vor oder nach der Entlassung entstanden sind.
• Kautionsanteile zwischen den Mietern fair regeln: Die Kaution bleibt nach § 551 BGB beim Vermieter – das heißt, der ausziehende Mieter kann seinen Anteil nicht direkt vom Vermieter zurückverlangen. Regele die Auszahlung untereinander: Üblicherweise zahlt der verbleibende Mieter den Anteil des ausziehenden Mieters direkt an diesen aus und übernimmt damit den vollen Kautionsanspruch gegenüber dem Vermieter.
• Bestätigung der vollständigen Entlassung schriftlich festhalten: Lass dir vom Vermieter ausdrücklich schriftlich bestätigen, dass der ausscheidende Mieter ab dem Entlassungsdatum von allen weiteren Pflichten aus dem Mietvertrag entbunden ist. Eine bloße mündliche Zusage reicht im Streitfall nicht aus. Diese Klarstellung schützt den ausgezogenen Mieter vor späteren Inanspruchnahmen für offene Nebenkosten oder Schäden.
• Bonitätsprüfung des verbleibenden Mieters durch den Vermieter berücksichtigen: Der Vermieter wird oft eine neue Selbstauskunft, eine Bonitätsauskunft (z. B. SCHUFA) oder einen Einkommensnachweis verlangen, bevor er der Entlassung zustimmt. Bereite diese Unterlagen frühzeitig vor – das beschleunigt das Verfahren erheblich. Lehnt der Vermieter mangels Bonität ab, hilft manchmal die Aufnahme eines neuen Mitmieters oder eines Bürgen.

Expertentipp:

Wenn du eine rechtssichere Vereinbarung zur Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag erstellen möchtest, kannst du sie mit einem Dokumentengenerator wie Legally.io entwerfen. Die Plattform bietet einen strukturierten Aufhebungsvertrag zum Mietvertrag als PDF-Vorlage und führt dich durch alle erforderlichen Bausteine – von der Kautionsregelung bis zur Klarstellung der Altforderungen.

Wichtigste Erkenntnisse

Eine Vereinbarung über die Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag ist ein zentrales Instrument für Trennungssituationen, WG-Wechsel oder beruflich bedingte Umzüge. Sie ist immer eine dreiseitige Übereinkunft zwischen Vermieter, dem ausscheidenden und dem verbleibenden Mieter und sollte stets schriftlich erfolgen. Achte auf einen klar definierten Entlassungszeitpunkt, eine ausdrückliche Verzichtserklärung des Vermieters auf die weitere Inanspruchnahme, eine saubere Regelung von Kaution und Altforderungen sowie ein detailliertes Übergabeprotokoll. Mit einer durchdachten Vereinbarung schaffst du Rechtssicherheit für alle Beteiligten und vermeidest spätere Streitigkeiten – sei es um rückständige Mieten, Nebenkosten oder Schäden.